— Компания «ВентСнаб» — отечественный производитель вентиляционного оборудования. Стоимость Калориферов марки КСК- 3 717 (марка 2-7) до 39 353 (марка 4-12) руб. с НДС.


Чтобы посмотреть этот PDF файл с форматированием и разметкой, скачайте его и откройте на своем компьютере.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
(фундамент ленточный,
ж/б панельные и
кирпичные стены, ж/б
плиты перекрытий,
высота здания 3 м.,
площадь застройки
12м*27м.)
Bkl
hqgbd�bgnhjfZpbb
https
://
avito
ors
zemelnye
uchastki
uch
astok
_28.7_
promnaz
nacheniya
_391189693
https
://
avito
raktash
zemelnye
ucha
stki
uchastok
_3.99_
promnaznacheniya
656808
https
://
avito
sara
ktash
zemelnye
uchastki
uchastok
_2.3_
promna
znacheniya
_613300025
https
://
avito
buzul
zemelnye
uchast
uch
astok
_3.3_
promnaznac
heniya
_610361342
https://www.avito.ru/b
uzuluk/zemelnye_ucha
stki/uchastok_100_sot.
_promnaznacheniya_6
43650065
Контактные данные
т. 89068477639
㠹〶㠴㠱㔱 
⸀‸㤲㈵㌲㌱〹
㠀㤲㈸㤷㈸㠸
Т.89228020011
Рыночная стоимость, ру
㈵ 〰〰
㐵 〰〰
㌵ 〰〰
㐱 〰〰
㈰ 〰〰
Рыночная стоимость 1 кв.м., руб.

ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/
от
На сегодняшний день предприятие активно развивается в двух направлениях:
производство и продажа сельскохозяйственной техники;
проектирование, строительство и реконструкция молочных и
свиноводческих
комплексов
Фирма ООО "
ММ ПРИС
" осуществляет:
производство, поставку оборудования для мясопереработки и пищевого
оборудования
проектирование, шеф
монтажные, пусконаладочные работы
ООО "Эконика
Техно Самара" Производство: тепловые
пушки и завесы марки
"Макар". Поставка различных видов промышленного оборудования:
отопительное,
нтехническое, сварочная техника, электростанции, стабилизаторы напряжения.
ООО "НПО "ЭСТА" предлагает продукцию, имеющую энергосберегающую и
экологическую
направленность.
ООО «Биокомплекс»
Компания была основана в 1997 году. Основной целью
создания компании было поддержание и развитие агропромышленного комплекса
Вологодской области. Основная сфера деятельности
производство спиртсодержащей
непищевой про
дукции для парфюмерно
косметической промышленности. Также, одним из
вспомогательных производств, при переработке зерновой продукции являются производство
удобрений и кормов для животноводства.
Компания «СтройВентСервис» предоставляет комплексные услуги п
о вентиляции и
кондиционированию воздуха уже более десяти лет. За этот период компания прочно заняла
одно из лидирующих мест в этом сегменте рынка.
Компания «ВентСнаб»
отечественный производитель вентиляционного
оборудования
Стоимость Калориферов марк
и КСК
3 717 (марка 2
7) до 39 353 (марка 4
12)
руб. с НДС.
Компания "Агровент" является разработчиком и изготовителем широкого ряда осевых
вентиляторов, увлажнителей воздуха, климатического
и специального вентиляционного
оборудования. Стоимость вентиля
торов марки ВО составляет от 1795 до 23100 руб. с НДС.
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕ
КТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАН
ИЯ ОБОРУДОВАНИЯ
Процедура
выявления и обоснования альтернативного использования собственности,
обеспечивающего максимальную продуктивность
называется ана
лизом наилучшего и
наиболее эффективного использования.
Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой при
определении рыночной стоимости. Необходимо отметить, что суждение о наилучшем
использовании отражает мнение оценщика, исхо
дя из анализа сложившихся к моменту
оценки рыночных условий, состояния рынка. Анализ наиболее эффективного использования
позволяет определить доходное и конкурентное использование объекта оценки
то есть то,
которому соответствует максимальная стоимость о
бъекта. В соответствии со Стандартами
оценки, под наиболее эффективным способом использования имущества понимается
"наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно
оправданным, юридически законным, осуществимым с финансо
вой точки зрения и в
результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной".
Под стоимостью, максимизации которой следует достичь, понимается рыночная
стоимость.
Законодательно разрешенные варианты использования
Законодательных ограничен
ий
на использование оцениваемых объектов не существует.
Физически возможные варианты использования
. Физически возможным вариантом
пользования оцениваемого имущества может быть его использование по прямому
назначению, либо его утилизация.
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/
от
ПРИЛОЖЕНИЕ №
2
ОЦЕНКА ОБОРУДОВАНИЯ И ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ
.ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБОРУДОВАНИЯ
писание оцениваемого
оборудования, приведено в Приложении №
2.1
АНАЛИЗ РЫНКА ОБОРУДОВАНИЯ
ДЛЯ ПРОМЫШЛЕННОГО
СВИНОВОДСТВА
виноводство
-
динамично разви
вающаяся отрасль, применяющая методы
интенсивного животноводства. Необходимым требованием для успешного свиноводства
является своевременное внедрение на свиноводческих фермах и комплексах перспективных
технологий и современного оборудования.
Возросшая потр
ебность в данном оборудовании связана с улучшением государственной
поддержки животноводств, тенденцией к интеграции предприятий данной отрасли в
холдинги. Крупные свинокомплексы активно развивают строительство холдингов,
мясокомбинатов и зерновых компаний,
которые, по мнению экспертов, будут преобладать на
рынке промышленного свиноводства.
Результаты проведенного компанией В2В
Research
исследования показали, что импорт
оборудования для промышленного свиноводства преобладает над отечественным
производством и
составляет около 90%. За 90
е годы отечественное сельхозмашиностроение
практически прекратило производство оборудования для свиноводства, нет стратегически
важных технических разработок для новых технологий свиноводства, кроме локальных
опытно
конструктор
ских работ в некоторых НИИ РАСХН. В силу большого числа игроков
для рынка животноводческого оборудования характерна серьёзная конкуренция между
производителями, преимущественно иностранными.
Подавляющее количество производителей оборудования для свинокомпл
ексов
сосредоточена в тех регионах, где свиноводство сильно развито
-
а это в основном Дания,
Голландия, Франция, Германия, где климат умеренно
морской, нет сильной жары летом, а
зимой не очень холодно. Одними из ведущих мировых производителей оборудования
для
промышленного свиноводства являются
австрийская
ирма
SCHAUER
Big
Dutchman
VDLAgrotech
ООО "Лекор" является официальным дистрибьютором компании
SCHAUER
Центральном Черноземье. Австрийская компания
SCHAUER
производит: оборудование для
кормления св
иней (серийное производство с возможностью индивидуального производства
по потребности заказчика).
Производители Германии представлены в основном такими фирмами как:
SCHULNIS
Partnerschaft
(Шульнис ООО)
-
Проектирование, финансирование и
строительство, в
том числе "под ключ", предприятий мясной отрасли: свинокомплексов,
животноводческих комплексов, бойни,
цехов по убою скота (свиней и КРС),
мясоперерабатывающих предприятий;
компания
Big
Dutchman
(автоматические системы кормления, поения и
навозоудаления)
.
Дания представлена таким производителем как: компания
SKIOLD
которая
предлагает большой выбор оборудования для жидкого и сухого кормления свиней,
разработанного совместно с датскими свиноводами, вентиляционное оборудование, полный
комплект услуг при
проектировании строительства или реконструкции свиноводческих
предприятий и вступает как поставщик полного комплекта необходимого оборудования.
Основными поставщиками оборудования, сотрудничающими с выше перечисленными
производителями, являются:
ООО НПП «
Агротехника»
успешно работает на рынке сельхозпродукции с 1997года.
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/
от
ОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕ
ДВИЖИМОСТИ
ак как Оценщик счел необходимым отказаться от применения затратного и
доходного подходов, поэтому нет необходимости в согласовании результатов оценки.

п/п
Объект оценки
Затратный
ход, руб.
Сравнительный
подход, руб.
Доходный
ход, руб.
1
Квартира, назначение: жилое
помещение, площадь 43,4 кв.м., этаж:
3, адрес: Оренбургская область, г. Гай,
т Победы, д.9, кв. 102.
-
1
136 000
Не применялся
Итого:
136 000
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/
от
Таблица 9.2.
Расчет стоимости объекта оценки.
п/п
Факторы
Оцениваемый объект
Сопоставимый объект № 1
Сопоставимый объект № 2
Сопоставимый объект № 3
Сопоставимый объект № 4
Тип объекта
Двухкомнатная квартир
Двухкомнатная квартира
Двухкомнатная квартира
Двухкомнатная квартира
Двухкомнатная квартира
Местоположение
г. Гай, пр
т Победы, д.9,
кв.102
г. Гай, пр
т Победы, д.3
г. Гай, ул. Ленина, 54
г. Гай, ул.Декабристов, 5
г. Гай, ул. Декабристов, 3а
Цена пре
дложения, руб.
㄀㈀  〰 
㄀㈀   〰
㄀㄀㔀  〰
㄀㄀㔀  〰
Стоимость 1 кв.м. с учетом абсолютных
корректировок
㈀㔀㔀㌀㈀
㈀㘀㘀㘀㜀
㈀㔀㔀㔀㘀
㈀㔀㔀㔀㘀
Корректировка на условия сделки
Чистая продажа
Чистая продажа
Чистая продажа
Чистая продажа
Чистая продажа
Величина корре
ктировки
 ─
 ─
 ─
 ─
Скорректированная цена, руб.
㈀㔀㔀㌀㈀
㈀㘀㘀㘀㜀
㈀㔀㔀㔀㘀
㈀㔀㔀㔀㘀
2
Корректировка на разницу между ценой
предложения и ценой сделки
Продажа
Предложение
Предложение
Предложение
Предложение
Величина корректировки
㌀─
㌀─
㌀─
㌀─
Скоррек
тированная цена, руб.
㈀㐀㜀㘀㘀
㈀㔀㠀㘀㜀
㈀㐀㜀㠀㤀
㈀㐀㜀㠀㤀
3
Корректировка на местоположение
г. Гай, пр
т Победы, д.9,
кв.102
г. Гай, пр
т Победы, д.3
г. Гай, ул. Ленина, 54
г. Гай, ул.Декабристов, 5
г. Гай, ул. Декабристов, 3а
Величина корректировки
 ─
 ─
 ─
Скорректированная цена, руб.
㈀㐀㜀㘀㘀
㈀㔀㠀㘀㜀
㈀㐀㜀㠀㤀
㈀㐀㜀㠀㤀
Корректировка на материал стен
Кирпичный
Кирпичный
Кирпичный
Кирпичный
Кирпичный
Величина корректировки
 ─
 ─
 ─
 ─
Скорректированная цена, руб.
㈀㐀㜀㘀㘀
㈀㔀㠀㘀㜀
㈀㐀㜀㠀㤀
㈀㐀㜀㠀㤀
Корректировка
на этаж
Величина корректировки
 ─
㘀─
㘀─
㘀─
Скорректированная цена, руб.
㈀㐀㜀㘀㘀
㈀㜀㐀㄀㤀
㈀㘀㈀㜀㘀
㈀㘀㈀㜀㘀
Корректировка на общую площадь
43,4
48
48
45
48
Величина корректировки
 ─
 ─
 ─
 ─
Скорректированная цена, руб.
㈀㐀㜀㘀㘀
㈀㜀㐀㄀㤀
㈀㘀㈀㜀
㈀㘀㈀㜀㘀
Корректировка на площадь кухни
5,7
6,0
6,0
6,0
6,0
Величина корректировки
 ─
 ─
 ─
 ─
Скорректированная цена, руб.
㈀㐀㜀㘀㘀
㈀㜀㐀㄀㤀
㈀㘀㈀㜀㘀
㈀㘀㈀㜀㘀
8
Корректировка на материал
заполнения оконных проемов
Пластиковые
Пластиковые
Пластиковые
Пласт
иковые
Пластиковые
Величина корректировки
 ─
 ─
 ─
 ─
Скорректированная цена, руб.
㈀㐀㜀㘀㘀
㈀㜀㐀㄀㤀
㈀㘀㈀㜀㘀
㈀㘀㈀㜀㘀
9
Корректировка на наличие
лоджии/балкона
Есть
есть
есть
есть
есть
Величина корректировки
 ─
 ─
 ─
 ─
Скорректированная цена, руб.
㈀㐀㜀㘀㘀
㈀㜀㐀㄀㤀
㈀㘀㈀㜀㘀
㈀㘀㈀㜀㘀
10
Корректировка на состояние квартиры
Хорошее
Хорошее
Хорошее
Хорошее
Хорошее
Величина корректировки
 ─
 ─
 ─
 ─
Скорректированная цена, руб.
㈀㐀㜀㘀㘀
㈀㜀㐀㄀㤀
㈀㘀㈀㜀㘀
㈀㘀㈀㜀㘀
Итоговая величина рыночной стоимости 1
кв.м., руб.
26
184
24766
27419
26276
26276
Рыночная стоимость, руб.
1136397
Итоговая величина рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки получена после введения корректировок по средней арифметической.
Стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта составила
рубл
ей РФ.
Рыночная стоимость квартиры
составила 1 136
000 рублей с
учетом округления
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/
от
1.Корректировка на условия сделок.
анный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда
сравниваемых, либо провести корректировку цен продаж при выявлении отклонений от чисто
рыночных условий продажи,
предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения
недвиж
имости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между
продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.) недостаточностью
времени экспоз
ции объекта недвижимо
сти на рынке, отсутствием широкой гласности и
доступности для всех потенциальных покупателей.
Так как, при отборе объектов аналогов, особое внимание было уделено анализу объектов
на соответствие рыночным условия продажи, и тем самым в качестве сопоставимых
объектов
были отобраны те объекты, по которым отсутствовали признаки нерыночного характера сделок,
то корректировка по данному элементу сравнения не проводилась.
2.Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи.
Корректировка по данному
элементу сравнения вводилась по всем объектам сравнения в
размере «
-3
%», исходя из анализа рынка и данных исследований Приволжского центра
Фина
сового консалтинга и оценки «Справочник оценщика недвижимости. Том 1.
Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», издание третье
актуализированное и расширенное, 2014 г., с. 62.
3.Корректировка на местоположение.
Корректировка по данному элементу сравнения не вводилась, так как объект оценки и
объекты
аналоги находятся в одном районе города.
4.Корректировка на материал стен до
Данная корректировка не вводилась, поскольку объекты сравнения расположены в
рпичных жилых домах.
5.Корректировка на этаж.
Расположение квартиры на первом и последнем этажах снижают ее стоимость.
Корректировка по данному
элементу сравнения
вводится
исходя
из данных исследований
Привол
жского центра Финансового консалтинга и оценки «Справочник оценщика
недвижимости. Том 1. Корректи
рующие коэффициенты для сравнительного подхода», издание
третье актуализир
ванное и расширенное
, 2014 г., стр. 210.
Корректировка по данному
элементу сравнения ввод
лась
в размере «6
%», в отношении объектов
сравнения №
2, 3, 4,
расположенных на последнем этаже.
6.Корректировка на общую площадь.
Корректировка по данному элементу сравнения не вводил
ась, исходя из анализа рынка и
данных исследований Приволжского центра Финансового консалтинга и оценки «Справочник
оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного
подх
ода», издание третье актуализированное и расширенное, 2014 г., с. 209.
Общая площадь (фактор масштаба)
Площадь, кв.м.
㰀㘀㔀
㘀㔀
㄀  
㄀  
㈀〰
㸀㈀  
㰀㘀㔀
㄀Ⰰ  
 Ⰰ㤀㘀
 Ⰰ㠀㐀
 Ⰰ㜀 
㘀㔀
㄀  
㄀Ⰰ 㐀
㄀Ⰰ  
 Ⰰ㠀㜀
 Ⰰ㜀㌀
㄀  
㈀〰
㄀Ⰰ㄀㤀
㄀Ⰰ㄀㐀
㄀Ⰰ  
 Ⰰ㠀㐀
㸀㈀  
㄀Ⰰ㐀㈀
㄀Ⰰ㌀㘀
㄀Ⰰ㄀㤀
㄀Ⰰ  
Корректировка на площадь кухни.
анная поправка вводится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта
отклоняется от площади кухни аналога более чем на 2 кв.м.
8.Корректировка на материал окон
Корректировка по данному элементу сравнения не вводилась.
9.Корректировка на наличие лоджии/балкона.
Корректир
овка по данному элементу сравнения не вводилась, у вех объектов есть
балконы
.
Корректировка на состояние квар
тиры.
Корректировка по данному элементу сравнения не вводилась. Все объекты нах
одятся в
сопоставимом состоянии
Далее представлен расчет стоим
ости объекта оценки в таблице № 9.2.
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/
от
Корректировка на наличие мебели.
Данная корректировка не вводилась.
Корректировка на отделку квартиры
.
Величина
поправки определяется экспертным путем в соответствии со сложившимися,
на дату оценки, ценами на стройматериалы и работы специализированных организаций.
По данным строительных организаций, занимающихся отделкой квартир, в том числе
«Третье основание» (т.
99-89-
57), «Оренбург ПГС» (тел. 29
-02-
60), «Эко Дизайн строй» (тел.
60-04-
08), были получены следующие данные:
Сопоставимый объект ►
Без отделки
Черновая
отделка
Чистовая
отделка
Простая
отделка
Улучшенная
отделка
Высококачес
енная о
делка
Эксклюзивный
вроремонт
Объект исследования ▼
Без отделки
㌀㔀  
㔀   
㔀   
㘀㔀  
㜀㔀  
㤀‰〰
Черновая отделка
㌀㔀  
㄀㔀  
㄀㔀  
㌀   
㐀‰〰
㔀㔀  
Чистовая отделка
㔀‰  
㄀㔀  
㄀‵〰
㈀‵〰
㐀‰〰
Простая отделка
㔀‰  
㄀㔀  
㄀㔀  
㈀‵〰
㐀‰〰
Улучшенная отделка
㘀‵  
㌀   
㄀‵  
㄀‵  
㄀‰〰
㈀‵〰
Высококачественная
делка
㜀‵  
㐀   
㈀‵  
㈀‵  
㄀‰  
 
㄀‵〰
Эксклюзивный евроремонт
㤀‰  
㔀㔀  
㐀‰  
㐀‰  
㈀‵  
㈀㔀  
орректировка по данному элементу сравнения не вводилась, поскольку все объекты
сравнения имеют
улучшенную
отделку.
ак видно из
таблицы 9.1.
ни один из выбранных аналогов по своим характеристикам не
только полностью не идентичен оцениваемому объекту, но также не представляется
возможным в
ыявить влиян
ие каждого из параметров на стоимость в абсолютном денежном
выражении в силу их агрегативного влияния.
Далее, к ценам сопоставимых объектов, таким образом, необходимо провести
корректировки по элементам сравнения. Для этого был использован метод сравнения продаж.
Метод сравнения продаж является методом прямого моделирования факторов спроса и
предложения:
×=
oii
CW
де
-
оценка рыночной стоимости объекта оценки,
-
количество аналогов,
-
оценка рыночной стои
мости объекта оценки с использованием информации о цене
го аналога,
-
вклад
го аналога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов равна 1.
В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта
недвиж
мости
р
приним
ает следующую форму:
р
= Ц
± К
где Ц
цена
го сравниваемого объекта недвижимости;
-
величина корректировки цены продажи
го сравниваемого объекта
недвиж
имости по ценообразующему фактору.
На дату оценки Оценщику удалось подобрать неск
олько аналогов с соответствующим
местоположением и сопоставимым по ценообразующим характеристикам с объектом оценки.
В своих расчетах Оценщик учел ниже перечисленные виды корректировок:
Корректировка на условия сделки.
Корректировка на разницу между ц
еной предложения и ценой сделки.
Корректировка на местоположение.
Корректировка на материал стен.
Корректировка на этаж.
Корректировка на общую площадь.
Корректировка на материал окон.
Корректировка на наличие лоджии/балкона.
Коррект
ировка на состояние квартиры
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/
от
Таблица 9.1.
-
Данные о сопоставимых объектах для объекта оценки.
Показатель
Объект
оценки
Сопоставимый объект № 1
Сопоставимый объект № 2
Сопоставимый объект № 3
Сопоставимый объект №
Тип объекта
Двухкомнатная квартира
Двухкомнатная квартира
Двухкомнатная квартира
Двухкомнатная квартира
Двухкомнатная квартира
Адрес
г. Гай, пр
т Побед
ы, д.9, кв.102
г. Гай, пр
т Победы, д.3
г. Гай, ул. Ленина, 54
г. Гай, ул.Декабристов, 5
г. Гай, ул. Декабристов, 3а
Цена/об. пл./руб.
1200000
1200000
1150000
1150000
Цена/1кв.м./ руб.
25532
26667
25556
25556
Источник информации (контактные
данные)
http://www.avito.ru/
http://www.avito.ru/
http://www.avito.ru/
http://www.avito.ru/
тел.: 89097075618
тел.:89878572652
тел.: 89228324232
тел.: 89058837688
ВИД КОРРЕКТИРОВКИ:
Тип дома
Кирпичный
Кирпичный
Кирпичный
Кирпичный
Кирпичный
Дата предложения
(сентябрь 2015г.)
(сентябрь 2015г.)
(сентябрь 2015г.)
(сентябрь 2015г.)
Год постройки дома
1977
советского периода
постройки
советского периода
постройки
советского пе
риода
постройки
советского периода
постройки
Этаж
Всего этажей
Общая площадь квартиры, кв.м.
43,4
47
45
45
45
Площадь кухни, кв.м.
5,7
Наличие балкона/лоджии
есть
есть
есть
есть
есть
Состояние квартиры
Хорошее
Хорошее
Хоро
шее
Хорошее
Хорошее
Оконные проемы
Пластиковые
Пластиковые
Пластиковые
Пластиковые
Пластиковые
Сан.узел
СУР
СУР
СУР
СУР
СУР
Высота потолков, м.
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
Автомагистраль как источник шума
Умеренный уровень шума
Умеренный уровень шума
Умеренный
уровень шума
Умеренный уровень шума
Умеренный уровень шума
Отопление
Центральное
Центральное
Центральное
Центральное
Центральное
Канализация
Центральная
Центральная
Центральная
Центральная
Центральная
Водоснабжение
Центральное
Центральное
Центральное
ентральное
Центральное
Электроснабжение
Центральное
Центральное
Центральное
Центральное
Центральное
Газоснабжение
есть
есть
есть
есть
есть
Лифт
нет
нет
нет
нет
нет
Стоимость, за 1 кв.м./ руб.
25532
26667
25556
25556
Наличие мебели
Нет
Нет
Нет
Нет
Корректировка на наличие мебели, руб.
Стоимость 1 кв.м. с учетом
корректировки на наличие мебели, руб.
25532
26667
25556
25556
Уровень отделки квартиры
Улучшенная
Улучшенная
Улучшенная
Улучшенная
Улучшенная
Корректировка на уровень отделки
руб. кв.м.
 
 
 
 
Стоимость 1 кв.м. с учетом
корректировки на уровень отделки,
руб.
5532
26667
25556
25556
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23
от
Из предлагаемых на момент оценки на оренбургском рынке объектов, сопоставимых по
сво
им характеристикам с объектом оценки, мы отобрали пять наиболее подходящих.
Информа
ция получена по состоянию на дату оценки.
Результаты анализа представлены в таблице 9.1.
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23
от
ОПРЕДЕЛЕНИЕ Р
ЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
КВАРТИРЫ
СРАВНИ
ТЕЛЬН
ПОДХОДОМ
Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки
непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая
дажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи внос
ятся поправки
(ко
рректировки), отражающие существенные различия между ними.
При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие
шаги:
сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли
продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и
запраш
ваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных
условиях сделки;
анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценк
и по времени продажи
ыставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в
соответс
твии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
согласование ско
рректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости
объек
та оценки.
На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество
до
кументально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли
продажи аналогичных
объектов.
Причиной по
служила распространённая в российском деловом обороте практика
сохр
анения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного
дост
па к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация
об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик
ис
пользовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых
из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет
сайтов и т.п.). Такой
подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель
прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее
рыночное предложение и придет к заключению о возможно
й цене предлагаемой квартиры,
учитывая все ее достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок,
на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира,
Оценщики
справе
ливо сделали вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам
сделок купли
продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям
российского законодательства по оценочной деятельности.
Таким образом, Оценщи
ком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые
в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик
гипотетически предполагал, что лицо, «сделавшее пре
ложение, считает себя заключившим
договор с адресатом, которым
будет принято предложе
ние».
На основе изучения рынка купли
продажи был выбран ряд объектов, по своим
технич
ским характеристикам близких к оцениваемому, и с применением принятых в расчете
корректировок определена наиболее вероятная стоимость оцениваемого
объекта.
Корректировка (поправка)
математическая операция, учитывающая разницу в
стоим
сти между оцениваемым и сравниваемым объектами, вызванную влиянием конкретного
мента сравнения.
Отрицательная поправка (
) вносится в случае, если по данному показателю
сравнива
емый объект превосходит оцениваемый объект.
Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравниваемый
объ
ект уступает оцениваемому объекту.
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23
от
Условия продажи
предложение
предложение
предложение
Корректировка
15,00%
15,00%
15,00%
Скорректированная цена
руб./кв.м.
73,27
86,72
105,61
Дата продажи (дата оценки)
сентябрь
2015г
сентябрь
2015г.
сентябрь
2015г.
сентябрь
2015г.
Корректировка
0,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная цена
руб./кв.м.
73,27
86,72
105,61
Назначение
земли
населенных
пунктов
a_feb�
gZk_e_gguo�
imgdlh\
a_feb�
gZk_e_gguo�
imgdlh\
a_feb�
gZk_e_gguo�
img
dlh\
Dhjj_dlbjh\dZ
0,00%
0,00%
0,00%
Kdhjj_dlbjh\ZggZy�p_gZ
jm[��d\�f�
73,27
86,72
105,61
Местоположение
Оренбургская
область, г. Гай,
Технологический
проезд, 3
Оренбургская
область, пос.
Саракташ
Оренбургская
область, пос.
Саракташ
Оренбургская
область,
г.Бузулук, ул.
Промышленная,
Dhjj_dlbjh\dZ
0,00%
0,00%
0,00%
Kdhjj_dlbjh\ZggZy�p_gZ
jm[��d\�f�
73,27
86,72
105,61
Физические характеристики
Площадь
97291
39900
22500
33000
Dhjj_dlbjh\dZ
7%
7%
7%
Kdhjj_dlbjh\ZggZy�p_gZ
jm[�
�d\�f�
68,14
80,65
98,21
Наличие коммуникаций
электричество,
канализация, газ,
водоснабжение
we_dljbq_kl\h��
]Za
проходят рядом
проходят рядом
Корректировка
15,0%
48,0%
48,0%
Скорректированная цена
руб./кв.м.
㜀㠀Ⰰ㌶
㄀㄀㤀Ⰰ㌀㜀
㄀㐀㔀Ⰰ㌀㘀
Наличие строен
свободный
свободный
свободный
свободный
Корректировка
0,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная цена
руб./кв.м.
㜀㠀Ⰰ㌶
㄀㄀㤀Ⰰ㌀㜀
㄀㐀㔀Ⰰ㌀㘀
Скорректированная цена
руб./кв.м
78,36
119,37
145,36
Количество корректировок
Общая чистая коррекция
руб.
㜀Ⰰ㠀㐀
㄀㜀Ⰰ㌴
㈀㄀Ⰰㄱ
то же в % от цены продажи
㤀─
㄀㜀─
㄀㜀─
Общая валовая коррекция
㌀㈀
㜀㄀
㠀㜀
то же в % от цены продажи
㌀㜀Ⰰ〰─
㜀 Ⰰ〰─
㜀 Ⰰ〰─
1/Кi,
сумма
5,55984556
2,702702703
1,428571429
1,428571429
где Кi
валовая коррек
ция в %
Весовой коэффициент
сумма
 Ⰰ㐀㠶㄀㄀㄀
 Ⰰ㈀㔶㤀㐀㐀
 Ⰰ㈀㔶㤀㐀㐀
㌀㠀
㌀㄀
㌀㜀
Стоимость 1 кв.м., руб.
без учета
НДС
руб./кв.м.
Ср. взвешенное
106
Стоимость объекта, руб.
без
учета НДС
руб.
0 312 846
Вывод по рыночной стоимости земельных уча
стков
Вид (группа) ОС: Земельные участки
Рыночная
стоимость
Земельный участок 56:09:0218003:7, инв.№00000429
10300000
Земельный участок 56:39:0101001:47, инв.№00001525
10312846
Земельный участок 56:39:0101013:0004, инв.№00000039
11098250
Итого
㌱㜱㄰㤀㘀
Согласование результатов оценки и заключение о рыночной стоимости объектов
недвижимости
Так как Оценщик счел необходимым отказаться от применения сравнительного и
доходного подходов, поэтому нет необходимости в согласовании результатов оценки.
Рыночная с
тоимость объектов недвижимости, сооружений и земельных участков,
определенная в рамках затратного подхода, расположенного по адресу: Оренбургская область,
Гай, Технологический проезд, № 3 и Гайский р
н, п. Ириклинский, по состоянию на
.2015 г., с учетом округления и без НДС, составляет:
п/п
Группировка основных средств
Рыночная стоимость,
тыс.
руб.
без НДС
Здания
368408000
Земельные участки
31711096
Сооружения
13898000
Итого
㐱㐰ㄷ 㤶
n
i
i
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
Элемент сравнения
Единица
измер.
Объект оценки
Объекты сравнения
Цена предложения
руб.
㌴㌹㈷㔀
㈲㤵㘵〬㤳㘀
㐱〰〰 
Общая площадь
кв.м.
㄰㜀㜵 
㌹㤀〰
㈲㔀〰
㌳ 〰
Единица сравнения
Цена з
а ед. площади
руб./кв.м.
㠀㘀
㄀ ㈀
㄀㈀㐀
Корректировки
( Все корректировки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемому)
Право собственности
полное
полное
полное
полное
Корректировка
 Ⰰ  ─
 Ⰰ  ─
 Ⰰ  ─
Скорректированная цена
руб./кв
.м.
㠀㘀Ⰰ㈰
㄀ ㈀Ⰰ ㌀
㄀㈀㐀Ⰰ㈀㐀
Условия финансирования
рыночные
рыночные
рыночные
Корректировка
 Ⰰ  ─
 Ⰰ  ─
 Ⰰ  ─
Скорректированная цена
руб./кв.м.
㠀㘀Ⰰ㈰
㄀ ㈀Ⰰ ㌀
㄀㈀㐀Ⰰ㈀㐀
Условия продажи
предложение
предложение
предложение
Корректировка
㄀㔀Ⰰ 
 ─
㄀㔀Ⰰ  ─
㄀㔀Ⰰ  ─
Скорректированная цена
руб./кв.м.
㜀㌀Ⰰ㈷
㠀㘀Ⰰ㜲
㄀ 㔀Ⰰ㘀㄀
Дата продажи (дата оценки)
сентябрь
2015г.
сентябрь
2015г.
сентябрь
2015г.
сентябрь
2015г.
Корректировка
0,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная цена
руб./кв.м.
73,27
86,
72
105,61
Назначение

земли
населенных
пунктов
a_feb�
gZk_e_gguo�
imgdlh\
a_feb�
gZk_e_gguo�
imgdlh\
a_feb�
gZk_e_gguo�
imgdlh\
Dhjj_dlbjh\dZ
0,00%
0,00%
0,00%
Kdhjj_dlbjh\ZggZy�p_gZ
jm[��d\�f�
73,27
86,72
105,61
Местоположение

Оренбургская
область
, г. Гай,
Технологическ
ий проезд, 3
Оренбургская
область, пос.
Саракташ
Оренбургская
область, пос.
Саракташ
Оренбургская
область,
г.Бузулук, ул.
Промышленная,
Dhjj_dlbjh\dZ
0,00%
0,00%
0,00%
Kdhjj_dlbjh\ZggZy�p_gZ
jm[��d\�f�
73,27
86,72
105,61
изические характеристики
Площадь
107750
39900
22500
33000
Dhjj_dlbjh\dZ
10%
10%
10%
Kdhjj_dlbjh\ZggZy�p_gZ
jm[��d\�f�
65,94
78,05
95,05
Наличие коммуникаций

электричество,
канализация, газ,
водоснабжение
we_dljbq_kl\h��
]Za
проходят рядом
проходят рядом
Корректировка
15,0%
48,0%
48,0%
Скорректированная цена
руб./кв.м.
㜀㔀Ⰰ㠳
㄀㄀㔀Ⰰ㔀㈀
㄀㐀 Ⰰ㘀㜀
Наличие строение
свободный
свободный
свободный
свободный
Корректировка
0,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная цена
руб./кв.м.
㜀㔀Ⰰ㠳
㄀㄀㔀Ⰰ㔀㈀
㄀㐀 Ⰰ㘀㜀
Скорректированная цена
руб./кв.м
75,83
115,52
140,67
Количество корректировок
Общая чистая коррекция
руб.
㄀ Ⰰ㌀㜀
㄀㌀Ⰰ㐹
㄀㘀Ⰰ㐲
то же в % от цены продажи
㄀㈀─
㄀㌀─
㄀㌀─
Общая валовая коррекция
㌀㐀
㜀㐀
㤀㄀
то же в % от ц
ены продажи
㐀 Ⰰ〰─
㜀㌀Ⰰ〰─
㜀㌀Ⰰ〰─
1/Кi,
сумма
5,239726027
2,5
1,369863014
1,369863014
где Кi
валовая коррекция в %
Весовой коэффициент
сумма
 Ⰰ㐀㜷㄀㈀㐀
 Ⰰ㈀㘱㐀㌀㠀
 Ⰰ㈀㘱㐀㌀㠀
㌀㘀
㌀ 
㌀㜀
Стоимость 1 кв.м., руб.без учета
НДС
руб./кв.м.
р. взвешенное
103
Стоимость объекта, руб.без учета
НДС
руб.
11 098 250
Таблица
Расчет рыночной стоимости, площадью
кв.м., кадастровый номер
56:39:0101013:4
Элемент сравнения
Единица
измер.
Объект оценки
Объекты сравнения
ена предложения
руб.
㌴㌹㈷㔀
㈲㤵㘵〬㤳㘀
㐱〰〰 
Общая площадь
кв.м.
㤷㈀㤱
㌹㤀〰
㈲㔀〰
㌳ 〰
Единица сравнения
Цена за ед. площади
руб./кв.м.
㠀㘀
㄀ ㈀
㄀㈀㐀
Корректировки
( Все корректировки производятся от сопоставимого объекта
к оцениваемому)
Право собственности
полное
полное
полное
полное
Корректировка
 Ⰰ  ─
 Ⰰ  ─
 Ⰰ  ─
Скорректированная цена
руб./кв.м.
㠀㘀Ⰰ㈰
㄀ ㈀Ⰰ ㌀
㄀㈀㐀Ⰰ㈀㐀
Условия финансирования
рыночные
рыночные
рыночные
Корректировка
 Ⰰ  ─
 Ⰰ  ─
 Ⰰ  ─
корректированная цена
руб./кв.м.
㠀㘀Ⰰ㈰
㄀ ㈀Ⰰ ㌀
㄀㈀㐀Ⰰ㈀㐀
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
Далее в таблиц
представлен
расчет
ыночной стоимости земельн
участк
ов.
Таблица
Расчет рыночной стоимости, площадью 100000 кв.м., кадастровый номер
56:09:0218003:7
Элемент сравнения
Единица измер.
Объект оценки
Объекты сравнения
Цена предложения
руб.
㌴㌹㈷㔀
㈲㤵㘵
〬㤳㘀
㐱〰〰 
Общая площадь
кв.м.
㄰ 〰 
㌹㤀〰
㈲㔀〰
㌳ 〰
Единица сравнения
Цена за ед. площади
руб./кв.м.
㠀㘀
㄀ ㈀
㄀㈀㐀
Корректировки
( Все корректировки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемому)
Право собственности
полное
полное
полное
полное
Корректировка
 Ⰰ  ─
 Ⰰ  ─
 Ⰰ  ─
Скорректированная цена
руб./кв.м.
㠀㘀Ⰰ㈰
㄀ ㈀Ⰰ ㌀
㄀㈀㐀Ⰰ㈀㐀
Условия финансирования
рыночные
рыночные
рыночные
Корректировка
 Ⰰ  ─
 Ⰰ  ─
 Ⰰ  ─
Скорректированная цена
руб./кв.м.
㠀㘀
Ⰰ㈰
㄀ ㈀Ⰰ ㌀
㄀㈀㐀Ⰰ㈀㐀
Условия продажи
предложение
предложение
предложение
Корректировка
㄀㔀Ⰰ  ─
㄀㔀Ⰰ  ─
㄀㔀Ⰰ  ─
Скорректированная цена
руб./кв.м.
㜀㌀Ⰰ㈷
㠀㘀Ⰰ㜲
㄀ 㔀Ⰰ㘀㄀
Дата продажи (дата оценки)
сентябрь
2015г.
сентябрь
2015г.
сентябрь
2015г.
ентябрь
2015г.
Корректировка
0,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная цена
руб./кв.м.
73,27
86,72
105,61
Назначение

земли
населенных
пунктов
a_feb�
gZk_e_gguo�
imgdlh\
a_feb�
gZk_e_gguo�
imgdlh\
a_feb�
gZk_e_gguo�
imgdlh\
Dhjj_dlbjh\dZ
0,00%
0,00%
,00%
Kdhjj_dlbjh\ZggZy�p_gZ
jm[��d\�f�
73,27
86,72
105,61
Местоположение

Оренбургская
область,
Гайский раон,
п.
Ириклинский,
ул.
Комсомольск
ая, д.1
Hj_g[mj]kdZy�
h[eZklv��ihk��
KZjZdlZr
Оренбургская
область, пос.
Саракташ
Оренбургская
область,
г.Бузулу
к, ул.
Промышленная,

Корректировка
 Ⰰ  ─
 Ⰰ  ─
 Ⰰ  ─
Скорректированная цена
руб./кв.м.
㜀㌀Ⰰ㈷
㠀㘀Ⰰ㜲
㄀ 㔀Ⰰ㘀㄀
Физические характеристики
Площадь
100000
39900
22500
33000
Корректировка
㄀ ─
㄀ ─
㄀ ─
Скорректированная цена
руб./кв.м.
㘀㔀Ⰰ㤴
㜀㠀Ⰰ〵
㤀㔀Ⰰ〵
Наличие коммуникаций

электричество,
канализация,
газ,
водоснабжение
we_dljbq_kl\h��
]Za
проходят рядом
проходят рядом
Корректировка
15,0%
48,0%
48,0%
Скорректированная цена
руб./кв.м.
㜀㔀Ⰰ㠳
㄀㄀㔀Ⰰ㔀㈀
㄀㐀 Ⰰ㘀㜀
Наличие строение
свободный
свободный
свободный
свободный
Корректировка
0,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная цена
руб./кв.м.
㜀㔀Ⰰ㠳
㄀㄀㔀Ⰰ㔀㈀
㄀㐀 Ⰰ㘀㜀
Скорректированная цена
руб./кв.м
75,83
115,52
140,67
Количество корректировок
Общая чистая коррекция
руб.
㄀ Ⰰ㌀
㄀㌀Ⰰ㐹
㄀㘀Ⰰ㐲
то же в % от цены продажи
㄀㈀─
㄀㌀─
㄀㌀─
Общая валовая коррекция
㌀㐀
㜀㐀
㤀㄀
то же в % от цены продажи
㐀 Ⰰ〰─
㜀㌀Ⰰ〰─
㜀㌀Ⰰ〰─
1/Кi,
сумма
5,239726027
2,5
1,369863014
1,369863014
где Кi
валовая коррекция в %
Весов
ой коэффициент
сумма
 Ⰰ㐀㜷㄀㈀㐀
 Ⰰ㈀㘱㐀㌀㠀
 Ⰰ㈀㘱㐀㌀㠀
㌀㘀
㌀ 
㌀㜀
Стоимость 1 кв.м., руб.без учета
НДС
руб./кв.м.
Ср. взвешенное
103
Стоимость объекта, руб.без учета
НДС
руб.
10
300 000
Таблица
Расчет рыночной стоимости, площадью
кв.
м., кадастровый номер
56:39:0101013:4
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
Корректировка на общую пл
ощадь участка.
Корректировка на площадь вводилас
на основании данных
исследования, приведенного
«Справочник
оценщика недвижимости.
Корректирующие коэффициенты для оценки
земельных участков»,
201
издание третье,
авторы Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.
, с. 147.
Диапазон площадей
объекта аналога, га
Диап
азон площадей объекта оценки, га
㈀ⰵ
㈀ⰵ
㸱 
ㄬ〰
 ⰹ
 ⰹ
 ⰸ
㄀ⰰ
ㄬ〰
〬㤶
 ⰸ
〬㠶
㈀ⰵ
ㄬ〴
ㄬ〰
〬㤳
〬㤰
㄀ⰱ
㄀ⰱ
ㄬ〸
ㄬ〰
〬㤷
㸱 
ㄬㄶ
ㄬㄱ
ㄬ〳
ㄬ〰
Таблица
Корректировка на площад
ь участка
Объект оценки
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Площадь земельных
участков, кв.м.
㄰ 〰 
㌹㤀〰
㈲㔀〰
㌳ 〰
Корректировка на площадь участка,
Площадь земельных
участков, кв.м.
㄰㜀㜵 
㌹㤀〰
㈲㔀〰
㌳ 〰
Корректировка на площадь уча
стка,
Площадь земельных
участков, кв.м.
㤷㈀㤱
㌹㤀〰
㈲㔀〰
㌳ 〰
Корректировка на площадь участка,
Корректировка на на
личие / отсутствие коммуникаций
При корректировке на инженерное обеспечение оцениваемого земельного уча
стка
учитывались только центральные коммуникации. Затраты на строительство индивидуальных
коммуникаций (индивидуальная скважина, индивидуальная канализация, котельная) не
учитывались, так как данные затраты впоследствии ставятся на баланс предприятий как
амостоятельны сооружения.
Корректировка на коммуникации вносилась исходя из усредненных данных
представленных в
разделе «Анализ рынка земельных участков»
«Значения корректировок на
наличие / отсутствие коммуникаций
» настоящего отчета.
Таблица
Коррект
ировка
на коммуникации
Наименований коммуникаций
Объект оценки №1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Электроснабжение
На участке
Есть
Отсутствует
Отсутствует
㄀㘀
㄀㘀
Газоснабжение
На участке
Есть
Отсутствует
Отсутствует
㄀㜀
㄀㜀
 Ⰰ  ─
 Ⰰ  ─
 Ⰰ  ─
Водоснабжение центральное
На участке
Отсутствует
Отсутствует
Отсутствует
㜀ⰵ
㜀ⰵ
㜀ⰵ
Водоотведение центральное
(канализация)
На участке
Отсутствует
Отсутствует
Отсутствует
㜀ⰵ
㜀ⰵ
㜀ⰵ
ИТОГО корректировка на коммуникации
㄀㔀─
㐀㠀─
㐀㠀─
Весовые
коэффициенты при расчете окончательного значения объектов оценки
определялись исходя из величины общей валовой коррекции
(без учета абсолютной
корректировки на улучшения)
. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше
суммарное значение вносимых к
орректировок. Расчеты производились по формуле:
1/
1/
где:
доля
го объекта аналога;
общая валовая коррекция цены
го объекта
аналога в процентах;
количество аналогов.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени
на динамику сделок на рынке недвижимости существенное.
Поскольку в качестве сопоставимых объектов, были отобраны объекты предлагаемые на
рынке п
осредством публичной оферты, соответствующие рыночным условиям продажи, с
рыночным сроком экспозиции, то считается, что влияние фактора времени на динамику сделок
будет незначительным, таким образом, корректировка по данному элементу сравнения не
проводил
ась.
При этом, учитывалось что:
объекты
аналоги выставлены на продажу в
октябре
а,
предложения о продаже
аналогов поступили на рынок до даты оценки
и действовали на дату оценки
по указанным
ценам;
Корректировка на дату предложения не применя
лась
Корректировка на категорию земель, назначение
Данная корректировка не применяется, ввиду действия нормы ст. 7 Земельного кодекса
РФ «Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий
видов выбирается самостоятельно, без допол
нительных разрешений и процедур согласования».
Объекты оценки и выбранные аналоги расположены на
землях промышленности.
Корректировка на местоположение
Местоположение
учитывается степень удаленности объектов оценки и объектов
аналогов от центра города,
а также друг от друга, учитываются темпы и перспективы развития
районов. Более привлекательно местоположение объектов, расположенных в индустриально
развитом населенном пункте, в районах с развитой производственно
складской застройкой, с
наличием территори
и для маневрирования грузовых автомобилей, наличием ж/д подъездов.
Объект оценки расположен на окраине г. Медногорск, в удалении от центральной части города,
в районе с преимущественным расположением производственной застройкой, подъездные пути
в удовлетво
рительном состоянии. Подобранные аналоги также удалены он центров населенных
пунктов, в их промышленных зонах или на окраине городов и поселков.
г. Орск
областно
го подчинения в
России
городской округ
Оренбургской
области
. В состав города Орска входят три
административных района
: Ленинский,
Октябрьский, Советский. Общая площадь города
580,1 км², по этому показателю Орск
входит в десятку городов России с наибольшей площадью. Орск
второй по
численности
населения
и по промышленному значению город Оренбургской области. Орск
второй по промышленному значению город Оренбургской области. Главные отрасли
промышленности:
цветная металлургия, ма
шиностроение,
нефтехимия, горнодобывающая,
пищевая и лёгкая промышленность.
п. Саракташ
посёлок (ранее
городского типа), административный
центр
Саракташского района
Оренбургской области
России
4 января
1931).
Саракташский
район является аграрным районом восточного Оренбуржья.
г. Бузулук
город в Росс
ии, в Оренбургской области, административный центр
Бузулукского района
и городского округа город Бузулук. Город и округ имеют областное
подчинение и в состав района не входят. Один из промышленно развитых городов Западного
Оренбуржья. В Бузулуке 1818 предп
риятий и организаций, из которых 70 средние и крупные.
Основные отрасли хозяйствования: нефтедобыча, машиностроение, переработка.
Объект оценки расположен в г. Медногорск
город областного подчинения в
Оренбургской области
, один из промышленных центров
Оренбургской области
. Основой
экономики города является промышленность, где занято 40 процентов трудоспособного
населения из всей сферы м
атериального производства.
Исходя их анализа рынка, цены предложений на большие земельные участки под
размещение производственных объектов в городах областного подчинения и городах
районных
центрах Оренбургской области находятся в одном диапазоне. Для про
ведения сравнительного
анализа были подобраны объекты сопоставимые по местоположению для расположения
крупных объектов промышленности. Корректировка на местоположение не вводилась.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
Переда
ваем
ые права на недвижимость
Корректировка по данному элементу сравнения вводится первой, поскольку юрисдикция
объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно,
и цены продажи. Существует ут
верждение, что при прочих равных условиях цена продажи
объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности, тогда
покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и
распоряжаться. Введение тех или иных
ограничений на право собственности (отсутствие права
на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость
объекта недвижимости. Корректировка по данному элементу сравнения не вводилась.
Условия финансовых расчетов
Сущ
ествует несколько вариантов финансовых расчетов при приобретении объектов
недвижимости, основными из которых являются:
расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;
получение покупателем кредита у финансовой структуры (банк
а, финансовой
компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости;
финансирование сделки купли
продажи объекта недвижимости самим продавцом,
т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.
Согласно первому варианту финансовых расчетов корректиров
ки по данному элементу
сравнения вводить не требуется, поскольку эти сделки реализованы из текущей стоимости
денег на дату продажи. Второй вариант финансовых расчетов требует проведения
корректировки цены продажи на величину платы за кредит
(для определенн
ых целей оценки)
Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков
ипотечного кредита при рыночной норме процента.
Поскольку предполагается, что расчеты покупателей и продавцов будут проходить
единовременно, при текущей сто
имости денег, то корректировка по данному эл
ементу
сравнения не проводилась
(предполагается одинаковая форма оплаты, отсутствие каких
либо
преференций и т. п.).
Условия продажи (чистота сделки)
Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижим
ости из ряда
сравниваемых, либо провести корректировку цен продаж при выявлении отклонений от чисто
рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения
недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями
между
продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.) недостаточностью
времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и
доступности для всех потенциальных покупателей.
Так как, при отборе объектов аналогов
, особое внимание было уделено анализу объектов
на соответствие рыночным условия продажи, и тем самым в качестве сопоставимых объектов
были отобраны те объекты, по которым отсутствовали признаки нерыночного характера сделок,
то корректировка по данному эле
менту сравнения не проводилась.
Корректировка на торг
Описание корректировки
на торг приведено в разделе «Анализ рынка
земельных
участков
Корректировка составляет «
15%».
Динамика сделок на рынке (дата продажи)
Этот элемент сравнения позволяет выявить
влияние фактора времени в широком
контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен
продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменение в
законодательстве (прав собственности, налогообложения и т
.д.) изменения спроса и
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
Таблица 8.5.
Характеристики объектов
оценки
Земельный участок 1
Земельный участок 2
Земельный участок
Местоположение
Оренбургская область, Гайский р
н, пос.
Ириклинский, ул. Комсомольская, д.1
Оренбургская область, г.Гай,
Технологический проезд, 3
Оренбургская область, г. Гай, ул. Пионерская,
2 А
Площадь, га
㄰Ⰰ㜷㔀
㤀Ⰰ㜲㤱
Площадь, кв.м.
㄰ 〰 
㄰㜀㜵 
㤷㈀㤱
Права собственности на недвижимость
Право собственности
Право собственности
Право с
обственности
Условия финансирования
рыночные
рыночные
рыночные
Условия продажи
цена предложения
цена предложения
цена предложения
Категория земель
Земли сельскохозяйственного
назначения
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Назначение
Под с
троительство свиноводческого
комплекса
Для сельскохозяйственного использования
Для сельскохозяйственного использования
Наличие коммуникаций
ЛЭП, водоснабжение, канализация,
отопление
ЛЭП, водоснабжение, канализация,
отопление
ЛЭП, водоснабжение, канализац
ия,
отопление
Наличие улучшений
Условно свободный
Условно свободный
Условно свободный
Таблица
Данные о сопоставимых
объектах
Параметры
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Аналог 5
Местоположение
Оренбургская область, г.
Орск, пос. Победа
Оренбу
ргская область,
пос. Саракташ
Оренбургская область, пос.
Саракташ
Оренбургская область,
г.Бузулук, ул.
Промышленная, 6
Оренбургская область,
г.Бузулук, ул. Юго
Западная
Передаваемые права
Право собственности
Право собственности
Право собственности
Право с
обственности
Право собственности
Категория земель
Земли населенных
пунктов
Земли населенных
пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных
пунктов
Назначение
Для размещения объектов
промышленного
назначения
Для размещения
объе
ктов
промышленного
назначения
�ey�jZaf_s_gby�h[t_dlh\�
ijhfure_ggh]h�
gZagZq_gby
Для размещения объектов
промышленного назначения
Для размещения
производственной или
складской базы
Условия финансовых расчетов
Наличный расчет
Наличный расчет
Наличный расчет
Наличный расчет
Наличный расчет
Условия продажи (чистота сделки)
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
(чистая продажа)
(чистая продажа)
(чистая продажа)
(чистая продажа)
(чистая продажа)
Динамика сделок на рынке (дата
продажи)
Октябрь 2015г.
тябрь 2015г.
Октябрь 2015г.
Октябрь 2015г.
Октябрь 2015г.
Транспортная доступность
Хорошая
Хорошая
Хорошая
Хорошая
Хорошая
Местоположение/Окружение
земельного участка
Промышленные здания.
Частная жилая застройка
Частная жилая застройка
Частная жилая заст
ройка
Промышленная зона
Промышленная зона
Площадь участка, кв.м.
㈸㜀〰
㌹㤀〰
㈲㔀〰
㌳ 〰
㄰ 〰
Наличие коммуникаций
Проходят рядом
Электричество, вода
скважина, газ
Проходят рядом
Проходят рядом
Проходят рядом
Наличие построек
Имеется ветхое
строение 31
6,7 кв.м.
под снос или разбор
Строение 250 кв.м.,
высота 3 м
Имеется строение, склад
400 кв.м., высота 3м.
Свободный
Свободный
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
Оценка прав на земельные участки
рамках затратного подхода помимо стоимости улучшений определяется так же
стоимость прав на земельный участок, на котором размещается оцениваемый объект.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 271) здания и сооружения
неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены. Поэтому при
определении рыночной стоимости зданий или сооружений необходимо учесть стоимость
передаваемых прав н
а земельный участок.
Расчет стоимости земельного участка будет рассчитан
на о
сновании сравнительного
подхода
Исходя из данного факта, мы считаем, что сравнительный подход (метод
сравнительных продаж) в оценке стоимости земельного участка даст более точн
ый расчет
рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
При использовании данного подхода были предприняты следующие шаги:
зучение сделок купли
продажи и предложений на продажу объектов
недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объ
ектом;
бор и проверка информации по каждому отобранному объекту: о цене продажи
или запрашиваемой цене, порядке оплаты сделки, физических характеристиках,
местоположении объекта и других условиях сделки;
нализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по
размерам,
местоположению, физическим характеристикам и т.д.
орректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому
объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
огласование скорректированных цен сопост
авимых объектов недвижимости и
вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
В рамках расчетов,
использовали
данные по ценам предложений (публичных оферт)
аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных
интернет
сайт
ов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщик
, оправдан с той точки зрения,
что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта
недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о
возможной цене предлагаем
ого объекта, учитывая все ее достоинства и недостатки
относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных
сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик
справедл
иво сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам
сделок купли
продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям
российского законодательства по оценочной деятельности.
Характеристики выбранных
аналогов отобра
жены в таблице.
Ниже представлены сопоставимые объекты.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
Д.№2а
Дезбарьер литер В23
С4.03.001
кв.м.
〬㠷
ㄬ〹
〬㤲㤹
〬㠸ㄸ㈴㈀
ㄲ㌲㔬㈵㘀
㜶Ⰰ㌀
ㄳⰀ㘀
Дезбарьер литер В3 участок№3, адрес:
Оренбургская область, г. Гай, ул.
Пионерская,
д.2а
K��������
d\�f�
0,87
1,09
0,9299
0,8818242
12325,256
,797
13,6
Железнодорожный путь литер В19, адрес:
Оренбургская область, г.Гай, Технологический
проезд, 3, стрелка №1
mihj
j_evku�dk
F����������
�df
1,09
0,9299
1,013591
5559585,2
0,755
,789
37,6
riZeu
F����������
�riZeZ
1,09
0,8946
0,975114
2132,5743
,21
37,6
[ZeZkl�iml_c�dk
F����������
dm[�f�
,09
0,8373
0,912657
3236,2817
,785
37,6
GZ\hahojZgbebs_��Z^j_k��Hj_g[mj]kdZy�
h[eZklv��=Zckdbc�jZchg��i��Bjbdebgkdbc��me��
DhfkhfhevkdZy��^��
MIK��
k[hjgbd�����
lZ[�����DK
9,
4,78
1,02
103,38126
105,44889
504,04567
6,16
32,8
406337095
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
Таблица
Расчет рыночной стоимости зданий и сооружений
Наименование объекта
Справочный
показатель
единица
измерения
спра
вочный
показатель
Степен
готовн
ости
На
различи
объеме
На
различия в
климате
На
изменение
цен после
издания
справочни
Общий
корректир
ующий
коэффици
ент по
второй
группе
поправок
Kdhjj_dlbjh
\Zgguc�
ihdZaZl_ev�
klhbfhklb�ih�
h[t_dlZf�
ZgZeh]Zf
Строи
тельны
ъем
здания
Полная
стоимос
ть на
дату
оценки
физ
изно
с, %
внешни
й износ,
Полн
ый
изно
с, %
Рыночная
стоимость на дату
оценки
Здание административно
бытового корпуса,
назначение: нежилое, 2
этажный, адрес:
Оренбургская область, г.Гай, технологический
проезд,
I��������
dm[�f
1,09
0,8615
0,939035
10087,114
6,03
11,68
Здание д/приема пищи с вес. и пристроем,
адрес: Оренбургская область, г. Гай,
Технологический проезд, 3
I��������
dm[�f
1,09
0,8615
0,939035
5032,2886
2168,8
8,09
13,6
Здание котельной, адрес: Оренбургская
область, г. Гай, Технологический проезд, 3
П3.19.047
куб.м
㈳㤹Ⰰ㜹
ㄬ〹
〬㠶ㄵ
〬㤳㤰㌵
㈲㔳Ⰰ㐸㘸
㔬㐴
㌲Ⰰ㠀
Здания свиноводческого комплекса
П3.08.
куб.м
㌹ㄱⰀ㔱
ㄬ〹
〬㠶ㄵ
〬㤳㤰㌵
㌶㜳Ⰰ〴㐸
〵Ⰰ㜀
ㄳⰀ㘀
Материальный склад, адрес объекта:
Оренбургская область, г. Гай,
Технологический проезд, 3
K��������
dm[�f
2498,82
1,09
0,909
0,99081
2475,8558
8,58
32,8
Рем.
механический гараж, адрес: Оренбургская
область, г.Гай, Технологический гараж, 3
П3.08.105
куб.м
ㄬ〹
〬㠶ㄵ
〬㤳㤰㌵
㘴〶Ⰰ〹㘸
Ⰰ㐸㄀
ㄳⰀ㘀
Здание, назначение: нежилое здание
(Санпропускник)
П3.08.1
куб.м
ㄬ〹
〬㠶ㄵ
〬㤳㤰㌵
㘴〶Ⰰ〹㘸
㠬㜀
Склад карбита
С319.004
куб.м
ㄬ〹
〬㤰㤀
〬㤹〸㄀
㌸㐳Ⰰ㌵㈀
Ⰰ㜵㤀
㘳Ⰰ㔲
Здание корпусов №1,2 по адресу:
Оренбур
гская область, Гайский район, пос.
Ириклинский, ул. Комсомольская, д.1.
K��������
d\�f�
1,09
0,9299
1,013591
13889,237
8,43
13,6
галерея
С4.03.139
кв.м.
ㄬ〹
〬㤲㤹
ㄬ〱㌵㤱
ㄲ㤲〬㈴㐀
Ⰰ〹㌀
ㄳⰀ㘀
ангар
С4.01.082
кв.м.
ㄸㄷ〬㤀
ㄬ〹
〬㤲㤹
ㄬ〱㌵㤱
ㄸ㐱㜬㠶㄀
㘬㤷
ㄳⰀ㘀
Здание проходной , адрес: Оренбургская
область, Гайский район, пос. Ириклинский, ул.
Комсомольская, д.1
F�����������
dm[�f�
1,09
0,909
,99081
9548,436
53,8
23,2
Здание свинарника на 1346 голов, адрес:
Оренбургская область, г.Гай, ул. Пионерская.
Д.№2а
I��������
dm[�f
3911,51
1,2
1,09
0,8615
1,126842
4407,6538
9,09
32,8
Здание свинарника на 500 голов, адрес:
Оренбургская область, г.Гай, ул. Пионерская.
Д.№2а
I��������
dm[�f
3911,51
1,22
1,09
0,8615
1,1456227
4481,1146
4,86
32,8
Насосная, адрес: Оренбургская область, г.Гай,
ул.
Пионерская. Д.№2а
П3.19.020
куб.м
㈵〲Ⰰ㈱
ㄬ〹
〬㠹㐶
〬㤷㔱ㄴ
㈴㌹Ⰰ㤴
㔶ㄱ㠬㘀
ㄸⰀ㐀
Свинарник, адрес: Оренбургская область,
г.Гай, ул. Пионерская. Д.№2а
П3.08.317
куб.м
㌹ㄱⰀ㔱
ㄬ㈀
ㄬ〹
〬㠶ㄵ
ㄬㄲ㘸㐲
㐴〷Ⰰ㘵㌸
㠬ㄵ
㌲Ⰰ㠀
Свинарник, адрес: Оренбургская область,
г.Гай, ул. Пионерская. Д.№2а
П3.08.317
куб.м
㌹ㄱⰀ㔱
ㄬ㈀
ㄬ〹
〬㠶ㄵ
ㄬㄲ㘸㐲
㐴〷Ⰰ㘵㌸
㤬㘸
㌲Ⰰ㠀
Трансформаторная подстанция, адрес:
Оренбургская область, г.Гай, ул
. Пионерская.
Д.№2а
I��������
dm[�f
1,09
0,9087
0,990483
7345,4219
32,8
Убойный цех и подсобные помещения,
Оренбургская область, г.Гай, ул. Пионерская.
П3.08.264
куб.м
㘶〱Ⰰ㐸
ㄬ〹
〬㤰㠷
〬㤹〴㠳
㘵㌸Ⰰ㘵㌷
ㄬ㐴
㌲Ⰰ㠀
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
стоимость объекта прямо влияет его местоположение (ближайшее окружение, район, город и
т.д.). При анализе местоположения и окружаю
щей среды, необходимо учитывать
правительственную политику, экономические факторы, занятость, транспорт, отдых, систему
образования, налоги и т.п. Также следует принимать во внимание факторы непосредственной
близости к природным или искусственным объектам,
которые могут повлиять на стоимость
имущества.
При расчете внешнего износа оценщик руководствовался методикой основанной на
данных об уровне доходов населения.
Как любой классический конкурентный рынок, рынок недвижимости демонстрирует
полную зависимо
сть от покупателя и его возможностей. Уровень доходов населения является
одним из основных внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Доходы
населения влияют на покупательную способность населения, а также соотносятся с
экономическим развитием р
егиона.
Существует формула определения внешнего износа
18
(ЗП
регион
страна
где: Ф
величина внешнего износа, вызванного макроэкономической ситуацией;
ЗП
регион
средний уровень заработной платы в регионе, руб.;
ЗП
страна
средний уровень з
аработной платы в стране, руб.;
Поскольку затраты на замещение объекта оценки определены с учетом
отраслевых
коэффициентов
, то оценщиком модифицирована приведенная формула:
(ЗП
предприятия
/ЗП
страна
Рассчитав, значение внешнего износа по данной фо
рмуле, получим усредненное
значение внешнего износа для объектов недвижимости расположенных в городах и районных
центрах области.
Таблица
Расчет внешнего износа
Показатель
Значение за
Внешний износ
Средняя заработная плата по России, руб.
Номинальная начисленная заработная плата по
Оренбургской области*, руб. в месяц

Номинальная начисленная заработная плата
на предприятии
ЗАО «Гаймясопродукт»
⼀㈴㘳㈀
Источник информации:
*Данные Росстата
http://investors
chool.ru/srednyaya
zarplata
rossii
regionam
godu
**Справка ЗАО «Гаймясопродукт» о средней заработной плате

Источник информации: Внешний (экономический) изн
ос имущественных комплексов промышленных
предпр
ятия. Методы расчета. Карцев П.В. ООО «РЭА центр «Перспектива»; http://rea
centre.narod.ru/public/iznos
econ
01.htm
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
Вариацию можно определить как степень различ
ий между отдельными значениями в
исследуемой совокупности данных. От величины вариации зависит надежность характеристик
центра группирования. Характеристикой вариации является коэффициент вариации. Оценку
этого показателя определяют по формуле:
=δ/
0%, где (1)
среднеквадратическое отклонение,
выборочное среднее (среднее арифметическое).
Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и
меньшая выравненность исследуемых значений. Если
коэф
фициент вариации меньше 10%, то
изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к
средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если
коэффициент вариации
превышает
33%, то это говорит о неоднородности информации
и необходимости исключения самых
больших и самых маленьких значений.
Таблица
Расчет коэффициента вариации по пяти аналогам.
Показатель
Значение
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Аналог 5
Количество объектов в выборке
Сред
няя цена x¯
114,4
Среднеквадратичное отклонение δ
106,48
Коэффициент вариации (отношение δ / x¯)
0,93
Среднее квадратическое отклонение является обобщающей характеристикой размеров
вариации признака совокупности. Это
мера вариации, показатель надёжнос
ти средней. Чем
меньше значение среднего квадратического отклонения, тем лучше средняя величина
представляет собой рассматриваемую совокупность. Среднее квадратическое отклонение
рассчитывается по формуле:
δ = √δ²
Коэффициент вариации (
) как относител
ьное квадратическое отклонение от средней
величины рассчитывается по формуле 1, коэффициент вариации
σ =
%. Если коэффициент
вариации находится в диапазоне больше 20% и меньше 33%, то изменчивость вариационного
ряда принято считать значительной. Выборка
значений стоимости однородна. В данном случае,
выборка не однородна.
На основании этого, Оценщик принял решение исключить из расчетов аналог
1 и №5
Таблица
. Расчет коэффициента вариации по четырем аналогам.
Показатель
Значение
Аналог 2
Анал
ог 3
Аналог 4
Количество объектов в выборке
Средняя цена x¯
Среднеквадратичное отклонение δ
26,98
Коэффициент вариации (отношение δ / x¯)
0,259
Значение коэффициента вариации
σ =
%. Выборка значений однородна.
Определение относитель
ных корректировок.

Источник
информации: Инструменты финансового и инвестиционного анализа. Комплексный подход:
описание методик финансового
и инвестиционного анализа, программа с реализацией методики, примеры расчета.
http://investment
analysis.ru/metodFC2/daily
variance
arithmetic
mean
deviation.html
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
Наименование
Значение для
аналога №1
Значение для
аналога №2
Значение для
аналога №
Расчет прибыли предпринимателя
Число лет строительства,
(n, t)
1,5
1,5
1,5
Доля авансовых платежей,
Со, d , %
Годовая норма отдачи на
вложенный капитал, % (Ya,

15%

Прибыль предпринимателя,
% (ПП)
Прибыль предпринимателя
с учетом округления, %
(ПП)

13%

Расчет затрат на замещ
ение
Затраты на замещение, руб.
без НДС
㌱㐸㜷㤀
㈴㈹㔱㌀
㈵㔱㔸㜀
Расчет совокупного износа
Физический износ, %
Внешнее устаревание, %
Износ совокупный, %
Определение рыночной стоимости улучшений
Рыночная стоимость
без
НДС, руб.
㘶ㄲ㐴
㠹㠹㈰
㄰㈰㘳㔀
Рыночная стоимость с НДС,
руб.
㜸〲㘷
㄰㘰㜲㔀
ㄲ〴㌴㤀
Итого корректировка на
улучшения
1060725
1204349
Стоимость земельных участков с учетом корректировки на улучшения приведена в таблице
8.8
Таблица
Стоимость земельных участков
аналогов с учетом корректировки на
улучшения
Элемент сравнения
Единица
измер.
Объекты сравнения
Цена предложения
руб.
㈵〰〰 
㐵〰〰 
㌵〰〰 
㐱〰〰 
㈰〰〰 
Общая площадь
кв.м.
㈸㜰 
㌹㤰 
㈲㔰 
㌳〰 
㄰〰 
Поправка на наличие
строений
руб.
㄰㘰㜲㔀
ㄲ〴㌴㤀
Стоимость участка с
учетом поправки, руб.
руб.
ㄷㄹ㜳㌀
㌴㌹㈷㔀
㈲㤵㘵㄀
㐱〰〰 
㈰〰〰 
Цена за ед. площади
участка
руб./кв.м.

86

102

124

200

Далее проведем проверку выборки на выполн
ение условия однородности
Проверка выборки на выполнение условия однородности.
Наряду со средними величинами в статистике исчисляются показатели вариации.
Вариацией в статистике называются различия индивидуальных значений изучаемого признака.
Возникает ва
риация в силу того, что отдельные значения признака статистической
совокупности формируются под воздействием разнообразных факторов. Значение изучения
вариации в том, что по колеблемости признаков можно судить о качественной однородности
совокупности. Сово
купности могут иметь одинаковые значения средней величины, но
отличаться колеблемостью индивидуальных значений. Именно по причине изменчивости
данных возникает необходимость в проведении статистического анализа.

Методика С.
Петербургского технического университета (СпБГТУ), разработанная профессором Е.С. Озеровым,
Книга: Организация и методы оценки
предприятия (бизнеса). Под ред. В.И. Кошкина, М.: ИКФ «ЭКМОС», стр.
Принято по результатам расчета в рамках затратного подхода
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
Сначала внесена абсолютная корректировка в стоимость единого объекта. Определена
цена 1 кв.м. площади земельного участка аналога. Проведена проверка выборки на выполнение
условия однородности и нормального распределения. Затем приме
нены относительные
корректировки к выбранной единице сравнения (цена за 1
кв.м. площади участка без учета
стоимости расположенных на нем зданий и сооружений).
Определение абсолютных корректировок.
Корректировка на наличие улучшений на праве собственно
сти
Для целей настоящей оценки необходимо определить стоимость земельных участков,
как участков свободных от застройки. А так как в качестве объектов аналогов подобраны
объекты с имеющимися строениями, то из стоимости единого объекта необходимо вычесть
сто
имость улучшений. Стоимость улучшений определяется, как величина затрат на замещение
за минусом износа.
Объекты
аналоги №№
3 имеют строения, для дальнейших расчетов необходимо
внести соответствующие корректировки.
Таблица
Расчет рыночной стоим
ости улучшений объектов аналогов
Наименование
Значение для
аналога №1
Значение для
аналога №2
Значение для
аналога №
Характеристика оцениваемых объектов
Назначение объекта
ветхое строение
316,7 кв.м. под снос
или разбор
(фундамент
ленточный, ж/б
панель
ные и
кирпичные стены,
ж/б плиты
перекрытий, высота
здания 3 м.,
площадь застройки
12м*27м.)
Kljh_gb_�����d\�f���
\ukhlZ���f
Строение, склад 400
кв.м., высота 3м.
Объем
, куб.м.
Выбор здания аналога из таблиц УПВС
УПВС
Сборник №18 отдел
орник №18 отдел
Сборник №18 отдел
Таблица
Наименование объекта
согласно сборника
Материальные
склады без рамп
Материальные
склады без рамп
Материальные
склады без рамп
ПВС за куб.м., для 2
го
территориального пояса на
1969г, руб.
21,7
18,5
Определение корректирующих коэффициентов (поправок) к справочной стоимости.
Dhjj_dlbjh\dZ�gZ�
debfZlbq_kdbc�jZchg�� �,�\f
1,09
1,09
1,09
Корректировка на
конструктивные элементы
(излишние/недостающие)

1

Затраты на замещение объ
екта в ценах 196
9г., руб.
㈲㤹〬㜀
ㄷ㜳㤀
㈴ㄹ㠀
Коэффициент 1969
ㄬㄸ
ㄬㄸ
ㄬㄸ
Территориальный
коэффициент для
Оренбургской области
1,02
1,02
1,02
Коэффициент 1984
октябрь
㄰〬㜀
㄰〬㜀
㄰〬㜀
Расчет оценщика, согласно информации предоставленной продавцом объектов (устная или копии технических
паспортов).
ООО «Первая оценочная ко
мпания» Отчет №010090/23 от 30
�� &#x/MCI; 0 ;&#x/MCI; 0 ;Копии предложений о продаже объектов
аналогов №№ 1
представлены в приложении
к настоящему отчету.
Выбор единицы сравнения.
Для земельного участка без улу
чшений основными единицами сравнения являются:
1.1. Цена за единицу площади: квадратный метр
для участков под застройку в
населенном пункте; «сотка»
для участков под садоводство или ИЖС вне населенного пункта;
гектар
для сельскохозяйственных и лесных
угодий.
1.2. Цена за фронтальную единицу длины участка (вдоль «красной линии») для объектов
торгового, складского, производственного назначения
1.3. Цена за участок площадью, стандартной для данного типа использования
я г. Оренбург
единица измерения «
цена за фронтальную единицу длины» является не
типичной, тем более
когда это касается земельных участков занятых производственными
объектами.
Принять в качестве единицы сравнения «стоимость участка» не представляется
возможным, так как площадь объектов о
ценки и площадь объектов аналогов значительно
отличаются друг от друга.
Цена за единицу площади
используется покупателями и продавцами, а также другими
специалистами рынка земельных участков. Что подтверждается текстами объявлений о
продаже объектов, а так
же различными аналитическими статьями и методическими
пособиями
19
. Данная единица сравнения является общей для объектов оценки и объектов
аналогов («общий знаменатель»). В качестве единицы сравнения выбран 1 кв. м. площади
земельного участка, как наиболее р
аспространенный вид единицы измерения на рынке
земельных участков.
Оценка в рамках сравнительного подхода была проведена с использованием метода
сравнения продаж.
Метод сравнения продаж является методом прямого моделирования
факторов спроса и предложения.
Математическая модель оценки объекта недвижимости с
использованием метода рыночных сравнений может быть представлена следующим образом:
где
оценка рыночной стоимости объекта оценки,
количество аналогов,
оценка рыночной стоимости объекта аналога с использованием информации о цене
го аналога,
вклад
го аналога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов равна 1.
В общем виде модель расчетной рыночной стоимост
и оцениваемого объекта
недвижимости
р
принимает следующую форму:
р
= Ц
± К
где Ц
цена
го сравниваемого объекта недвижимости;
величина корректировки цены продажи
го сравниваемого объекта
недвижимости по ценообразующему фактору.
Обоснование корректировок при определении рыночной стоимости земельных
участков методом сравнения продаж.
Выделяют абсолютные и относительные корректировки.
Абсолютные
корректировки,
измеряются в денежных единицах,
относительные корректировки
измеряются
в долях или
процентах.

материалы семинара «Нормативная база оценочной деятельности», Самарское региональное от
деление РОО. г.
Самара, 24 сентября 2008 г.,
Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент недвижимости», Тарасевич Е.И. «Оценка
недвижимости», Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации/М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н.
Щербакова, А.И. Мышанов
и т.п.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
Индекс цен на 01.10.2015
г. по сравнению с
фактическими ценам
〱⸀〱⸀㈰ㄴ
.20
0,903
Индекс цен на
.2015 г. по сравнению с
фактическими ценами
〱⸀㄰⸀㈰ㄵ
.2015
1,0064
Итого корректирующий коэффициент
кор
〬㤰㤀
Корректирующий коэффициент для конструктивной системы КС
8 (для 2014г.)
Индекс цен н
а 01.10.2015
г. по сравнению с
фактическими ценами
〱⸀〱⸀㈰ㄵ
.20
0,832
Индекс цен на
.2015 г. по сравнению с
фактическими ценами
〱⸀㄰⸀㈰ㄵ
.2015
1,0064
Итого корректирующий коэффициент
кор
〬㠳㜀㌀
Корректирующий коэффициент для конст
руктивной системы КС
11 (для 2014г.)
Индекс цен на 01.10.2015
г. по сравнению с
фактическими ценами
〱⸀〱⸀㈰ㄵ
.20
0,924
Индекс цен на
.2015 г. по сравнению с
фактическими ценами
〱⸀㄰⸀㈰ㄵ
.2015
1,0064
Итого корректирующий коэффициент
кор
〬㤲㤀㤀
Корректирующий коэффициент для конструктивной системы КС
13 (для 2014г.)
Индекс цен на 01.10.2015
г. по сравнению с
фактическими ценами
〱⸀〱⸀㈰ㄵ
.20
0,889
Индекс цен на
.2015 г. по сравнению с
фактическими ценами
〱⸀㄰⸀㈰ㄵ
.2015
1,0064
Итого корректирующий коэффициент
кор
〬㠹㐀㘀
Расчет накопленного износа
Физический износ.
Расчет физического износа выполнен на основании сборника ВСН 53
86(р) «Прав
ла
оценки физического износа зданий» по р
зультатам осмотра объекта
в натуре.
Таблица 8.2.
Расчет физического износа административно
бытового корпуса, литер
В11
Физический износ был рассчитан для остальных объектов аналогично.
Функциона
льный износ.
Объекты оценки отвечает нормам и требованиям,
предъявляемым к объектам
животноводческого
назначения, функциональный и
нос признан
равным н
лю.
Внешний износ.
(экономическое устаревание) представляет собой убытки,
вызванные внешними по отношени
ю к границам недвижимости факторами. Данный вид
износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированного местоположения. На
Конструктивные
элементы
Уд.вес по
таб.
Ценн.
коэф.
Уд.вес с
учетом
цен.коэф.
Процент
износа
элемента, %
%износа
элемента
к строен.
Фундамент
9,71
9,71
0,9
Каркас
5,81
5,81
0,58
Стены
12,1
12,1
1,21
Перегородки
9,52
9,52
0,95
Перекрытия и покрытия
7,2
7,2
0,72
Кровли
4,5
4,5
0,45
Проемы
6,7
6,7
0,34
Полы
7,06
7,06
0,71
Отделка
9,8
9,8
0,98
Прочие
8,8
8,5
,44
Отопление
6,5
6,5
0,33
Водоснабжение и
канализация
0,25
Электроснабжение
0,2
Слаботочные устройства
1,3
1,3
0,07
Прочее
0,1
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
Наиболее эффективное использование улучшений
Данный анализ позволяет определить наилучший и наиболее эффективный способ
использования объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися
улучшениями. Вариант использо
вания, который обеспечит максимальную доходность в
долгосрочной перспективе.
Законодательно разрешенные варианты использования
Законодательных
ограничений на использование оцениваем
объекта недвижимости не существует. Объект
оценки не предназначен для
использования в качестве жилого.
Законодательное разрешенное
использование
размещение нежилых помещений
Физически возможные варианты использования
. Рассматриваемые площади по
своему конструктивному и объемно
планировочному решению, относятся к
зданиям
сооружениям свинокомплекса: основные производственно
складские строения, свинарники,
здания и сооружения
обеспечивающие инфраструктуру
. Возможные варианты
альтернативного использования не выявлены.
Финансово целесообразные варианты использования
. Финан
сово
целесообразным
использованием объектов оценки является использование их в качестве
зданий и сооружений
свинокомплекса
. Выводы сделаны на основании анализа, проводимого исходя из физически
возможных вариантов использования объектов оценки, потребностей
и предпочтений на
рынке недвижимости, целесообразности финансовых вливаний для модернизации,
реконструкции или сноса объектов оценки.
В плане
максимальной продуктивности,
учитывая расположение помещений, а так
же объемно
планировочные решения, можно сде
лать вывод, что максимальный доход
помещения будут приносить от эксплуатации
их по финансово
целесообразным вариантам
использования
, что предполагается приведет к максимизации прибыли Собственника данных
объектов.
Вывод:
Основываясь на проведенном анализ
е и принимая во внимание
расположение объектов,
Оценщик
приш
л к выводу, что максимальная доходность от
использования оцениваемого имущества будет достигаться при использовании объектов
по
текущему использованию
в качестве
зданий и сооружений свинокомпле
кса.
ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦ
ЕНКИ ОБЪЕКТ
В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ
ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами
оценочной деятельности, оценка может осуществляться с позиций трех подходов:
затратный подход
сово
купность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения
объектов оценки, с учетом их износа;
сравнительный подход
совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных н
а сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых
имеется информация о ценах сделок с ними;
доходный подход
совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Затрат
ный подход
основан на определении стоимости воссоздания точной копии или
равноценной замены объекта как нового в текущих ценах и определении потери стоимости в
связи с физическим и функциональным износом, а также экономическим устареванием.
Стоимость воспр
оизводства
определяется как сумма затрат в рыночных ценах,
существующих на дату оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с учетом
применения идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения
определяетс
я как сумма затрат на создание объекта,
аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки,
с учетом износа объекта оценки.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
из извес
ых нам Стандартов оценки не запрещает ему отказаться от соответствующих
вычислений. Вывод о наилучшем и наиболее эффективном способе использования может следовать
из анализа окружающей среды объекта, известных перспектив её изменения, исслед
вания свойств
самого объекта и т. д.
Наиболее эффективное использование земельного участка как
незастроенн
Проводимый анализ должен выявить наилучшее и наиболее эффективное
использов
ние участка, занимаемого недвижимостью, как незастроенного. Если ж
площадка уже застроена (как это имеет место в конкретном случае), то следует сделать
допущение, что строение отсутствует, и участок свободен или может быть освобожден путем
сноса имеющи
ся зданий и сооружений. Оценка земельного участка при этих условиях
необходима для ко
ректного применения метода оценки по затратам. Определение
наилучшего и наиболее эффективного сп
соба использования земельного участка можно
провести в том случае, если установлены какие
либо права на участок.
Земельные участки, находится
на праве собственности у ЗАО «Гаймясопродукт».
Определение факторов наиболее эффективного использования земельного участка как
свободного:
Администр
ативное
Торговое
Производственно
складское
Жилое
строительство
Потенциал месторасположения
Рыно
чный спрос
Использование близлежащих
территорий
Технологическая обоснованность
и физическая осуществимость
Максимальная эффективность
Рассчитывается для вариантов, набравших максимальное
количество факторов наилучшего и наиболее
эффективного
использования
Blh]h�nZdlhjh\�gZbemqr_]h�b�
gZb[he__�wnn_dlb\gh]h�
bkihevah\Zgby

1

3

1

Потенциал месторасположения
это границы расположения земельного участка в
пределах района города, инвестиционная привлекательность земельного участка,
оступность, подъезд к нему, неудобства расположения, скрытые опасности расположения.
Рыночный спрос
планируемый вариант использования земельного участка
представляет интерес на данном рынке и в данный местности. Анализируется уровень спроса
и предложе
ния на все объекты недвижимости различного функционального назначения.
Анализируются достоинства земельного участка, обеспечивающие его
конкурентоспособность и недостатки.
Использование близлежащей территории
это типичное использование
прилегающих к об
ъекту оценки земельных участков. Типичным использованием смежных и
прилегающих земельных участков является жилая застройка, производственные и складские
объекты.
Техническая обоснованность и физическая осуществимость
возможность
возведения зданий с целью
наилучшего и наиболее эффективного использования, которые
будут приносить доход.
По результатам определения факторов наилучшего и наиболее эффективного
использования максимальную эффективность будем рассматривать для вариантов
строительства: производств
енно
складских помещений.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
имеют различную стоимость. Земельные участки, на которые оформлены должным образом
правовые и технические документы (в идеале
на одного собственника) намного
привлекательнее юридически проблемных. Этот фактор доста
точно важен, но больше он
влияет на ликвидность земельного участка. Права на землю оформляются либо путем
долгосрочной аренды с максимальным сроком на 49 лет, либо путем продажи в
собственность. Распространена и краткосрочная аренда земельных участков, осо
бенно для
целей строительства. Основными арендодателями земельных участков являются
государственные и муниципальные органы власти.
Скидка на торг при сделках купли
продажи земельных участков
Принципиальным моментом земельного является несоответствие
цены
предложения
цены продажи
земельного участка. Это обусловлено тем, что собственники земельных
участков слишком завышают цены на свои объекты, но в силу отсутствия активного спроса,
при совершении сделки купли
продажи идут на уступки покупателям и значител
ьно снижают
цену.
В процессе торгов на рынке стороны сделки действуют разумно, исходя из своих
экономических интересов. При этом разумность действий сторон означает, что цена сделки
является «наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для прода
вца и
наименьшей из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя» (ФСО
2). По
существу при таком подходе значение скидки на торг определяется разностью между средним
значением цен предложений сопоставимых объектов (после соответствующих
корректир
овок) и наименьшей ценой предложения.
Скидка на торг была определена на основании данных
исследования, приведенного в
«Справочнике оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для оценки
земельных участков», 2014, издание третье, авторы Лейфер Л.А.,
Шегурова Д.А., с. 113.
Значение скидки на торг был взят из данных расширенного интервала и составил «
15%».
. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ Э
ФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗО
ВАНИЯ
ОБЪЕКТОВ
ОЦЕНКИ
Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственн
сти,
обес
печивающего максимальную продуктивность
называется анализом наиболее
фективного использования.
аиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой при
определении рыночной стоимости. Необходимо отметить, что суждение о наилучшем
спользовании отражает мнение оценщика, исходя из анализа сложившихся к моменту оценки
рыночных условий, состояния рынка. Анализ наиболее эффективного использов
ния позволяет
определить доходное и конкурентное использование объекта недвижимости
то есть то
которому соответствует максимальная стоимость объекта.
В соответствии со Ста
дартами, под
наилучшим и наиболее эффективным способом использования имущества понимается "наиболее
вероятное использование имущества, являющееся физ
чески возможным, разумно оп
равданным,
юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого
стоимость оцениваемого имущества будет максимал
ной".
Под стоимостью, максимизации которой следует достичь, понимается рыночная
стоимость. При этом, как следует
из определения р
ночной стоимости, способ использования
недвижимости должен быть тип
чен для района, где она расположена.
Результат анализа наилучшего, наиболее эффективного способа использования объекта
должен быть следствием расчётов рыночной стоимости о
цениваемого объекта при ра
смотрении
различных способов его использования. Такие расчёты должны основываться на и
ходных данных,
получаемых оценщиком в результате анализа соо
ветствующих сегментов рынка. В то же время
перечень таких сегментов должен соо
тствовать тем способам использования, которые могут
оказаться наилучш
ми.
В тех случаях, когда оценщик способен сделать обоснованное заключение по данному
вопросу по иным основаниям, не требующим выпо
нения большого количества расчётов, ни один
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
подъездных дорог (одностороннее/двустроннее), качество дорожного покрытия, наличие
уклона и близость к центральным магистралям.
Можно отметить,
что наиболее активен рынок земельных участков в г. Оренбурге, г.
Бузулуке и г. Ор
ске. В городах г. Новотроицк, г. Гай, г. Медногорск, г. Кувандык
предложения единичны. Учитывая низкую актив
ность рынка земельных участков
в крупных
промышленных городах Оренбургской области, таких как г. Орск, г. Новотроицк, г. Гай, г.
Медногорск, г. Кув
андык, г. Бузулук, стоимость земельных участков под производственную
застройку находится в сопоставимых диапазонах
тыс. руб. за сотку в 201
году.
Уровень цен на участки производственно
складского назначения в г. Оренбурге порядком
выше названных г
ородов
200 тыс. руб. за сотку в 201
году.
Площадь земельного участка.
Как правило, большие по размеру земельные участки
стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки.
Наличие коммуникаций
, таких как электроснаб
жение, водоснабжение, газоснабжение,
центральная канализация или возможность подключения к рядом проходящим магистралям.
При этом играет роль не только наличие данных коммуникаций,
но и разрешённая мощность.
В различных исследованиях приводятся различные з
начения корректировок на наличие /
отсутствие коммуникаций.
При проведении корректировки на коммуникации оценщик опирался на исследования
Приволжского центра Методического и информационного обеспечения оценки изложенного
в справочнике оценщика недвижимост
и «Том. 3. Корректирующие коэффициенты для оценки
земельных участков» Издание третье, актуализированное и расширенное, Н. Новгород, 2014.
Стр.135., таб. 4.2.
Таблица
Значения корректировок на наличие / отсутствие коммуникаций
Наименование коэффиц
иента
Значение
Среднее
Доверительный интервал
Отношение удельной земельных
участков с электроснабжением, к
удельной цене аналогичных участков,
не обеспеченных электроснабжением
1,16
1,14
1,18
Отношение удельной земельных
участков с газоснабжением, к уд
ельной
цене аналогичных участков, не
обеспеченных газоснабжением
1,17
1,15
1,19
Отношение удельной земельных
участков с водоснабжением и
канализацией, к удельной цене
аналогичных участков, не
обеспеченных водоснабжением и
канализацией
1,15
1,13
1,16
На
рынке отсутствуют данные об объектах, отличающихся друг от друга только по
одному критерию
коммуникациям.
В ходе устных переговоров со строительными компаниями г. Оренбурга (ООО
«Лист» (тел. (3532) 40
60); ОАО «Оренбурггражданстрой» (тел. (3532) 33
21); ЗАО
«Строительно
инвестиционный холдинг «Ликос» (тел. (3532) 52
45)), а также
специалистами отдела капитального строительства г. Оренбурга (УКС) (тел. (3532) 68
10)
и Министерства природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбу
ргской
области (тел. (3532) 98
66) было установлено, что затраты на подведение и подключение
коммуникаций составляют порядка 10
50% от стоимости участков. Все зависит от
удаленности от инженерных магистралей, а так же от района расположения участка. Так
районах с относительно низкими ценами на участки, доля затрат составляет существенную
величину, а в районах с высокими ценами, эта доля ниже.
Следует отметить, что данные величины носят вероятностный характер и имеют
экономический смысл только при нали
чии свободных мощностей для подключения к
инженерным сетям.
Юридическая состоятельность
. Разница между оцениваемой недвижимостью и
сопоставимыми объектами, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется
разницей их юридического статуса (набора пр
ав). Право аренды и право собственности
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
На стоимость объектов земельных участков оказы
вают влияние следующие
факторы.
Переда
ваем
ые права на недвижимость
Корректировка по данному элементу сравнения вводи
тся первой, поскольку
юрисдикция
объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а,
следовательно, и цены продажи. Существует утверждение, что при прочих равных условиях
цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при
абсолютной
собственности, тогда покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть,
пользоваться и распоряжаться. Введение тех или иных ограничений на право собственности
(отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервиту
та и т.п.)
объективно снижает стоимость объекта недвижимости.
Условия финансовых расчетов
Существует несколько вариантов финансовых расчетов при приобретении объектов
недвижимости, основными из которых являются:
расчет покупателя с продавцом за счет собст
венных средств и на дату продажи;
получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой
компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости;
финансирование сделки купли
продажи объекта недвижимости самим продавцом,
т.е. предоставлени
е им покупателю ипотечного кредита.
Согласно первому варианту финансовых расчетов корректировки по данному
элементу сравнения вводить не требуется, поскольку эти сделки реализованы из текущей
стоимости денег на дату продажи. Второй вариант финансовых расче
тов требует проведения
корректировки цены продажи на величину платы за кредит (для определенных целей оценки).
Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков
ипотечного кредита при рыночной норме процента.
Условия продажи
(чистота сделки)
Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда
сравниваемых, либо провести корректировку цен продаж при выявлении отклонений от чисто
рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения
недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между
продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.) недостаточностью
времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и
доступ
ности для всех потенциальных покупателей.
Так как, при отборе объектов аналогов, особое внимание было уделено анализу
объектов на соответствие рыночным условия продажи, и тем самым в качестве сопоставимых
объектов были отобраны те объекты, по которым отсут
ствовали признаки нерыночного
характера сделок, то корректировка по данному элементу сравнения не проводилась.
Динамика сделок на рынке (дата продажи)
Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком
контексте на динамику сделок н
а рынке недвижимости и соответственно на уровень цен
продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменение в
законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.) изменения спроса и
предложения на объекты недвижимости и др
. В российских условиях влияние фактора
времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное.
Корректировка на категорию земель
Все объекты имеют одинаковую категорию земель: земли населенных пунктов. Данная
корректировка не применяется, также учи
тываются
действия нормы ст. 7 Земельного кодекса
РФ «Любой
вид разрешенного использования
из предусмотренных зонированием территорий
видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур
согласования».
Местоположение.
Местоположение
основной ценообразующий фактор,
учитывающий расстояние до центра тяготения (столица субъекта: Оренбург, Самара, Уфа),
темпы и перспективы развития района, уровень деловой активности района, близость к
центру города, качество и удобство подъезда, где приним
ается во внимание направление
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
Ценовая ситуация
Специфика ценообразования в земельном сегменте обусловлена следующими
факторами: рынок земли, в отличие от рынка строений, ограничен и конечен. Дома можно
построить, а площадь земельного фонда не размножается и н
е клонируется ни при каких
обстоятельствах.
К сожалению
отследить динамику цен на небольшом неразвитом рынке
затруднительно. В основном экспозиция выставленных участков составляет от 6 мес. и более.
Выставляются земельные участки по одной цене и
в очень
редких случаях
цена
предложения в объявлениях изменяется, имея отрицательную динамику. Зачастую изменение
цены возможно отследить только при устной беседе с продавцом (на какую скидку по цене он
готов), либо в процессе заключения сделки купли
продажи.
пецифика ценообразования в земельном сегменте обусловлена следующими
факторами: рынок земли, в отличие от рынка строений, ограничен и конечен.
Проанализировав предложения по продаже земельных участков, можно отметить, что средняя
стоимость 1 сотки земельн
ых участков под нежилую застройку в Оренбургской области,
реализуемые гражданами и юридическими лицами, варьирует в очень широком диапазоне
1034,5 тыс. руб./сот.
К сожалению, отследить динамику цен на небольшом неразвитом рынке
затруднительно. В ос
новном срок экспозиции выставленных участков составляет от 6 мес. и
более (достигая 2 лет). Выставляются земельные участки по одной цене, и в очень редких
случаях цена предложения в объявлениях изменяется, имея отрицательную динамику.
Зачастую, изменение ц
ен возможно отследить только при устной беседе с продавцом (на
какую скидку по цене он готов), либо в процессе заключения сделки купли
продажи.
Особенности ситуации на рынке земельных участков в городах и районных центрах
области, заключаются в том, что
предложение свободной земли на вторичном рынке
практически отсутствует. Застройка центра отличается плотностью, поэтому переход прав на
земельный участок осуществляется в основном параллельно с куплей
продажей
расположенного на ней объекта недвижимости. Ан
алогичная ситуация сложилась и на
первичном рынке купли
продажи прав аренды на земельные участки.
Аренда
Рынок коммерческой аренды земельных участков в городе любого назначения не
развит. В аренду, как правило, земельные участки предоставляются муниципальн
ым
образованием.
Права на землю в
Оренбургской области
оформляются либо путем аренды с
максимальным сроком на 49 лет, либо путем продажи в собственность. Распространена и
краткосрочная аренда земельных участков, особенно для целей строительства. Многие
уча
стки, предлагаемых на рынке, находится на промежуточном этапе переоформления.
Стоит заметить, что цены на рынке аренды в субъектах Оренбургской области в
большинстве случаев остаются неизменными в течение довольно большого периода и
являются как бы «заморо
женными», в действительности не отражающими реальную
ситуацию, происходящую на рынке по отношению к спросу на данные объекты.
Рынок аренды незастроенных земельных участков Оренбургской области в
большинстве случаев является инвестиционным. Фактически, инв
естором приобретается не
только право аренды, но и последующее право собственности, которое будет получено после
застройки приобретенного им участка. Однако, рынок аренды земель коммерческого
назначения является мало ликвидным и предоставляет интерес лишь
конкретных инвесторов
и лишь для конкретных целей.
В целом рынок аренды незастроенных земельных участков под коммерческую
застройку в Оренбургской области развит слабо. На рынке мало «игроков», государство в
данном случае вполне объяснимо является основным
держателем всех земель сдаваемых в
аренду. Конечно, объявления о сдаче земель аренду поступают и от частных лиц
(представителями которых являются риэлтерские агентства), но это скорее исключение, чем
практика.
Роста и падения арендных ставок не происходит
. Цены держаться примерно на одном
уровне в независимости от ситуации, происходящей на рынке.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
жилым, общественно
деловым,
производственным, инженерных и транспортных инфраструктур,
рекреационным, сельскохозяйствен
ного использования,
специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны,
устанавливается единый градостроительный регламент. Земельные участки мо
гут
использоваться гражданами и юридическими лицами в соответствии с любым
предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом
разрешенного использования.
Предложение
Оценщиком был проведен поиск и анализ предложений на п
родажу (аренду)
земельных участков из состава земель населенных пунктов.
Так,
источниками информации в
агентство недвижимости «Первое городское бюро недвижимости» (http://www.1gbn.ru/, т. 8
(3532) 76
09); агентство недвижимости «Авангард Плюс» (http://o
renhouse.ru
, т. 8 (3532)
19); агентство недвижимости «Милана» (http://www.milanacom.ru
, т. 8 (3532) 608
767),
а так же данные,
предоставленные строительными компаниями (Застройщики) г. Оренбурга
(ООО «Лист» (тел. (3532) 40
60); ОАО «Оренбургграж
данстрой» (тел. (3532) 33
21);
ЗАО «Строительно
инвестиционный холдинг «Ликос» (тел. (3532) 52
45)); специалистами
отдела капитального строительства г. Оренбурга (УКС) (тел. (3532) 68
10);
Министерством природных ресурсов, земельных и имущественны
х отношений Оренбургской
области (тел. (3532) 98
а так же такие источники информации, как:
http://www.avito.ru/
http://irr.ru/
В структуре
предложения земельных участков в зависи
мости от целевого назначения в
г. Оренбурге можно выделить доминирующие сегменты
участки под индивидуальное
жилищное строительство (ИЖС
), доля которых в общей структуре предложения составляет
46%, и участки под садоводческую деятельность
38%. Под комме
рческую застройку всего
около 16%. Если проанализировать структуру предложения земельных участков назначения
ИЖС по площади, то самую большую долю в предложении составляют участки площадью 10
соток.
Наиболее массовый в штуках сегмент предложений
до 25
соток, предложение
больших участков в городе минимально. В основном они застраиваются жилыми домами. Их
рынок сильно ограничен и пользуется большим
спросом. Продавцами больших земельных
наделов
в основном
выступают финансовые корпорации и финансово
промышл
енные
группы.
Спрос
Принципиальным моме
нтом земельного рынка Оренбургской области
в общем
всей
России, является несоответствие
цены предложения
цены продажи
сотки земельного
участка. Это обусловлено тем, что собственники земельных участков слишком за
вышают
цены на свои объекты, но в силу отсутствия активного спроса, при совершении сделки купли
продажи идут на уступки покупателям и значительно снижают цену.
реди покупателей
оптовиков лидируют различные финансовые и промышленные
структуры. На их долю
приходится до 70% покупок на вторичном земельном рынке участков
площадью от 0,5 га и больше.
Однако, е
сли рассмотреть структуру предложения земельных
участков, предложенных к продаже, в зависимости от района, то становится видно, что объем
экспонирования
величился во всех районах города
Спрос на участки, расположенные в садоводческих товариществах неоднозначный.
Существуют садоводческие товарищества, пользующиеся наибольшей популярностью у
покупателей, спрос в данном случае достаточно велик, в остальных
товариществах рост
спроса по сравнению с предыдущими годами не отмечен.
По крупным объектам, собственники готовы снижать цену предложения на
, по
небольшим ликвидным участкам
не более
Спрос на земельные участки в Оренбургской области понизил
ся за последние пол
года.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
В ходе анализа рынка недвижимости
сельскохозяйственной отрасли
Оренбургской
област
и было выявлено
предложений
(публичных аферт)
. Предложения по продаже
производственной недвижимости распределено по территории области достаточно
неоднородно. Можно отметить следующие тенденции. Максимум предложений по продаже
сосредоточен
о в г. Бузулук
е и г. Сорочинске. Стоимость 1 кв.м. в данных районах
варьи
руется от 2000 до 6000
руб.
/кв.
Предложения в прочих районах распределено
неравномерно и какой
либо тенденции не наблюдается. Как правило, производственные
помещения являлись частью производственной
базы села, поселка и не существовали
отдельно. Сейчас в силу того что поддерживать огромные территории невыгодно, трудно,
поскольку для того чтобы осуществлять деятельность необходимы инвестиции или
поддержка государства, то как правило, производственные
помещения в составе
производственных баз продаются отдельно, поскольку приобретать производственные базы
целиком нет желающих. Тем не менее, в ходе анализа рынка производственной
недвижимости сельскохозяйственной отрасли в Оренбургской области были выявлен
предложения о продаже производственных баз со стоимостью за 1 кв.м. 188
руб.
/кв.м. (с.
Озерки, Оренбургского района колхоз «Заря» (в составе базы 6 объектов недвижимости
общей площадью 5318 кв.м. стоимость 1000 000
руб.
)), 700
руб.
/кв.м. (г. Сорочинск,
общая
стоимость базы 16
000 за 22005 кв.м.), 11000
руб.
/кв.м. (Оренбургский район, Илекская
трасса
55 млн.
руб.
Как видно, рын
ок предложений весьма ограничен и неоднозначен.
Рынок аренды недвижимости сельскохозяйственной отрасли так же ограничен и
однозначен
и однозначно судить о какой
либо тенденции в ценообразовании не
представляется возможным.
Прогноз.
При прогнозе стоимости производственной недвижимости сельскохозяйственной
отрасли необходимо провести параллель с современным состоянием АПК Росси
и, а именно:
сможет ли государство правильно организовать поддержку агропромышленному комплексу,
поскольку без её поддержки трудно говорить о положительном исходе ситуации
сложившейся в сельхоз отрасли и, следовательно, потребностью в площадях
сельскохозяй
ственной отрасли.
АНАЛИЗ РЫНКА
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
В экономике рынком считается совокупность организационных, технических,
правовых и других механизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершение сделок между
контрагентами. Современный рынок совершенно нео
бязательно должен быть связан с
определенным географическим местом. Но рынки недвижимости по своей природе
отличаются от рынков высокоорганизованных. Рынки недвижимости имеют следующие
отличительные особенности:
локальный характер рынков недвижимости, име
нно поэтому самое пристальное
внимание при оценке обращается на ближайшие территории;
слабые взаимозаменяемость и стандартизированность недвижимости, поэтому редко
оказывается возможным найти два идентичных объекта;
на рынках недвижимости в силу их локальн
ой природы часто возникают
диспропорции между числом покупателей и продавцов, арендаторов и арендодателей;
Сделки на рынках недвижимости носят частный характер и обычно совершаются в
результате относительно длительных переговоров и «уторговывания» сторон.
Принадлежность земель к той или иной категории по ст. 7 ЗК РФ предопределяет
основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель
каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования).
Отнесение
земель к категориям и перевод их из одной в другую производится в
соответствии со ст. 8 ЗК РФ и Федеральным законом «О переводе земель или земельных
участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004 г. № 172
ФЗ.
В соответствии с градостроитель
ными регламентами в состав земель населенных
пунктов могут входить земельные участки, отнесенные к территориальным зонам:
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
заводе они присутствуют. Они могут быть специальной высоты, одно и много этажные,
маленьких или больших
площадей, с разными санитарно
гигиеническими условиями и
уровнем технологического обустройства, но они остаются цехами
достаточно
универсальными объектами. В сельском хозяйстве ситуация гораздо сложнее. Так, например,
в коровнике можно разместить телят (
в принципе), но курей
никогда (справедливо и
наоборот). Плюс ко всему, сельскохозяйственная недвижимость не может быть востребована
в отраслях, которые имеют текущие перспективы роста (административно
офисная, торговая,
складская, мелкие производства, пе
реработка с/х продукции). Конструктивно
технологические особенности, специальный характер мешает использованию недвижимости
по экономико
технологическим причинам. Например, блочный свинарник теоретически
можно было бы использовать под склад зерна (техники,
и т. д.), но конструктивная схема
(наличие центрального ряда колон) делает это невозможным. Использование же в
первоначальной технологической загрузке практически исключено (свиноводство убыточно,
отопление таких помещений требует больших затрат).
Сельско
хозяйственной недвижимости свойственно практически полное отсутствие
планово
предупредительных ремонтов (как, впрочем, и для промышленных предприятий
банкротов). Выполняются лишь отдельные ремонты аварийного характера тех объектов
недвижимости, которые зан
имают ключевые позиции в технологических процессах (контора,
зернохранилище). Для объектов, не используемых в технологическом процессе, характерно
полное отсутствие консервационных работ (включая банальное установление замков).
Сохранность объектов, не вов
леченных в технологический процесс, не
обеспечивается по причине невозможности организации полноценной охраны и неверии в
возможности возврата первоначальной технологической нагрузки.
Объекты, лишенные полноценной охраны, подвергаются варварскому демонтажу
конструктивов. Процесс демонтажа зачастую исключает дальнейшее использование объекта.
Демонтаж электрических сетей, проемов, кровли (шифер), пола (доска), металлических
элементов и инженерных систем это лишь вершина айсберга. Кроме этого разбираются стены
(благо раствор этому способствует) и более существенные конструктивы. Наиболее
показательными примерами выполнения демонтажных работ следует признать демонтаж ж/б
панелей при помощи тракторов (вырывание тросами) и выпиливание деревянных опор
кровли. В рез
ультате сельская местность насыщена не только предельно изношенными
объектами, но и такими, что имеют существенную аварийную опасность.
Все эти факторы формируют одно из нетипичных для промышленных объектов
недвижимости обстоятельство
часть инвентарных п
озиций никогда не будут восстановлены,
и могут рассматриваться только как груда строительного материала под разборку.
Приведенные выше особенности сельскохозяйственной недвижимости оказывают
отрицательное воздействие на значения ее стоимости, которое усугу
бляется абсолютно
низкой ликвидностью. Естественно, перед оценщиком, который осознает влияние этих
факторов, стоит более конкретная задача, которая заключается в определении стоимости
сельскохозяйственной недвижимости.
Предложение
В ходе анализа рынка прои
зводственной недвижимости сельскохозяйственной отрасли
к производственным объектам относятся имущественные комплексы «советской» постройки.
Встречаются объекты более поздних сроков ввода, которые, практически полностью
сохранили все функциональные особенн
ости объектов «советской» постройки. Такие
имущественные комплексы состоят из зданий разного назначения
производственных,
складских, административных (бывших заводоуправлений и бытовых помещений), зданий
обслуживающего назначения (насосных, трансформатор
ных, котельных и т.д.). Объекты,
которые были возведены по передовым западным технологиям, на рынок не попадают,
как
правило, они продолжают успешно использоваться в бизнесе, для которого были созданы.
В ходе проведенного анализа рынка представленных к про
даже производственной
недвижимости Оренбургской области, граничащих с районом расположения объекта оценки,
были выявлены предложе
ния продажи в следующих населенных пунктах.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
на областном уровне формируется агропромышленный кластер «Мясное
скотоводство Оренбурж
ья», одна из задач которого
способствовать увеличению
численности маточного стада мясных пород более чем в 3 раза. Правительство области
намерено поддерживать развитие данной отрасли (как одной из самых развитых, в том числе
по субъектам Российской Федер
ации) для обеспечения продовольственной безопасности
страны.
17
Особенности недвижимости сельскохозяйственной отрасли.
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость,
которая выступает в качестве средств производства (земля, администра
тивные,
производственные, складские и прочие здания). Недвижимость является главным предметом
для обсуждения при приватизации, при аренде нежилых помещений, при покупке продаже
нежилых помещений.
В отличие от иных видов недвижимости, на стоимость сельскох
озяйственной
недвижимости влияет не стоимость земельного участка, на котором этот объект расположен,
а стоимость земли расположенной в непосредственной близости (в рамках хозяйств).
Стоимость такой недвижимости определяется плодородием почв (в широком смыс
ле),
входящих в состав предприятия, поскольку именно земля является основным средством
производства в сельском хозяйстве. Также определенное влияние на стоимость оказывает
размеры земельных ресурсов хозяйства, их структура, традиционная схема севооборота.
Достаточно показательной, является ситуация с межколхозными животноводческими
комплексами, которые в результате реорганизаций отошли к одному из хозяйств. Такие
комплексы не под силу содержать одному хозяйству, поскольку оно просто не имеет
необходимой кор
мовой базы, что в свою очередь помогает стоимости этой лишней части
стремиться к нулю.
Стоимость сельскохозяйственной недвижимости вообще очень сложно рассматривать
в отры
ве от стоимости земель (сельхоз
угодий), которые входят в состав хозяйства.
По местор
асположению объектов сельскохозяйственной недвижимости, их следует
разделять: на приближенные к границам областных и районных городов, и находящиеся от
них на значительном удалении. Если те объекты, которые расположены в пригородных
районах, имеют индивиду
альные особенности, которые определяются ситуацией на рынке
недвижимости каждого конкретного города, то в отношении "удаленных", следует отметить
следующее. Они, не имеют каких либо региональных особенностей и представляют собой
массу с практически однород
ными ценами.
Локальное расположение объекта в пределах хозяйства также не имеет
существенного влияния на стоимость. Животноводческая ферма, расположенная в центре
села, для одного инвестора является неоспоримым плюсом (недалеко от конторы), для
другого вид
ится преимущество в расположении за пределами населенного пункта (далеко от
людей). Причем мотивы обеих схожи,
именно так можно сократить воровство кормов и
молока с ферм.
Производственная недвижимость сельскохозяйственной отрасли
Оренбургской
области
это
развитый
сегмент коммерческой недвижимости. Например, доля инвестиций
в производственную недвижимость составил всего 3 % от общих вложений в коммерческую
недвижимость. Инвестиционная привлекательность у производственно
складской
недвижимости не особ
о высока, а найти на нее покупателя или продавца
довольно сложное
дело, поскольку она в отличие от офисной, складской и торговой, не отличается
универсальностью.
В сельском хозяйстве специализация объектов недвижимости носит углубленный
характер. Следуе
т выделить следующие группы: группа по обслуживанию, хранению машин
и механизмов, группа зданий и сооружений связанная с обработкой и хранением зерна и
кормов, группа зданий и сооружений по хранению овощей и фруктов, группа зданий сферы
животноводства, адм
инистративные и иные здания и сооружения. В промышленности (легкой
либо тяжелой) основой технологического процесса являются цеха и практически в каждом

file:///C:/Users/Admin/Downloads/Biznes%20v%20Rossii.%20Geografija%20vozmozhnostejj%20(1).pdf
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23
от
ЛИЗ
РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОРЕНБУРГСКОЙ
ОБЛАСТИ
бщая характеристика районов Оренбургской области
Районы и города
Районные центры
Территория,
тыс.км
Удалённость от г.
Оренбурга
Численность
населения района
(тыс.чел)
По области
2 137
,80
Абдулинский
г.Абдулино
1,7
40,6
Адамовский
п.Адамовка
6,3
32,1
Акбулакский
п.Акбулак
Александровский
с.Александровка
3,1
19,9
Асекеевский
с.Асекеево
2,4
Беляевский
с.Беляевка
3,7
20,9
Бугурусланский
.Бугуруслан
2,8
Бузулукский
г.Бузулук
3,8
121,2
Гайский
г.Гай
2,9
57,3
Грачевский
с.Грачевка
1,7
17,2
Домбаровский
п.Домбаровский
3,6
20,6
Илекский
с.Илек
3,6
29,4
Кваркенский
с.Кваркено
5,2
24,2
Красногвар
дейский
с.Плешаново
2,9
26,6
Кувандыкский
г.Кувандык
5,7
30,2
Курманаевский
с.Курманаевка
2,9
22,5
Матвеевский
с.Матвеевка
1,8
16,4
Новоорский
п.Новоорск
2,9
Новосергиевский
п.Новосергиевка
4,5
39,7
Октябрьский
с.Октябрьское
2,7
24,8
Оренбургский
г.Оренбург
60,6
Первомайский
п.Первомайский
5,1
Переволоцкий
п.Переволоцкий
2,7
31,7
Пономаревский
с.Пономаревка
2,1
20,2
Сакмарский
с.Сакмара
28,4
Саракташский
п.Саракташ
43,6
Светлинский
п.Светлый
5,6
20,7
Северный
с.Северное
2,1
Соль
Илецкий
г.Соль
Илецк
5,1
Сорочинский
г.Сорочинск
2,8
47,2
Ташлинский
с.Ташла
3,4
Тоцкий
с.Тоцкое
3,1
37,9
Тюльганский
п.Тюльган
1,9
26,1
Шарлыкский
с.Шарлык
2,9
22,6
Ясненский
г.Ясный
3,5
36,3
оциальная инфраструктура в городах и сёлах Оренбургской области умерено развита.
В большинстве из них имеются школы, детские сады, колледжи, отделения Сбербанка РФ,
больницы,
рынки, магазины, и другие объекты социально
бытового назначения.
Ключевые конкурентные преимущества Оренбургской области:
-
высокая степень газификации региона;
-
площади сельскохозяйственных земель
более 6 млн га;
-
опорная точка в строительстве транспортного коридора «Западная Европа

Западный Китай».
По данным Министерства сельского хозяйства Оренбургской области мясным
скотоводством занимается около 200 средних и мелких предприятий (включая КФХ).
Племенная база скота специализированных мясных п
ород в Оренбургской области
представлена 4 племзаводами и 25 племенными репродукторами.
В инвестиционном плане Оренбургская область привлекательна для развития
крупнорогатого скота и мясного животноводства потому что:
-
высокая обеспеченность региона кормо
выми ресурсами;
-
предусмотрены дополнительные меры поддержки сельхозпроизводителей со
стороны правительства области, в частности, государственные гарантии, субсидии;
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23
от
писание квартиры по адресу: Оренбургская область, г. Гай, пр
т Победы, д.9, кв.102.
Таблица 7.1.2
Общая характеристика дома, в котором расположен объект о
ценки
Показатель
Описание или характеристика показателя
Тип здания
этажный кирпичный жилой дом
Год постройки
Процент износа
Фундамент
Ж/б
Материал наружных стен
Кирпич
Материал внутриквартирных перегородок
Кирпич
Материал перекрытий
Ж/б
плиты перекрытий
Состояние здания (субъективная оценка)
Удовлетворительное
Техническое обеспечение здания
Водоснабжение, электроснабжение, канализация, газоснабжение.
Организованная стоянка личного а/т или
подземный гараж
Стихийная, во дворе
Количество
этажей в здании
Состояние подъезда (субъективная оценка)
Удовлетворительное
Дополнительная существенная информация
аблица 7.1.3
Характеристика объекта оценки
Показатель
Описание или характеристика показателя
Этаж расположения
3/5
Площадь,
кв. м.: общая
/жилая/вспомогат. (без учета
щади лоджий/балконов)
43,4/28,4/15
Кол
во комнат, площадь, кв. м.
12;16,4
Площадь кухни, кв. м.
5,7
Санузел (количество, площадь,
вместный/раздельный)
1 СУС
Высота потолков, м.
Вспомогательные и
подсобные
мещения
-
Лоджия
балкон)
есть
Вид из окон
Сектор индивидуальной жилой застройки
Слаботочное обеспечение
Дополнительные системы
безопа
ности
-
Состояние объекта (субъективная
оце
ка)
Хорошее
Видимые дефекты внутренней
делки
-
Данные
о перепланировке
Наличие осуществленной
перепл
нировки
Планировка квартиры соответствует плану БТИ.
Отражение перепланировки в
Технической д
кументации (если
есть)
-
Дополнительная существенная
формация
Оконные проемы: пластиковые; межкомнатные дверн
ые проемы
филенчатые
Текущее использование
Жилое помещение
Выделенная эл. мощность
220 Вт
Качество отделки
Улучшенная
Объект подключен к системам
электроснабжения, водоснабжения,
канализ
ции, газоснабжения

Центральное отопление
Подключено
Технический паспорт на квартиру от 20.12.2005г.
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23
от
Участок №3
11
инв.№00000478
Здание свинарника на 1346
голов, адрес: Оренбургская
область, г.Гай, ул.
Пионерская. Д.№2а
1774,7
181
1970
1
ж/б блоки, шлакоблоки,
рулонная
Свинарник
Свидетельство о
гос
ударственной регистрации
права 56 АБ 269234 от
03.09.2011г
G_�
aZj_]bklj
bjh\Zgh
12
инв.№00000485
Здание свинарника на 500
голов, адрес: Оренбургская
область, г.Гай, ул.
Пионерская. Д.№2а
1384,6
087
1970
1
ж/б блоки, шлакоблоки,
рулонная
свинарник
Свиде
тельство о
государственной регистрации
права 56 АБ 269235 от
03.09.2011г
G_�
aZj_]bklj
bjh\Zgh
13
инв.№00001788
Насосная, адрес:
Оренбургская область, г.Гай,
ул. Пионерская. Д.№2а
-
10
2010
1
ж/б блоки, металлические,
металлические
насосная
Свидетельств
о о
государственной регистрации
права 56 АБ 811403 от
18.01.2013г
G_�
aZj_]bklj
bjh\Zgh
14
инв.№00000477
Свинарник, адрес:
Оренбургская область, г.Гай,
ул. Пионерская. Д.№2а
2339,1
744
1970
1
ж/б блоки, шлакоблоки,
рулонная
свинарник
Свидетельство о
сударственной регистрации
права 56 АБ 269230 от
03.09.2011г
G_�
aZj_]bklj
bjh\Zgh
15
инв.№00000476
Свинарник, адрес:
Оренбургская область, г.Гай,
ул. Пионерская. Д.№2а
2290,4
0323
1970
1
ж/б блоки, шлакоблоки,
рулонная
свинарник
Свидетельство о
государ
ственной регистрации
права 56 АБ 269232 от
03.09.2011г
G_�
aZj_]bklj
bjh\Zgh
16
инв.№00001789
Трансформаторная
подстанция, адрес:
Оренбургская область, г.Гай,
ул. Пионерская. Д.№2а
-
34
26
1970
1
Бетонный ленточный,
кирпич, рулонная
Свидетельство о
гос
ударственной регистрации
права 56 АБ 811404 от
18.01.2013г
G_�
aZj_]bklj
bjh\Zgh
17
инв.№00002179
Убойный цех и подсобные
помещения, Оренбургская
область, г.Гай, ул.
Пионерская. Д.№2а
035,9
073
2000
1
Бетонный ленточный,
кирпич, рулонная
Убойный цех
Сви
детельство о
государственной регистрации
права 56 АВ 355260 от
02.06.2014г
G_�
aZj_]bklj
bjh\Zgh
Сооружения
㄀㤀
инв.№00000427
Дезбарьер литер В23
В23
76,3
007
еталлические столбы,
профлист, профлист
Дезбарьер
Свидетельство о
государственной регистрац
права 56 АБ 810119 от
09.08.2012г
G_�
aZj_]bklj
bjh\Zgh
20
инв.№00001479
Дезбарьер участок№3, адрес:
Оренбургская область, г. Гай,
ул. Пионерская, д.2а
124
007
1
Металлические столбы,
профлист, профлист
Дезбарьер
Свидетельство о
государственной рег
истрации
права 56 АБ 810463 от
30.08.2012г
G_�
aZj_]bklj
bjh\Zgh
21
инв.№00000110
Железнодорожный путь литер
В19, адрес: Оренбургская
область, г.Гай,
Технологический проезд, 3,
стрелка №1
mihj
��
Рельсы
755м,
шпалы
1012
шпал, балласт
путей
340
куб.м.
㘀㌀

Рельсы, шпалы, баласт
Ж/д путь, не
эксплуатируе
тся
Свидетельство о
государственной регистрации
права 56 АБ 117889 от
11.03.2010г
ипотека
22
инв.№00000072
Навозохранилище, адрес:
Оренбургская область,
Гайский район, п.
Ириклинский, ул.
Комсомольская,
д.1
10229
1374
-
-
2 лагуны, глубиной 6м.,
емкостью 12000 тонн
каждая. Основание и стены
из глиняного замка, на
основание одной наложена
пленка, поверх которого
находится геомембрана, по
периметру этой лагуны
установлено ограждение
GZ\hahojZgb
ebs_
Сви
детельство о
государственной регистрации
права 56 АБ 563955 от
08.12.2011г.
Не
зарегистр
ировано
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23
от
4.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Инвентарный
номер
Наименование объекта
недвижимости
Литер
Площадь,
кв.м.
Справоч
ный
показате
H[t_f��
dm[�f�
Год
постройк

Эта
жно
сть
Конструктивные
элементы
(фундамент, стены,
крыша)
L_dms__�
bkihevah\Zg

Право удостоверяющий
документ
Огранич
ния
(обремен
ения)
Участок №1
1
инв.№00000423
Здание административно
бытового корпуса, назначение:
нежилое, 2
этажный, адрес:
Оренбургская область, г.Гай,
технологический проезд, 3
��
840,5
О3.3.3.05
3
3896
1980,
2008
2
Сборный ж/б, ж/б блоки,
плоская ру
лонная
Администрат
ивное здание
Свидетельство о
государственной регистрации
права 56
АБ 266812 от
23.03.2011г.
Ипотека
2
инв.№00000422
Здание д/приема пищи с вес. и
пристроем, адрес:
Оренбургская область, г. Гай,
Технологический проезд, 3
В14В2
1В22
452,1
3.5.4.00
7
П3.17.012
2168,82;
41,48
В14В21
1980,2008
,
В22
2007
2
Сборный ж/б, ж/б блоки,
Столовая,
литер
В14В21;
Весовая,
литер В22
K\b^_l_evkl\h�h�
]hkm^Zjkl\_gghc�j_]bkljZpbb�
ijZ\Z���
АБ 266804 от
23.03.2011г.
Ипотека
3
инв.№00000421
Здание котельной, адр
ес:
Оренбургская область, г. Гай,
Технологический проезд, 3
ВВ1
1224,9
П3.19.047
8984
1960
2
Сборный ж/б, кирпич,
профлист,
Здание не
эксплуатируе
тся
Свидетельство о
государственной регистрации
права 56
АБ 117882 от
11.03.2010г.
Bihl_dZ
4
инв.№00001702
Зд
ания свиноводческого
комплекса
В20
7003
УПВС 26
т.20
28792
2006,
2010
1
ж/б блоки, кирпич,
шлакоблоки;, профлист
Здание
свинокомпле
кса,
состоящее из
3х корпусов
K\b^_l_evkl\h�h�
]hkm^Zjkl\_gghc�j_]bkljZpbb�
ijZ\Z���
АБ 963030 от
24.04.2013г
Ипотека
5
инв.№0
0000426
Материальный склад, адрес
объекта: Оренбургская
область, г. Гай,
Технологический проезд, 3
��
7
1862
С3.19.021
13745
1961
1
ж/б блоки, шлакоблоки,
рулонная
Склад
Свидетельство о
государственной регистрации
права 56
АБ 117883 от
11.03.2010г.
Bihl_
dZ
6
инв.№00000425
Рем.
механический гараж,
адрес: Оренбургская область,
г.Гай, Технологический гараж,
��
135,7
49
1980
1
ж/б блоки, кирпич,
профлист
Администрат
ивное
Свидетельство о
государственной регистрации
права 56 АБ 117886 от
11.03.2010г.
Bihl
_dZ
7
инв.№00002178
Здание, назначение: нежилое
здание (Санпропускник)
-
552,9
640
2009
2
ж/б блоки, кирпич,
профлист
Санпропускн
Свидетельство о
государственной регистрации
права 56 АВ 355261 от
02.06.2014г.
-
8
инв.№00000433
Склад карбита
183,6
С3.19.004
934
1960
1
ж/б блоки, шлакоблоки,
рулонная
ГРП
Свидетельство о
государственной регистрации
права 56 АБ 117885 от
11.03.2010г.
Bihl_dZ
Участок №2

инв.№00000108
Здание корпусов №1,2;
галерея, ангар, по адресу:
Оренбургская область,
Гайский райо
н, пос.
Ириклинский, ул.
Комсомольская, д.1.
5277,6
4161
2006
1
ж/б блоки, кирпич, блоки,
рулонная/ анагр
профлист
Свинарники ,
склад
Свидетельство о
государственной регистрации
права 56 АБ 265588 от
23.12.2010г.
Не
зарегистр
ировано
10
инв.№00000107
Здание проходной , адрес:
Оренбургская область,
Гайский район, пос.
Ириклинский, ул.
Комсомольская, д.1
14,9
3,8
2006
1
ж/б блоки, стеновые панели
с утеплителей, кровельные
панели с утеплением
Проходная
Свидетельство о
государственной регистрации
прав
а 56 АБ 265589 от
23.12.2010г.
Не
зарегистр
ировано
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23
от
Параметры
Характерис
тики
Рельеф участка
Спокойный, без видимых перепадов
Форма
Неправильной формы
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23
от
Параметры
Характерис
тики
Вид права
Право собственности (Свидетельств
о о государственной регистрации
права 56
АБ №
от
⸀㈀ ㄱ
г.)
Субъект права
Закрытое акционерное общество «Гаймясопродукт»
Категория земель
Земли
сельскохозяйственного назначения
Разрешенное использование
Строительство свиноводческого комплекса
с навозохранилищем
Фактическое использование
Объекты свиноводческого комплекса
Площадь, кв.м.
㄰〰〰
Кадастровый номер:
㔶㨀〹㨀 ㈱㠀〰㌺㜀
Кадастровая стоимость
㈸㄰㈰
Рельеф участка
Спокойный, без видимых перепадов
Форма
четырехугольник
Наличие комм
уникаций
Электроснабжение, канализация, водоснабжение, отопление
Наличие строений
Свинарники, галерея, проходная
Земельный участок, площадью
291 кв.м., адрес: Оренбургская область, г.
Гай
Вид права
Право собственности (Свидетельс
тво о государственной регистрации
права 56АБ №
от
⸀㈀〱
г.)
Субъект права
Закрытое акционерное общество «Гаймясопродукт»
Категория земель
Земли населенных пунктов
Разрешенное использование
Для ведения сельскохозяйственного
использования
Фак
тическое использование
Для объектов свиноводческого комплекса
Площадь, кв.м.
㤷㈹㄀
Кадастровый номер:
㔶㨀㌹㨀 ㄰㄀〰ㄺ㐀㜀
Кадастровая стоимость
㔱㐶㘹Ⰰ㌀㤀
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23
от
ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
аблица
Основные характеристики земельного участка
Параметры
Характерис
тики
Земельный участок, общая площадь
㄰㜷㔀 
кв.м.
, адрес: Оренбургская область, г. Гай, пр.
Технологический, 3
Вид права
Право собственности (Свидетельство о гос
ударственной регистрации
права
АБ №
269094 от 24.08.2011
г.)
убъект права
Закрытое акционерное общество «Гаймясопродукт»
Категория земель
Земли населенных пунктов
Разрешенное использование
Для ведения сельскохозяйственного производства
Фактическое использование
Свиноводческий комплекс
Площадь, кв.м.
㄰㜷㔰
Када
стровый номер:
㔶㨀″㤺〱〱〱㌺㐀
Кадастровая стоимость
㔶㤹㤷Ⰰ㔀
Рельеф участка
Спокойный, без видимых перепадов
Форма
Неправильная, многоугольник.
Наличие коммуникаций
Электроснабжение, канализация, водоснабжение, отопление
Наличие строений
Производс
твенно
складские здания, административный корпус,
свинарники.
Земельный участок, площадью 100000 кв.м., адрес: Оренбургская область, Гайский р
н, пос.
Ириклинский, ул. Комсомольская, д. 1
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23
от
Показатель
Характеристика
(менее 1 км.)
Сбербанка, городская площадь, магазины,
предприятия бытового обслуживания населения.
.
Объекты
промышленной инфраструктуры
Удалены
Транспортная доступность
Хорошая
Состояние прилегающей территории
(субъе
тивная оценка)
Хорошее
Экологическая обстановка
Удовлетворительная
Степень застройки
Высокие
Темпы строительства
Низкие
Объекты, понижающие
привлекательность
данного района
Не выявлены
адрес: Оренбургская область, г. Гай,
кт Победы, д.9
Местоположе
ъекта оценки
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23
от
Показатель
Характеристика
Объекты оценки расположены в сельской местности по адресу: Россия, Гайский
район, Ириклинский п/с, пос. Ириклинский, ул. Комсомольская, д. №1.
Рассматриваемый район располагается на востоке Оренбургской области,
админи
стративный центр района
-
г. Гай, расположен в 280 км. от областного центра.
Локальное расположение объекта:
Местность
-
сельская, окраины поселка
Ближайшее окружение
зона жилой индивидуальной застройки.
Транспортная доступность удовлетворительная.
беспеченность социальной инфраструктурой
удовлетворительная.
Имеются все необходимые объекты социальной инфраструктуры микрорайона
(объекты значительно удалены).
Промышленные предприятия
Ириклинская ГЭС.
Экологическая обстановка удовлетворительная.
епень застройки
средняя.
Темпы строительства
низкие.
АНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ КВАРТИРЫ
Таблица
Характеристика местоположения объектов оценки
Показатель
Характеристика
Область, район
Оренбургская область,
Гайский район, г
.Гай
Улица, переулок,
проезд
Пр. Победы, д.9, кв. 102
Расстояние от объекта до автобусной ост
новки
до
Локальные особенности расположения:
-
транспортная доступность
Объект
расположен в центральной части города, в
зоне многоэтажной жилой застройки
Объекты социальной
инфраструктуры
микрорайона в пределах пешей доступности
В непосредственной близости находятся городской
парк, школы, районная больница, отделение
Местоположе
t_dlZ�hp_gdb
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23
от
Показатель
Характеристика
адрес: Оренбургская область, г. Гай, ул. Пионерская, 2 «а»
Адрес: Оренбургская область, Гайский р
н, п. Ир
иклинский, ул. Комсомольская, 1.
Местоположе
ъекта оценки
Местоположе
ъекта оценки
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
соо
ветствующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одно
го
затронут
о объекта.
Существует три метода, используемые оценщиками для определения степени и
носа
Метод разбиения
, когда
отдельно определяются три вида износа: физический,
функци
нальный и внешний.
Метод срока жизни
, при котором определение степени износа осуществл
яется путем
расчета типичного срока экономической жизни улучшений и их эффективного возраста.
нако, при использовании данного метода не всегда учтены полностью все виды износа и
возн
кает необходимость для их дополнительного начисления.
Метод экстракции
или рыночный метод.
Данный метод позволяет рассчитывать износ
непосредственно на основании анализа рыночных данных. Этот метод оценки су
мы износа
заключается в вычитании стоимости объекта, полученной в результате прим
нения
рыночного или доходного подход
ов (или их обоих), из суммы полной стоимости
воспроизводства зданий и стоимости земли. Полученная разница и есть полный нако
ленный
износ. Однако, такой метод не позволяет провести оценку износа в рамках затра
ного
подхода.
Формула для определения величины
совокупного износа в общем виде выглядит
дующим образом:
Ф = 1
(1
) х (1
) х (1
Для определения величины износа по рассматриваемому объекту мы посчитали
наиболее правильным и
пользовать метод разбиения.
Определение номенклатуры коррект
ирующих коэффициентов (поправок) к
справочной стоимости
При оценке конкретного объекта оценки предусмотрена возможность корректировки
показателей, учитывающих некоторое несоответствие оцениваемого объекта объекту
аналогу по объемно
планировочным и констр
уктивным параметрам, регионально
экономическим, природно
климатическим и местным условиям осуществления
строительства. Предусматривается введение поправок
как в абсолютном выражении, так и
относительном выражении
корректирующих коэффициентов, что позвол
яет скорректировать
величину полной восстановительной стоимости
как в целом по зданию, так и в разрезе
основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания.
Решение вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных
пока
зателей рекомендуется принимать на основе сопоставления параметров оцениваемого
здания с параметрами зданий
аналогов.
Таблица
Определение стоимости поправок
для объектов оценки
Корректирующий коэффициент на изменение цен для конструктивной системы КС
(для 2015г.)
Индекс цен на 01.10.2015
г. по сравнению с
фактическими ценами
01.01.2015
.20
0,898
Индекс цен на
.2015 г. по сравнению с
фактическими ценами
〱⸀㄰⸀㈰ㄵ
.2015
1,0064
Итого корректирующий коэффициент
кор
〬㤰㠀㜀
Коррект
ирующий коэффициент на изменение цен для конструктивной системы КС
(для 2015г.)
Индекс цен на 01.10.2015
г. по сравнению с
фактическими ценами
01.01.2015
.20
0,875
Индекс цен на
.2015 г. по сравнению с
фактическими ценами
〱⸀㄰⸀㈰ㄵ
1,0064
Итого корректирующий коэффициент
кор
〬㠶
Корректирующий коэффициент на изменение цен
для конструктивной системы КС
7(для 2015г.)
Индекс цен на 01.10.2015
г. по сравнению с
фактическими ценами
01.01.2015
.20
0,8889
Индекс цен на
.2015 г. по сравнению с
фактическими ценами
〱⸀㄰⸀㈰ㄵ
.2015
1,0064
Итого корректирующий коэффициент
кор
〬㠹㐀㘀
Корректирующий коэффициент
для конструктивной системы КС
1 (для 2014г.)
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
ОЦЕНКА ОБЪЕКТ
НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТН
ЫМ ПОДХОДОМ
Рассматривая и анализируя объекты оценки,
Оценщик
приш
л к следующему
выводу: поскольку по объектам оценки имеется полная информация о конструктивном и
объемно
планировоч
ном решении, учитывая их состояние и период постройки,
восстановительная стоимость объектов оценки была рассчитана на основании укрупненных
показателей стоимости строительства, при этом Оценщик сч
л целесообразным в рамках
затратного подхода провести расче
т стоимости замещения объектов оценки.
Расчет стоимости замещения был произведен с использованием укрупненных
показателей, при этом в качестве базы оценки был использован сборник укрупненных
показателей стоимости строительства:
«Промышленные здания. Укруп
ненные показатели стоимости строительства. Серия
«Справочник оценщика».
М.: ООО «КО
ИНВЕСТ», 20
«Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости
строительства. Серия «Справочник оценщ
ика».
М.: ООО «КО
ИНВЕСТ», 2014
«Магистра
льные сети и транспорт Укрупненные показатели стоимости
строительства. Серия «Справочник оценщика».
М.: ООО «КО
ИНВЕСТ», 2014г.
УПВС сб26, т.6.,
Сборник «индексы цен в строительстве», выпуск
, октябрь 201
Оценка проводилась в следующей последова
тельности:
А) анализировались исходные данные об оцениваемом здании;
Б) подбиралось справочное здание
аналог из таблицы, приведенных в разделе 2 и
выписывались из них технические параметры и справочные стоимостные показатели;
В) определялась номенклатура к
орректирующих коэффициентов (поправок) к
справочной стоимости;
Г) рассчитывались количественные значения корректирующих коэффициентов;
Д) производились расчеты стоимости здания на основе полученных показателей.
После того, как завершена оценка полной стоим
ости воспроизводства, из пол
ченной
суммы следует вычесть износ. Термин
износ,
как он используется в оценке, след
ет отличать
от
износа в бухгалтерском учете.
В бухучете износ
это процесс распред
ления
ретроспективных затрат, связанных с приобретением ак
тива, на весь срок его п
лезной
жизни, без задачи оценить стоимость самого актива. В оценке же недв
жимости износ
рассматривается как фактор текущей оценки, безотносительно к ретроспективным затр
там.
Различают три вида износа недвижимости
физический, фу
нкциональный
(моральный) и износ воздействия внешней среды (эконом
ческий).
Физический износ
или физическое разрушение вызывается разрушением
стро
тельных конструкций и материалов под действием различных факторов (физическое и
химическое выветривание, пере
грузки, неправильная эксплу
тация и т.д.).
Функциональный износ
имущества
потеря стоимости имущества из
за несоо
ветствия
современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу; может во
никнуть из
за
плохой планировки, функционального несоответствия
здания современным требован
ям и
т.д.
Внешний износ.
Данный вид износа некоторые оценщики также называют
экономическим устареванием. Внешний износ представляет собой убытки, вызванные
внешними по о
ношению к границам недвижимости факторами. Данный вид изн
оса присущ
только н
движимости в силу ее фиксированного местоположения. На стоимость объекта
прямо влияет его местоположение (ближайшее окружение, район, город и т.д.). При ан
лизе
местоположения и окружающей среды, оценщик должен учитывать правительстве
ую
политику, экономические факторы, занятость, транспорт, отдых, систему образов
ния, налоги
и т.п. Также следует принимать во внимание факторы непосредственной бл
зости к
природным или искусственным объектам, которые могут повлиять на стоимость имущества.
Экономическое устаревание всегда считается неуст
ранимым, поскольку вел
чина
потенциальных затрат делает нерацио
нальной покупку окружающих объектов и удаление
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
отсутствия систематической и доступной для покупателей, продавцов и оценщиков
информации об основных показателях
енах продаж и предложений как объектов
недвижимости, так и подержанного оборудования.
Степень сходства объекта оценки и аналога, как и в затратном подходе, определяется
по элементам сравнения. В данном случае элементы сравнения
это не только
характерист
ика объектов сравнения, но и характеристика сделок, которые вызывают
изменения в стоимости.
Элементы сравнения объединяются в группы:
Характеристика объекта: функциональные; технические; фирма
производитель;
качество (сертификат соответствия).
Состояни
е объекта: возраст; совокупный износ; техническое состояние;
комплектность; товарный вид.
Местоположение: географическое нахождение места продажи; физическое
расположение объекта внутри предприятия.
Условия рынка: спад или подъем; соотношение спроса и пр
едложения.
Условия продажи: время продажи; размер партии товара (для новых объектов); место
продажи (разница в ценах на демонтаж и транспортировку); среднее время рыночной
экспозиции.
Характеристика цен объектов
аналогов: наличие льготного кредитования;
наличие в
цене транспортных и иных издержек продавца.
При определении стоимости объекта методами, основанными на сравнительном
подходе необходимо использовать достаточное количество данных о ценах предложения или
ценах приобретения объектов, бывших в употр
еблении, или новых, аналогичных
оцениваемому. Цены по отдельным сделкам не могут свидетельствовать о рыночной
стоимости, но результат анализа таких рыночных данных необходимо учитывать в процессе
оценки.
Таким образом, использование сравнительного подхода
к оценке предполагает
определение стоимости путем анализа цен недавних продаж или запрашиваемых цен на
сопоставимые объекты вторичного рынка.
При достаточной развитости рынка недвижимости данный подход позволяет
рассчитать наиболее точное значение
рыночн
ой стоимости. В ходе анализа рынка нежилой
недвижимости г. Гая и Оренбургской области, не было выявлено
информации о
предложениях на продажу зданий и сооружений
аналогичных объектам оценки по
функциональному назначению и местоположению.
Таким образом, Оц
енщик сч
л возможным
отказаться от применения сравнительного
подхода
Доходный подход
состоит в определении текущей стоимости будущих выгод
(прибыли), обусловленных правом собственности на объекты оценки.
Рынок аренды производственно
складских и администр
ативных помещений в г. Гае не
развит, подобные объекты приобретаются собственниками для собственных нужд, а не для
последующей сдачи в аренду. Учитывая ограниченный объем информации на рынке аренды
производственных, складских и административных помещений,
а также вероятности отсутствия
потенциальных арендаторов для полной загрузки помещений, и как следствие возможности
определения стоимости с большим отклонением от наиболее вероятной рыночной цены
объектов, оценщик не производил расчет рыночной стоимости в
рамках доходного подхода.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
При использовании затратного подхода рыночная стоимость определяется путем
прямого и косвенного у
чета всей совокупности затрат, необходимых для воспроизводства
(замещения) соответствующего объекта с учетом его доставки и установки по месту
использования.
Затратный подход к оценке объектов недвижимости предусматривает возможность
оценки следующими мето
дами: сравнительной стоимости единицы, стоимости укрупненных
элементов, количественного анализа.
С момента начала эксплуатации материальных активов они подвергаются износу,
который нарастает с увеличением срока эксплуатации объектов и приводит к потере ими
части своей полезности и, как следствие, определенной части стоимости.
Иными словами
износ
потеря стоимости (обесценение) объектов оценки в процессе
эксплуатации под действием различных факторов устаревания и природно
временного
воздействия.
Причины изн
оса могут относиться либо к самому объекту, либо к ближайшему
окружению этого объекта (появлению более совершенных и конкурентоспособных аналогов,
появлению новых технологий или изменениям в технологической цепочке, в которую
включен объект), либо в област
ях, не имеющих непосредственного отношения к объекту, то
есть внешних по отношению к нему.
В качестве основных факторов обесценения (устаревания) обычно рассматривается
физический износ, функциональное и экономическое устаревание.
рименение затратного по
дхода обусловлено тем, что имеется информация о
конструктивном исполнении предъявленных к оценке зданий стоимости строительства
аналогичных объектов в базисных ценах, изменении стоимости строительства с базисного
периода по дату оценки. Кроме того, объекты
доступны для осмотра, что позволяет
определить величину их физического старения. Таким образом, имеются все предпосылки для
применения метода определения стоимости замещения в рамках затратного подхода к оценке
объектов недвижимости.
Сравнительный подхо
основан на принципе замещения: покупатель не заплатит за
объект больше той суммы, которая требуется, чтобы приобрести на рынке схожий объект,
обладающий такой же полезностью. Цены, заплаченные за идентичные или аналогичные
объекты, служат исходной информ
ацией для расчета стоимости оцениваемого объекта.
При оценке объектов недвижимости сравнительный подход основан на сопоставлении
объектов, которые были проданы на соответствующих рынках.
Этот подход реализуется через ряд последовательных этапов:
сбор данн
ых о реальных продажах объектов, сходных с объектом оценки. Только с
помощью анализа этих данных можно сказать, насколько реальные цены отражают рыночную
стоимость;
сравнение оцениваемого объекта и объектов
аналогов по отдельным элементам
сравнения;
коррек
тировка фактических цен продаж сравниваемых объектов по элементам
сравнения. Корректировка проводится от аналога к оцениваемому объекту.
После корректировки цен их можно использовать для определения стоимости
оцениваемого объекта или их группы.
Применяя
сравнительный подход при наличии достаточного количества достоверной
информации о продаже объектов
аналогов, можно получить рыночную стоимость
оцениваемого объекта максимально точно для конкретного рынка.
В зарубежной практике принято считать, что оценка
на основе данного подхода дает
наиболее достоверные результаты, что обусловлено стабильным состоянием экономики,
широко развитым рынком и достоверной информацией о совершенных сделках, доступной
для Оценщика.
Сравнительный подход дает неудовлетворительные
результаты в условиях:
относительно высоких темпов инфляции;
нестабильного развития экономики;
пассивного состояния рынка недвижимости;
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23
от
Вид (
группа) ОС: Прочие основные фонды
1 740 096,60
157 825,12
1 582 271,48
Квартира пр. Победы 9
102, инв.№00002560
1 600 000,00
17 728,52
1 582 271,48
Вид (группа) ОС: Сооружения
4 821 225,54
2 840 023,90
1 981 201,64
Ворота секционные, инв.№00002669
㄀㄀ ‱
㘀㤀Ⰰ㐹
 Ⰰ  
㄀㄀ ‱㘀㤀Ⰰ㐀㤀
Ворота секционные 4000*4300, инв.№00000395
96 440,68
64 905,65
31 535,03
Ворота секционные из панелей Участок №3,
инв.№00002284
86 440,68
3 745,82
82 694,86
Дезбарьер литер В23, инв.№00000427
㈀㤀㌀‵㠀㘀Ⰰ㌀㠀
㈀ ㌀‷㠀㌀Ⰰ㘀㐀
㠀㤀‸ ㈀Ⰰ㜀㐀
Дезбар
ьер литер В3 участок№3, инв.№00001479
748 530,58
352 249,81
396 280,77
Железнодорожный путь литер В19, инв.№00000110
1 298 614,00
649 306,80
649 307,20
Навозохранилище, инв.№00000072
㈀‱ㄹ‷㜀 Ⰰ㌴
㄀‵㘴‵㤀㈀Ⰰ㌲
㔀㔀㔀‱㜀㠀Ⰰ ㈀
Участок №3 (Забор), инв.№0000258
㘀㜀‶㜀㌀Ⰰ㌀㤀
㄀‴㌀㤀Ⰰ㠀㘀
㘀㘀′㌀㌀Ⰰ㔀㌀
.ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ
бъекты расположены в г.Гае
и п. Ириклинский
, на востоке Оренбургской области.
В непосредс
венной близости от объектов расположены производственные базы и
сооружения. Подъезд к оцениваемым объектам осуществляется по асфальтируемому
покрытию.
Состояние окружающей среды удовлетворительное. Однако состояние
окружающей среды практически не оказывает влияния на процесс ценообразования в
непосредственной близости от объекта оценки.
аблица
Хар
актеристика местоположения объектов оценки
Показатель
Характеристика
Область, район
Оренбургская область,
Гайский район, г
.Гай
Улица, переулок, проезд
Технологический проезд
Расстояние от объекта до автобусной ост
новки
до 500 м
Локальные особенности
расположения:
-
транспортная доступность
Объекты располагаются в промышленной зоне города
Гая, в глубине массива. В непосредственной близости
расположены предприятия по приемке и
транспортировке металлолома, цех по производству
ПВХ изделий и др
H[t_dlu
khpbZevghc�bgnjZkljmdlmju�
fbdjhjZchgZ�\�ij_^_eZo�i_r_c�^hklmighklb�
� f_g__���df��\f
�g_ihkj_^kl\_gghc�[ebahklb�hlkmlkl\mxl�h[t_dlu�
khpbZevghc�bgnjZkljmdlmju�
Объекты промышленной инфраструктуры
Объекты расположены на территории
производственной базы
ЗАО
Гаймясопродукт»
Транспортная доступность
Удовлетворительная
Состояние прилегающей территории
(субъе
тивная оценка)
Хорошее
Экологическая обстановка
Удовлетворительная
Степень застройки
Средняя
Темпы строительства
Низкие
Объекты, понижающие привлекат
ельность
данного района
Не выявлены
адрес: Оренбургская область, г. Гай, Технологический проезд, 3
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


акционеров. Пакет может достигать степени контроля пакета 50%
+ 1 акция. Возможность заблокировать принятие решений общего
собрания акционеров, для которых необходимо 3/4 голосов
Zdpbhg_jh\
Предконтрольный пакет
от 25% + 1
акция до 30%
Право голоса. Возможность избрания до двух членов Совета директоров и
блокирования принятия решений общего собрания акционеров, для которых
необходимо 3/4 голосов.
В зависимости от числа акционеров, принимающих
участие в голосовании, пакет может быть от блокирующего до
подконтрольного
Dhgljhev�g_agZqbl_evguc�
Блокирующий пакет
от 10% до
IjZ\h�]hehkZ��hafh`ghklv�ba[jZgby�^h�^\mo�qe_gh\�Kh\_lZ�^bj_dlhjh\�b�
[ehd
bjh\Zgby�ijbgylby�j_r_gbc�ih\lhjgh]h�h[s_]h�kh[jZgby�Zdpbhg_jh\��
^ey�dhlhjuo�g_h[oh^bfh�����]hehkh\
FbgbfZevgZy�kl_i_gv�dhgljhey�
Средний пакет
Право требовать проведения проверки финансово
хозяйственной
деятельности общества. В результате проверки возм
ожны изменения в
показателях финансово
ohayckl\_gghc�^_yl_evghklb
hl���\b�^h���\b
Нет прав, которые могут влиять на показатели, лежащие в основе стоимости,
рассчитанной каким
либо из подходов. Отсутствие контроля.
Мелкий пакет
от 1% до 2%
Незначительный
пакет
Менее 1%
Ничтожный пакет
Размер
пакета
Право акционера, влияющее на стоимость
Влияние на стоимость
Уровень контроля
от 75% до
Внесение изменений и дополнений в устав общества, утверждение новой
редакции устава; реорганизация общества
Дан
ные решения отражают экстремальные, разовые ситуации
деятельности общества. Они не учитываются при прогнозировании
денежных потоков и расчете рыночной стоимости активов.
Поэтому данные решения не увеличивают степень контроля,
влияющую на рыночную стоимость
\�ijhp_kk_�hp_gdb
:[khexlguc�����\b
guc�dhgljhev
Абсолютно контрольный пакет
Скидка за неконтрольный характер пакета является производной от премии за контроль. Эта тенденция основана на эмпирических
данных.
Скидка за неконтрольный характер пакета опр
еделяется по формуле:
нек
где: П
премия за контроль.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Таблица
Классификация пакетов акций
Размер
пакета
Право акционера, влияющее на стоимость
Влияние на стоимость
Уровень контр
оля
от 75% до
Внесение изменений и дополнений в устав общества, утверждение новой
редакции устава; реорганизация общества
Данные решения отражают экстремальные, разовые ситуации
деятельности общества. Они не учитываются при прогнозировании
денежных
потоков и расчете рыночной стоимости активов.
Поэтому данные решения не увеличивают степень контроля,
влияющую на рыночную стоимость в процессе оценки
:[khexlguc�����\b
guc�dhgljhev
Абсолютно контрольный пакет
Одобрение крупной сделки с имуществом, стои
мость которого составляет
более 50% балансовой стоимости активов общества
Управление активами. Такая сделка, безусловно, окажет
значительное влияние на деятельность крупного предприятия.
Такие сделки не могут носить периодический характер, т.е., скорее
его, являются единовременными. Влияние на стоимость в
процессе оценки возможно: 1) если сделка будет заключена в
прогнозном периоде (но спрогнозировать такую сделку вряд ли
возможно); 2) решается вопрос о корректировке стоимости
нефункционирующих или избыт
очных активов, стоимость
которых составляет более 50% балансовой стоимости активов
(последнее вряд ли возможно для крупного предприятия, которое
является действующим бизнесом). Таким образом, с позиции
оценщика дополнительного контроля возможность принятия
lZdh]h�j_r_gby�g_�h[_ki_qb\Z_l
от 50% + 1
акция до 75%
Определение количественного состава и избрание членов совета директоров,
досрочное прекращение их полномочий
Несмотря на то, что вопросы управления товарно
финансовыми
потоками, активами, распреде
ление результатов деятельности и
принятие основных решений относятся к компетенции общего
собрания акционеров, данный пакет дает возможность избрания
больше половины своих кандидатов в совет директоров,
следовательно, обеспечение оперативного контроля над
деятельностью
Hi_jZpbhgguc�dhgljhev�Fh`_l�
h[_ki_qblv�^h�����\b�dhgljhey
Контрольный пакет
Утверждение годовых отчетов, годовой бухгалтерской отчетности;
внутренних документов, регулирующих деятельность органов общества
Влияние на стоимость, рассчитанну
ю доходным подходом, так как
она основана на доходах предприятия: денежных потоках,
прибыли, дивидендах
Распределение прибыли, в том числе выплата (объявление) дивидендов, и
убытков общества
Одобрение крупной сделки
Наличие права влияет на расчеты
затратным подходом, так как он
основан на стоимости активов, а также доходным подходом, так
как позволяет вносить требуемые корректировки, например, на
стоимость избыточных активов
от 30% + 1
акция до 50%
Право обеспечения кворума на повторном собрании
акционеров.
Право голоса
Возможность избрания до четырех членов Совета директоров. При
отсутствии кворума на первом собрании акционеров возможно
обеспечение кворума на повторном собрании. Принятие
практически всех необходимых решений на повторном собрании
Mjh\_gv�dhgljhey�\ukhdbc�b�
dhe_[e_lky�\�aZ\bkbfhklb�hl�
qbkeZ�Zdpbhg_jh\��ijb
gbfZxsbo�
mqZklb_�\�h[s_f�kh[jZgbb�
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


определение политики предприятия, изменение стратегии
бизнеса,
принятие решений о поглощениях или слияниях с другими компаниями,
принятие решений о ликвидации, распродаже имущества предприятия,
принятие решений об эмиссии,
изменение уставных документов,
распределение прибыли по итогам деятельности предприяти
я, в том числе
установление размеров дивидендов,
ринятие решения о продаже или приобретении собственных акций компании.
Вместе с тем необходимо иметь в виду, что на практике часто начинают действовать
факторы, ограничивающие права владельцев контрольных п
акетов и снижающие стоимость
контроля. К таким факторам относятся:
эффект распределения собственности;
режим голосования;
контактные ограничения;
финансовые условия бизнеса.
Скидка за неконтрольный характер пакета применяется к рыночной стоимости с учетом
скидки на недостаточную ликвидность.
Классификация пакетов акций в зависимости от степени контроля
13
приведена в
таблице

Источник информации: Журнал «Вопросы оценки» №4 за 2002 год, статья Е.Г. Синогейкина «Классификация паке
тов акций и анализ их влияния на стоимость»
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Итого активов предприятия
(Баланс по скорректированной активов)
Тыс.
руб.
796509
Итого пассивы, исключаемые из стоимости
активов (
Тыс.
руб.
469816
Стоимость собственного капитала
Тыс.
руб.
326693
С проведением соответствующей корректировки балансового отчета предприятия и
вычетом из общих активов обязательств, мы определили стоимость предприятия по затратному
подходу, составляющую округленно без у
чета НДС:
Триста
двадцать шесть миллионов шестьсот девяносто три тысячи
) рублей РФ.
. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ВЫВОД О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 100%
ПАКЕТА
ОБЫКНОВЕННЫХ ИМЕННЫХ
БЕЗДОКУМЕНТАРНЫХ
АКЦИЙ ЗАО
ГАЙМЯСОПРОДУКТ
Поскольку расчет рыноч
ной стоимости
100 % пакета акций ЗАО «
Гаймясопродукт
определена только затратным подходом, поэтому необходимости в проведении согласования
результатов нет:
Таблица
Стоимость по затратному подходу
по состоянию на
.201
г.,
рублей
Стоимость по
сра
внительному подходу по
состоянию на
.201
г.,
рублей
Klhbfhklv�ih�^hoh^ghfm�
ih^oh^m�ih�khklhygbx�gZ�
.201
г., рублей
693 000
Не применялся
Не применялся
Рыночная стоимость 100% пакета
обыкновенных именных бездокументарных акций
ЗАО «
Гаймя
сопродукт
регистрационный номер выпуска ценных бумаг 01
Р,
по
состоянию на
.2015
г. составляет с учетом округления:
(Триста
двадцать шесть миллионов шестьсот девяносто три тысячи
) рублей РФ.
. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
947 ШТУК)
ОБЫКНОВЕННЫХ
ИМЕННЫХ
БЕЗДОКУМЕНТАРНЫХ
АКЦИЙ ЗАО
ГАЙМЯСОПРОДУКТ
Скидка на неконтрольный характер оцениваемого пакета акций
Объектом оценки является
25,01% (947 штук) обыкновенных именных
бездокументарные акций ЗАО «Гаймясопродукт», регис
трационный номер выпуска ценных
бумаг 01
Стоимость указанного пакета акций составляет:
81705919
руб.
РФ.
Данный пакет является миноритарным.
Стоимость владения (распоряжения) контрольным пакетом всегда выше стоимости
влад
ения (распоряжения) миноритарным пакетом. Это обусловливают следующие основные
элементы контроля:
выборы Совета директоров и назначение менеджеров,
определение вознаграждения менеджеров и их привилегии,
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


ПАССИВ
На
ㄮㄲ⸀
㈀〱
Скорректированная
стоим
сть
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ
Код
Уставный капитал (складочный капитал,
уставный фонд, вклады товарищей)
ㄳ㄀ 
239672
239672
В том числе
Уставный капитал
13101
239672
239672
Собственные акции, выкупленные у
акционеров
1320
Переоценка внеоборотных активов
ㄳ㐀 
㠷㄀㌲
㠷㄀㌲
В том числе:
переоценка земельных участков
13401
28021
28021
Переоценка объектов недвижимости
㌴〲
㔹㄀ㄱ
㔹㄀ㄱ
Добавочный капитал (без переоценки)
ㄳ㔀 
Резервный капитал
ㄳ㘀 
Нераспределенная прибыль (непокрытый
убыток)
1370
(279025)
(279025)
Итого по разделу III
ㄳ  
㐷㜀㜹
㐷㜀㜹
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Заемные средства
ㄲ㤀〰 
ㄲ㤀〰 
В том числе
Долгосрочные кредиты
14101
129000
129000
Отложенные налоговые обязательства
1420
Оценочные обязательства
1430
Прочие обязательства
1450
Итого по разделу IV
ㄴ  
ㄲ㤀〰 
ㄲ㤀〰 
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Заемные средства
ㄵ㄀ 
㌱ 㘶㐀
㌱ 㘶㐀
В том числе:
Краткосрочные кредиты
15101
47453
47453
Краткосрочные займы
ㄵ㄀〲
㈶ 㐵㤀
㈶ 㐵㤀
Продуценты по краткосрочным кредитам
ㄵ㄀〳
Проценты по долгосрочным кредитам
ㄵ㄀〴
Проценты по кратк
осрочным займам
ㄵ㄀〵
ㄴ㈀㐀
ㄴ㈀㐀
Кредиторская задолженность
1520
27549
27549
В том числе
Расчеты с поставщиками и подрядчиками
ㄵ㈀〱
ㄷ ㈸
ㄷ ㈸
Расчеты с покупателями и заказчиками
ㄵ㈀〲
㔰 ㈀
㔰 ㈀
Расчеты по налогам и сборам
ㄵ㈀〳
㄰㔀㐀
㄰㔀㐀
Расчеты
по социальному страхованию и
обеспечению
ㄵ㈀〴
㈳㈀㘀
㈳㈀㘀
Расчеты с персоналом по оплате труда
ㄵ㈀〵
ㄹ 㤀
ㄹ 㤀
Расчеты с подотчетными лицами
ㄵ㈀〶
Расчеты с разными дебиторами и кредиторами
ㄵ㈀〷
Доходы будущих периодов
ㄵ㌀ 
Оценочные
обязательства
ㄵ㐀 
㈵ 㘀
㈵ 㘀
Прочие обязательства
ㄵ㔀 
Итого по разделу V
ㄵ  
340816
340816
БАЛАНС
1700
517595
517595
. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧН
ОЙ СТОИМОСТИ СОБСТВЕ
ННОГО КАПИТАЛА ЗАО
ГАЙМЯСОПРОДУКТ
На основе проведенных в предыдущих разделах на
стоящего Отчета расчетов рыночной
стоимости активов и обязательств
ЗАО "
Гаймясопродукт
был сформирован экономический
баланс Общества. Стоимость собственного капитала определена как превышение
скорректированной стоимости активов над скорректированной стоим
остью обязательств
Общества.
СТОИМОСТЬ ЧИСТЫХ АКТИВОВ
Единица
измерения
Скорректированная
стоимость
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Результаты исследований и разработок
1120
Нематериальные поисковые активы
1130
Материальные поисковые активы
1140
Основные средства
1150
306400
580176
В том числе:
Основные средства организации
ㄱ㔀〱
㈷㔀ㄳ㌀
㔴㠹 
Строительство об
ъектов основных средств
ㄱ㔀〵
㌷㐀㔀
㌷㐀㔀
Приобретение объектов основных средств
ㄱ㔀〶
㈷㔀㈲
㈷㔀㈲
Оборудование к установке
ㄱ㔀〷
Доходные вложения в материальные
ценности
1160
Финансовые вложения
1170
Отложенные налоговые активы
1180
Прочие внеоборотные активы
1190
Итого по разделу I
1100
306407
568318
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы
ㄲ㄀ 
㜲㐀〶
㜷㔀㔱
В том числе:
Материалы
12101
13344
13344
Готовая продукция
ㄲ㄀〵
Основное производство
ㄲ㄀ 
ㄱ㐀㐀
ㄱ㐀㐀
Живо
тные на откорме
ㄲ㄀ㄲ
㔷㤀ㄳ
㘳 㔸
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям
1220
Дебиторская задолженность
1230
137710
137710
Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов)
1240
Денежные средства и денежные эквива
ленты
1250
Прочие оборотные активы
1260
Итого по разделу II
1200
211188
216333
БАЛАНС
1600
517595
796509
Таким образом, скорректированная стоимость активов Общества по состоянию на дату
оценки составляет
тыс.
руб.
.2. ОЦЕН
КА ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ОБЩЕ
СТВА
ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕ
ЛЬСТВА
По состоянию на дату оценки в структуре обязательств Общества отражены долгосрочные
обязательства и
краткосрочные обязательства.
На балансе предприятия отражены долгосрочные заемные средства
на сумму
тысяч
рублей
, что составляет
% в структуре
пассивов.
КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТ
ЕЛЬСТВА
По состоянию на дату оценки в структуре обязательств Общества отражены
краткосрочные з
аемные средства на сумму
310664
тыс
рублей. Из которых на
субсчете 66.3
краткосрочный займ отражена информация о состоянии краткосрочных
на срок не более 12
месяцев займов, полученных организацией
в валюте Российской Федерации.
В практике оценки кредиторская задолженность принимается по балансовой стоимости за
исключением «мертвой» задолженности, которая приравнивается к нулю. В связи с этим
скорректированная стоимость кредиторской задолженности принималась по балансовой
стоимости.
.3.1 ИТОГОВОЕ СУЖДЕН
ИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМО
СТИ ПАССИВОВ
Полученная в результа
те корректировок стоимость пассивов Общества приведена в
таблице:
тыс.руб.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


представляется
возможным.
Кроме того,
имущество
числящееся по
строк
постоянно
обновляется и идет в производство.
Таким образом, рыночная стоимость имущества, числящаяся по
строке 12101
с учетом
округления и без учета НДС
составляет
тыс.
руб.
Животные на выращивании.
Согласно оборотно
сальдовой ведомости по строке
«Животные на выращивании»
числится
голов
кг. живого веса на сумму
тыс.руб.
, что в среднем составляет
руб.
за 1 кг. без НДС.
Согласно данным сайта
http://mcx.orb.ru/tovaroproizvoditelym/zakup/325/
средняя
закупочная
цена
в убойном весе по Оренбургской области составляет порядка
172
тыс.руб.
/кг. с НДС. Таким
образом, для перевода из живого
веса
убойны
применим ср
едний ко
эффициент 1,43
12
(свинина
жирная
1,35; свинина мясная
1,55; свинина беконная
1,40) получим
/1,43 =
403278
кг.
Таким образом, в результате пересчета
получаем
/1,1=
63058065
руб.
.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИ
МОСТИ ДЕБИТОРСКОЙ ЗА
ЛЖЕННОСТ
По состоянию на
года на балансе
ЗАО "
Гаймясопродукт
учитывается
дебиторская задолженность в размере
тыс.руб.
, что составляет
в структуре активов
предприятия.
В ходе проведенного анализа финансово
экономического
состо
яния
бщества,
ценщик
выявил
, что дебиторская задолженность связана как с профильным
так и неп
рофильными видами
деятельности О
бщества.
Для определения рыночной стоимости дебиторской задолженности была проанализирована
структура задолженности на дату оцен
ки, включая: сроки возникновения, сроки погашения в
соответствии с заключенными договорами, вероятность оплаты (текущая, невозможная к
взысканию, реструктурированная).
По результатам анализа предоставленных бухгалтерией
бщества расшифровок, вся
дебиторска
я задолженность является краткосрочной, платежи по которой ожидаются в течение 12
месяцев после отчетной даты.
На дату оценки безнадежной дебиторской задолженности нет. Вся дебиторская
задолженность являе
тся текущей и реальна к уплате.
.1.3.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ
СТОИМОСТИ ОСТАЛЬНЫХ
СТАТЕЙ АКТИВА БАЛАНС
По состоянию на 3
г. размер денежных средств Общества составлял
тыс.
руб.
Так как денежные средства обладают 100% ликвидностью, эта статья в ходе оценки не
корректировалась. Так же
высокой ликвидностью обладают прочие оборотные активы. Прочие
оборотные активы учтены на сумму
тыс.
руб.
это
НДС по авансам и переплатам.
Эта сумма
является реальным активом Общества, который при нормальных условиях работы предприятия
хотя и не буд
ет подлежать (на практике) возмещению из бюджета, но в будущем должен был бы
уменьшить платежи в бюджет. Учитывая достаточно короткий срок оборота НДС,
скорректированная стоимость данной статьи была принята по балансу.
.1.5. ИТОГОВОЕ СУЖДЕ
НИЕ О РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ АКТИВОВ
Полученная в результате корректировок стоимость активов Общества приведена в таблице:
тыс.
руб.
Наименование показателя
Код
На
ㄮㄲ⸀
2015г.
Скорректированная
стоимость
АКТИВ
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы
ㄱ㄀ 

http://stud24.ru/statistics/normativy
dlya
planirovaniya
pererabatyvajushhej
promyshlennosti/227159
665145
page1.html
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Строительство объектов основных средств
Актив
ы по строкам «Строительство объектов основных средств», «приобретение объектов
основных средств» и «оборудование к установке» было принято по фактическому значению,
поскольку данные статьи еще остаются на 08 счете и затраты на их приобретение соответствуют
фактическому положению.
Отложенные налоговые активы.
По строке 1180 на балансе предприятия числятся «Отложенные налоговые активы» в
размере
7 тыс. тыс.
руб.
Отложенный налоговый актив
часть отложенного налога на прибыль, которая должна
привести к умень
шению налога на прибыль, подлежащего уплате в бюджет в следующем за
отчетным или в последующих отчетных периодах.
Отложенный налоговый актив формируется тогда, когда возникают вычитаемые
временные разницы (расходы в бухгалтерском учете больше, чем в налого
вом учете).
Вычитаемые временные разницы образуются
в результате:
применения разных способов расчета амортизации для целей бухгалтерского учета и
целей определения налога на прибыль;
применения разных способов признания коммерческих и управленческ
их расходов в
себестоимости проданных продукции, товаров, работ, услуг в отчетном периоде для целей
бухгалтерского учета и целей налогообложения;
излишне уплаченного налога, сумма которого не возвращена в организацию, а принята к
зачету при формировании
налогооблагаемой прибыли в следующем за отчетным или в
последующих отчетных периодах;
убытка, перенесенного на будущее, не использованного для уменьшения налога на
прибыль в отчетном периоде, но который будет принят в целях налогообложения в последующих
отчетных периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о
налогах и сборах;
применения, в случае продажи объектов основных средств, разных правил признания для
целей бухгалтерского учета и целей налогообложения остаточной сто
имости объектов основных
средств и расходов, связанных с их продажей;
наличия кредиторской задолженности за приобретенные товары (работы, услуги) при
использовании кассового метода определения доходов и расходов в целях налогообложения, а в
целях бухгалт
ерского учета
исходя из допущения временной определенности фактов
хозяйственной деятельности;
прочих аналогичных различий.
Поскольку в структуре активов данное значение незначительно оценщик не проводил
переоценку данного актива и в формировании валюты
баланса принял в значении 17 тыс.руб.
.1.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫ
НОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБО
РОТНЫХ АКТИВОВ
.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИ
МОСТИ ЗАПАСОВ.
По состоянию на
года на балансе
ЗАО "
Гаймясопродукт
учитывается запасы
на
сумму
тыс.
руб.
, чт
о составляет
% в структуре активов предприятия. Запасы
Обществ
а включают материалы,
готовая продукция, животные на выращивании.
Материалы, готовая продукция, основное производство.
о строке 12101
в балансе отражаются: сырье и материалы, топливо, проч
ие материалы,
строительные материалы, МПЗ и прочие аналогичные ценности
Балансовая стоимость МПЗ
соответствует их рыночной стоимости на дату приобретения.
Определить дату приобретения МПЗ, числящихся на балансе на дату оценки не
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


составила
тыс.
руб.
Сооружения» числятся на балансе на сумму
тыс. рублей, в ходе
переоценки стоимости на дату оценки стоимость сооружений составила
тыс.
руб.
Продуктивный скот.
На балансе
предприятия
по строке
Основные средства
числ
ится продуктивный ско
хряки 1
голов
массой
кг; свинки основные
олов массой
кг.)
на сумму
11529
тыс.руб.
Группировка основных средств
На
1.1
.2015г.
Наименование
основного средства
голов
кг.
Вид (группа) ОС: Продуктивный скот
211090
Свиноматки основные
㈰㘵㐰
Хряки производители
Согласно данным сайта
htt
p://mcx.orb.ru/tovaroproizvoditelym/zakup/325/
средняя закупочная
цена в убойном весе по Оренбургской области составляет порядка
руб.
/кг. с НДС. Таким
образом, для перевода из живого веса в убойны
применим средний коэффициент 1,43
11
(свинина
жирная
5; свинина мясная
1,55; свинина беконная
1,40) получим
/1,43 =
147615
кг.
Таким образом, в результате пересчета
получаем
/1,1=
23081678
руб
Земельные участки.
На балансе
предприятия
по строке
Основные средства
числ
ится 3 земельных
участка
балансов
ой стоимостью
тыс.
руб
В результате оценки земельных участков на дату оценки
рыночная стоимость составила
тыс.
рублей
Машины, оборудование и транспортные средства
На балансе предприятия по строке «Основные средства» числятся
машины и оборудование
на сумму
тыс.
руб.
транспортные средства
на сумму
4 419
тыс. рублей. В результате
проведенной оценки по состоянию на дату оценки стоимость данных объектов составила:
машины
и оборудование
571
тыс. рублей
и транспортные ср
едства на сумму
тыс.
руб.
ноябре 2015
года на баланс предприятия было
приобретено час
ть оборудования,
данные позиции
были приняты в расчетах по балансовой стоимости
(7 846 098 руб.)
, поскольку существенных
изменений в стоимости к концу года не
произошло.
Расчет рыночной стоимости представлен в
Приложении 2 к настоящему отчету.
Прочие основные фонды
На балансе предприятия находятся
прочие
основные фонды на сумму
тыс
. рублей. В
результате оценки
рыночной стоимости прочих основных фондов (д
вухкомнатной квартиры)
на
дату оценки рыночная стоимость составила
1136
тыс.
рублей.
Группировка основных средств
На 3
.2015г.
Наименование
основного средства
Остаточная стоимость
Скорректированная
стоимость
Вид (группа) ОС: Здания
174 421 448,75
1422311
Вид (группа) ОС: Земельные участки
64 950 748,45
31711096
Вид (группа) ОС: Машины и оборудование
16 211 640,92
75417098
Вид (группа) ОС: Продуктивный скот
11 529 752,19
23081678
Вид (группа) ОС: Производств. и хозяйств.
инвентарь
36 982,12
Вид (группа) ОС: Прочие основные фонды
1 582 271,48
1136000
Вид (группа) ОС: Сооружения
1 981 201,64
15205417
Вид (группа) ОС: Транспортные средства
4 419 353,29
10870900
Итого:
275 133 398,84
548908994

http://stud24.ru/statistics/normativy
dlya
planirovaniya
pererabatyvajushhej
promyshlenn
osti/227159
665145
page1.html
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


В р
амках затратного подхода стоимость ЗАО «
Гаймясопродукт
была определена методом
накопления активов.
Суть методики накопления активов заключается в определении рыночной стоимости
каждого актива и пассива баланса и вычитание из суммы активов всех задолженнос
тей
предприятия.
Процедура оценки методом накопления активов включает в себя следующие этапы:
Изучение бухгалтерской отчетности предприятия и состава активов/обязательств на
последнюю
отчетную дату
Определение рыночной стоимости всех активов предприятия (
недвижимости,
оборудования, нематериальных активов, запасов, дебиторской задолженности, финансовых
вложений и пр.) и текущей стоимости выручки от реализации избыточных активов.
Определение рыночной стоимости обязательств
Составление «экономического» баланс
а предприятия, в котором активы и пассивы
отражены по их рыночной стоимости
Определение рыночной стоимости собственного капитала путем вычитание из рыночной
стоимости активов предприятия рыночной стоимости всех его обязательств
Далее в настоящем отчете опи
сано последовательное выполнение процедуры оценки
стоимости ЗАО «
Гаймясопродукт
» методом накопления активов.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СКОРРЕКТ
ИРОВАННОЙ СТОИМОСТИ
ВСЕХ АКТИВОВ И
ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ОБЩЕСТВ
.1 ОЦЕНКА АКТИВОВ ОБ
ЩЕСТВА
. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧ
НОЙ С
ТОИМОСТИ ОСНОВНЫХ С
РЕДСТВ
По состоянию на дату оценки на балансе ЗАО «
Гаймясопродукт
» учитывались основные
средства на
сумму
275 133 000
тыс.
тыс.руб.
Группировка основных средств
Данные на конец периода
Наименование
основного средства
Балансовая
стоимость
Амортизация
Остаточная
стоимость
удельный
вес,
Вид (группа) ОС: Здания
217 725 279,78
43 303 831,03
174 421 448,75
63,395229
Вид (группа) ОС: Земельные
участки
64 950 748,45
0,00
64 950 748,45
23,607003
Вид (группа) ОС: Машины и
оборудовани
81 495 711,32
65 284 070,40
16 211 640,92
5,8922839
Вид (группа) ОС: Продуктивный
скот
17 370 421,83
5 840 669,64
11 529 752,19
4,1906044
Вид (группа) ОС: Производств. и
хозяйств. инвентарь
597 411,76
560 429,64
36 982,12
0,0134415
Вид (группа) ОС: Пр
очие основные
фонды
1 740 096,60
157 825,12
1 582 271,48
0,5750925
Вид (группа) ОС: Сооружения
4 821 225,54
2 840 023,90
1 981 201,64
0,7200877
Вид (группа) ОС: Транспортные
средства
10 297 108,71
5 877 755,42
4 419 353,29
1,6062584
Итого:
398 998 003,9
123 864
605,15
275 133 398,84
Оценщиком была проведена оценка рыно
чной стоимости основных средств.
анные
расчеты представлены в приложени
и 2
к настоящему отчету.
Здания и сооружения.
На балансе предприятия по строке «Основные средства» числятся
здания на сумму
174 421
тыс. рублей. В результате переоценки стоимость зданий на дату оценки
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Доходный подход
Доходный подход является общепринятым подходом к оценке рыночной стоимости
предприятий, доли акционеров в капитале предприятия или ценн
ых бумаг, в рамках которого
используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов в стоимость
акций.
Определение рыночной стоимости предприятия (бизнеса) с позиции доходного подхода
основано на предположении о том, что потенциальны
й инвестор не заплатит за данный бизнес
больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате его
функционирования (иными словами, покупатель в действительности приобретает право получения
будущих доходов от владения собственностью). Анало
гичным образом, собственник не продаст
свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в
результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной
текущей стоимости будущих доходов.
Отка
з от использования сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется
тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно
сформированного финансового
рынка. Другими словами наиболее вероя
тной величиной стоимости оцениваемого предприятия
может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.
Проанализировав рынок, эксперту
не удалось обнаружить предложени
и реальны
сделок
продаж по схожим объектам. Информация о сделк
ах с акциями или долями в уставных капиталах
компаний, сопоставимых с оцениваемой, отсутствует. Исходя из вышеизложенного,
сравнительный подход в
определении стоимости ЗАО
Гаймясопродукт
Оценщиком не
применял
ся.
Отказ от использования
доходного
подхода
На момент проведения исследования предприятие имеет убыток в размере
тыс.
руб.
Анализ ретроспективной информации показал, что ЗАО «
Гаймясопродукт
» получало убытки
последние 3 года
Доходный подход не применялся
7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧ
НОЙ СТОИМОСТИ С
ОБСТВЕННОГО КАПИТАЛА
ОБЩЕСТВА ЗАТРАТНЫМ
ПОДХОДОМ
Сущность затратного подхода
заключается в анализе балансовых счетов организации и их
корректировке.
На основании анализа финансовой деятельности ЗАО «
Гаймясопродукт
» и исходя из
принципа наилучшего и наибо
лее эффективного использования, гласящего о том, что
собственность должна использоваться, таким образом, при котором стоимость имеет максимальное
значение, оценщики сочли, что при применении затратного подхода в целях настоящей оценки
следует исходить из п
редположения о том, что максимальную стоимость акционеры могут
получить при продолжении текущего использования, как действующего предприятия (бизнеса).
Расчет стоимости предприятия методом скорректированной балансовой стоимости (метод
чистых активов) в ра
мках настоящего отчета не является целесообразным, поскольку являясь
менее трудоемким, чем методика накопления активов, он дает менее достоверный результат
уровня стоимости предприятия. Недостатком метода замещения является то, что расчет
производится на
основе текущей удельной или полной стоимости предприятия
аналога,
базирующейся на определении текущих удельных или полных затрат на строительство
современного предприятия, аналогичного оцениваемому. Результат таких расчетов также приведет
к большой погреш
ности. Поскольку объят оценки не является банкротом и нет сомнения в
способности предприятия оставаться действующим и /или приносить собственнику приемлемый
доход, то метод расчета ликвидационной стоимости к оценке объекта оценки также не применялся.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


В свою очередь продолжительность оборота текущих пассивов яв
ляется кредитным
циклом предприятия. Чем продолжительнее кредитный цикл, тем эффективнее предприятие
использует возможность финансирования текущей деятельности за счет непосредственных
участников производственного процесса.
За анализируемый период продолжи
тельность з
атратного цикла снизилась на 56,17 дня (
83%), что при прочих равных условиях может указывать на положительную тенденцию,
привлекающую дополнительные средства в производственную деятельность.
Продолжительность производственного цикла за анал
изируем
ый период увеличилась на
92 дня (35
38%), что может указывать на положительную тенденцию и говорить об увеличении
эффективности использования предприятием возможности финансирования текущей деятельности
за счет непосредственных участников производ
ственного процесса, если организация не создает
сверхнормативных задолженностей перед поставщиками, бюджетом, персоналом.
На начало анализируемого периода чистый ц
икл оборачиваемости занимал 314,
27 дня. За
анализируемый период продолжительность чистого цик
ла сокр
атилась на 63,
09 дня и составила
18 дня, что говорит о положительной тенденции, об увеличении кредитов поставщиков и
покупателей, позволяющих покрыть потребность в финансировании производственного процесса.
6. ВЫБОР ПОДХОДОВ И
МЕТОДОВ ОЦЕНКИ
Затратный подход
Поскольку
ожидается, что компания будет по прежнему действующим предприятием,
компания осуществляет рентабельный вид деятельности и получает экономический эффект от
деятельности в виде прибыли, а также Собственники, по сведению Заказчика н
е собираются
ликвидировать Общество в добровольной форме, по данным проведенного финансово
экономического анализа предприятия финансовое положение характеризуется
как устойчивое и
без
риска принудительной ликвидации. В связи с вышеизложенным, Оценщик приш
л к выводу об
использовании метода накопления активов.
В рамках затратного подхода, та
ким образом, стоимость ЗА
О «
Гаймясопродукт
» была
определена методом накопления активов.
Общие положения
Стоимость, определенная методом накопления активов, есть рыночная
или иная стоимость
(приобретения, создания) активов предприятия за вычетом рыночной стоимости его обязательств.
Следовательно, задача оценки бизнеса сводится к оценке отдельных активов, принадлежащих
предприятию, и оценке его обязательств.
Оценка активов
действующего предприятия имеет некоторую особенность
иногда
стоимость определенного актива предприятия проявляется лишь при использовании его на данном
предприятии в конкретных целях, при продаже такого актива стоимость его реализации гораздо
ниже стоимо
сти, определяемой его полезностью на данном предприятии. И наоборот, есть активы,
стоимость которых проявляется только при продаже компании или ее части
например
деловая
репутация предприятия и другие. Такая особенность оценки бизнеса затратным подходом
должна
быть учтена при выборе подходов и методов для оценки каждого вида активов.
Сравнительный подход
Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия
потенциальных продавцов и покупателей. Особенностью сравнительного п
одхода к оценке
собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные
цены купли
продажи акций, принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны, на
фактически достигнутые финансовые результаты. Он позволяет определ
ить стоимость свободно
обращающегося эквивалента оцениваемого пакета акций путем прямого сравнения оцениваемой
компанией с сопоставимыми открытыми компаниями, занимающимися аналогичным или сходным
бизнесом. Данный подход предусматривает использование инфор
мации о сделках купли
продажи
компаний (частных интересов в них в виде пакетов акций или долей участия).
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Анализ деловой активности
В общем случае оборачиваемость средств, вложенных в имущество, оценивается
следующими основными показателями: скоростью обо
рота (количество оборотов, которое
совершают за анализируемый период капитал предприятия или его составляющие) и период
оборота
средний срок, за который совершается один оборот средств.
Чем быстрее оборачиваются средства, тем больше продукции производит
и продает
организация при той же сумме капитала. Таким образом, основным эффектом ускорения
оборачиваемости является увеличение продаж без дополнительного привлечения финансовых
ресурсов. Кроме того, так как после завершения оборота капитал возвращается с
приращением в
виде прибыли, ускорение оборачиваемости приводит к увеличению прибыли. С другой стороны,
чем ниже скорость оборота активов, прежде всего текущих (оборотных), тем больше потребность в
финансировании. Внешнее финансирование является дорогостоящ
им и имеет определенные
ограничительные условия. Собственные источники увеличения капитала ограничены, в первую
очередь, возможностью получения необходимой прибыли. Таким образом, управляя
оборачиваемостью активов, организация получает возможность в меньш
ей степени зависеть от
внешних источников средств и повысить свою ликвидность.
Таблица



Показатели деловой активности (в днях)
изменения
Наименование
31.12.2014
31.12.2015
В абсолютном выражении,
руб.
Темп
прироста
Расчет чистого цикла
Период оборота материальных запасов, дней
㄀㄀ㄬ〶
㤳Ⰰ㤲
ㄷⰀㄴ
ㄵⰀ㐴‥
Период оборота д
ебиторской задолженности, дней
㈀㈀ㄬ㠷
㄀㠀㈬㤹
㌸Ⰰ㠸
ㄷⰀ㔲‥
Период оборота прочих оборотных активов, дней
 Ⰰ㠹
 Ⰰ㜳
 Ⰰㄵ
ㄷⰀㄹ‥
Затратный цикл, дней
㌀㌀㌬㠱
㈀㜀㜬㘴
㔶Ⰰㄷ
ㄶⰀ㠳‥
Период оборота кредиторской задолженности, дней
ㄹⰀ㐲
㈶Ⰰ㌵
㘀Ⰰ㤳
㌵Ⰰ㘶
Период оборота прочих краткосрочных обязательств,
дней
 Ⰰㄳ
 Ⰰㄲ
 Ⰰ〱
㜬㜀㜠─
Кредитный цикл, дней
ㄹⰀ㔵
㈶Ⰰ㐶
㘀Ⰰ㤲
㌵Ⰰ㌸─
Чистый цикл, дней
㌀㄀㐬㈷
㈀㔀ㄬㄸ
㘳Ⰰ〹
㈰Ⰰ〷‥
Таблица


Показатели деловой активности (в оборотах за период)
изменения
Наименование
31.12.2014
31.12.2015
В абсолютном выражении,
руб.
Темп
прироста
Оборачиваемость материальных запасов, об.
㌬㈹
㌬㠹
〬㘰
ㄸⰀ㈵─
Оборачиваемость дебиторской задолженности,
об.
ㄬ㘵
ㄬ㤹
〬㌵
㈱Ⰰ㈴─
Оборачиваемость прочих оборотных активов, об
㐱㈬㈀㔀
㐹㜬㠀㄀
㠵Ⰰ㔵
㈰Ⰰ㜵─
Оборачиваемость кредиторской задолженности,
ㄸⰀ㜹
ㄳⰀ㠵
㐬㤴
㈶Ⰰ㈸‥
Оборачиваемость прочих краткосрочных
обязательств, об
㈠㠸㔀Ⰰ㜸
㌠ㄲ㤀Ⰰ〶
㈴㌬㈀㠀
㠬㐳─
Продолжительность чистого цикла рассчитывается как разница между кредитным и
затратным циклами и показывает, насколько хорошо организовано н
а предприятии
финансирование производственной деятельности.
Продолжительность затратного цикла рассчитывается как суммарная продолжительность
оборота текущих активов, за исключением продолжительности оборота денежных средств, и
показывает время, необходимо
е для осуществления производственного процесса.
Таким образом, чем выше значение оборачиваемости затратного цикла (в днях), тем
больше средств необходимо предприятию для организации производства.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Коэффициент абсолютной ликвидности и на начало, и на конец анализируемого периода
(31.12.2014
31.12.2015) находится ниже нормативно
го значения (0,2), что говорит о том, что
значение коэффициента слишком низко и предприятие не в полной мере обеспечено средствами
для своевременного погашения наиболее срочных обязательств за счет наиболее ликвидных
активов. На начало анализируемого пери
ода
на 31.12.2015 значение показателя абсолютной
ликвидности составило 0. Коэффициент промежуточной (быстрой) ликвидности показывает, какая
часть краткосрочной задолженности может быть погашена за счет наиболее ликвидных и быстро
реализуемых активов. Нор
мативное значение показателя составляет 0,6
0,8 означает, что текущие
обязательства должны покрываться на 60
80 процентов за счет быстрореализуемых активов. На
начало анализируемого периода (на 31.12.2014), значение показателя быстрой (промежуточной)
ликви
дности составило 0.45. На 31.12.2015 значение показателя снизилось, что можно
рассматривать как отрицат
ельную тенденцию, и составило 0,
Коэффициент текущей ликвидности и на начало, и на конец анализируемого периода
(31.12.2014
31.12.2015) находится ни
же нормативного значения 2, что говорит о том, что
значение коэффициента достаточно низкое и предприятие не в полной мере обеспечено
собственными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения
срочных обязательств. На начало а
нализируемого периода
на 31.12.2014 значение показателя
текущей ликвидности составило 0.46. На конец анализируемого периода значение пок
азателя
снизилось и составило 0,
Так как на конец анализируемого периода коэффициент текущей ликвидности находится
иже своего нормативного значения 2, и Коэффициент покрытия оборотных средств собственными
источниками формирования ниже своего (0,1), рассчитывается показатель восстановления
платежеспособности предприятия. Показатель восстановления платежеспособности гово
рит о том,
сможет ли предприятие в случае потери платежеспособности в ближайшие шесть месяцев ее
восстановить при существующей динамике изменения показателя текущей ликвидности. На конец
периода значение пока
зателя установилось на уровне 0,
19, что говорит
о том, что предприятие не
сможет восстановить свою платежеспособность, так как показатель меньше единицы.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


очередь скоростью оборота оборотных средств. Поэтому дополнительно необходимо определить
скорость оборота материальных оборотных средств и дебиторской задолжен
ности за
анализируемый период. Если дебиторская задолженность оборачивается быстрее оборотных
средств, это означает довольно высокую интенсивность поступления на предприятие денежных
средств, то есть в итоге
увеличение собственных средств. Поэтому при вы
сокой оборачиваемости
материальных оборотных средств и еще более высокой оборачиваемости дебиторской
задолженности коэффициент соотношения собственных и заемных средств может намного
превышать 1.
Показатель «Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизова
нных средств» за
анализ
ируемый период увеличился на 0,
01 и на 31.12.2015
составил 0,
69. Коэффициент
определяется как отношение мобильных средств (итог по второму разделу) и долгосрочной
дебиторской задолженности к иммобилизованным средствам (внеоборотным
активам,
скорректированным на дебиторскую задолженность долгосрочного характера). Нормативное
значение специфично для каждой отдельной отрасли, но при прочих равных условиях увеличение
коэффициента является положительной тенденцией.
Показатель «Коэффициент
маневренности» за анал
изируемый период снизился на 0,
32 и
на 31.12.2015
составил
43. Это ниже нормативного значения (0,5). Коэффициент маневренности
характеризует, какая доля источников собственных средств находится в мобильной форме.
Нормативное зн
ачение показателя зависит от характера деятельности предприятия: в фондоемких
производствах его нормальный уровень должен быть ниже, чем в материалоемких. На конец
анализируемого периода ЗАО «Гаймясопродукт» обладает тяжелой структурой активов. Доля
основн
ых средств в валюте баланса более 40 процентов. Таким образом, предприятие можно
причислить к фондоемким производствам, и нормативное значение этого показателя должно быть
выше.
Показатель «Коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными средствам
и» за
анал
изируемый период снизился на 0,34 и на 31.12.2015 составил
75. Это ниже нормативного
значения (0,6
0,8). Предприятие испытывает недостаток собственных средств для формирования
запасов и затрат, что показал и анализ показателей финансовой уст
ойчивости в абсолютном
выражении. Коэффициент равен отношению разности между суммой источников собственных
оборотных средств, долгосрочных кредитов и займов и внеоборотных активов к величине запасов
и затрат.
Анализ ликвидности
Ликвидность
легкость реал
изации, продажи, превращения материальных или иных
ценностей в денежные средства для покрытия текущих финансовых обязательств.
Ликвидность
способность активов превращаться в деньги быстро и легко, сохраняя
фиксированной свою номинальную стоимость.
Анализ
ликвидности предприятия
анализ возможности для предприятия покрыть все его
финансовые обязательства.
Коэффициент ликвидности
показатель способности компании вовремя выполнять свои
краткосрочные финансовые обязательства.
Таблица 5.15
Анализ ликвидности
баланса по относительным показателям
Наименование
31.12.2014 г.
31.12.2015 г.
Коэффициент абсолютной ликвидности
〬〰
〬〰
Коэффициент промежуточной (быстрой) ликвидности
〬㐵
〬㐱
Коэффициент текущей ликвидности
〬㐶
〬㐱
Коэффициент покрытия оборот
ных средств собственными источниками
формирования
〬㐷
〬㘰
Коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности
〬ㄹ
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Таблица 5.13.


Анализ финансовой устойчивости по абсолютным
показателям
Наименование
31.12.2014 г.
31.12.2015 г.
1. Источники собственных средств
㜳″㠀ㄬ  
㔰′㠀㔬  
2. Внеоборотные активы
㌰㐀‵㈹Ⰰ〰
㌰㘀‴〷Ⰰ〰
3. Источники собственных оборотных средств для
формирования запасов и затрат
㈳ㄠ㄀㐸Ⰰ〰
㈵㘠㄀㈲Ⰰ〰
4. Долгосрочные обязательства
ㄳ㔀‰〰Ⰰ〰
ㄲ㤀‰〰Ⰰ〰
5. Источники собственных средств, скорректированные на
величину долгосрочных заемных средств
㤶‱㐀㠬〰
ㄲ㜠㄀㈲Ⰰ〰
6. Краткосрочные кредитные и заемные средства
㈹ ‱㌲Ⰰ〰
㌱ ‶㘴Ⰰ〰
7. Общая величин
а источников средств с учетом
долгосрочных и краткосрочных заемных средств
ㄹ㌀‹㠴Ⰰ〰
ㄸ㌀‵㐲Ⰰ〰
8. Величина запасов и затрат, обращающихся в активе
баланса
㘸‴㠀㤬  
㜲‷㠀㘬  
9. Излишек источников собственных оборотных средств
㈹㤠㘀㌷Ⰰ〰
㌲㠠㤀〸Ⰰ〰
10. Излишек источников собственных средств и
долгосрочных заемных источников
ㄶ㐠㘀㌷Ⰰ〰
ㄹ㤠㤀〸Ⰰ〰
11. Излишек общей величины всех источников для
формирования запасов и затрат
ㄲ㔀‴㤵Ⰰ〰
ㄱ ‷㔶Ⰰ〰
12. З
х комплексный показатель (S) финансовой ситуации
ㄲ⸀ㄮ⁓㄀
отрицательный
отрицательный
ㄲ⸀㈮⁓㈀
отрицательный
отрицательный
ㄲ⸀㌮⁓㌀
положительный
положительный
Финансовая устойчивость предприятия
Допустимо неустойчивое
состояние предприятия
Допустимо неустойчивое
состояние предприятия
Таблица


Анализ финансовой устойчивости по относительным показателям
Наименование
12.2014 г.
31.12.2015 г.
Коэффициент автономии
〬ㄴ
 ⰱ
Коэффициент отношения заемных и собственных средств (финансовый рычаг)
㔬㤶
㤬㈹
Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных средств.
〬㘸
〬㘹
Коэффициент отношения собственных и заемных
средств
〬ㄷ
〬ㄱ
Коэффициент маневренности
ㄬㄱ
ㄬ㐳
Коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными средствами
㄀ⰴ
ㄬ㜵
Коэффициент имущества производственного назначения
〬㜳
〬㜳
Коэффициент долгосрочно привлеченных заемных средств
〬㜲
Коэффициент краткосрочной задолженности
㘶Ⰰ㌶─
㘶Ⰰ㐸─
Коэффициент кредиторской задолженности
㈬㜶─
㔬㤲─
Проводя анализ типа финансовой устойчивости предприятия по абсолютным показателям
и основываясь на трехкомплексном показателе финансовой уст
ойчивости, в динамике заметна
стабильность имущественного положения компании.
Анализ финансовой устойчивости по относительным показателям, представленный в
таблице, говорит о том, что, по сравнению с базовым периодом (31.12.2014) ситуация на ЗАО
«Гаймясопр
одукт» осталась в целом на том же уровне.
Показатель «Коэффициент автономии» за анали
зируемый период снизился на
0,05 и на
31.12.2015 составил 0,
1. Это ниже нормативного значения (0,5), при котором заемный капитал
может быть компенсирован собственностью
предприятия.
Показатель «Коэффициент отношения заемных и собственных средств (финансовый
рычаг)» за анализ
ируемый период увеличился на 3,
34 и на 31.12.2015 составил 9.29. Чем больше
этот коэффициент превышает 1, тем больше зависимость предприятия от заем
ных средств.
Допустимый уровень часто определяется условиями работы каждого предприятия в первую
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Таблица
Изменение показателей рентабельности
Наименование
31.12.2014 г.
31.12.2015 г.
Общая рентабельность, %
ㄷⰀ〷─
㠬㐷─
Рентабельность продаж, %
㌬㌶─
㌬㠹─
Рентабельн
ость собственного капитала, %
㔰Ⰰ㜸─
㌲Ⰰ㈹─
Рентабельность акционерного капитала, %
ㄵⰀ㔵─
㤬㘲─
Рентабельность оборотных активов, %
ㄸⰀ〹─
㄰Ⰰ㤲─
Общая рентабельность производственных фондов, %
㄰Ⰰ㌰─
㘬ㄱ─
Рентабельность всех активов, %
㜬㌰
㐬㐵─
Рентабельность финансовых вложений, %
ㄳ㠵Ⰰ㜱
Рентабельность основной деятельности
㌬㌶─
㌬㠹
Рентабельность производства, %
㌬㈵─
㐬〴─
Рассматривая показатели рентабельности, прежде всего, следует отметить, что и на начало,
и на конец ан
ализируемого периода частное от деления прибыли до налогообложения и выручки
от реализации (показатель общей рентабельности) находится у ЗАО «Гаймясопродукт» ниже
среднеотраслевого значения, установившегося на уровне 10%. На начало периода показатель
общей
рентабельности на предприятии составлял
17.07 процента, а на конец периода
процента (изменение в абсолютном выражении за период: 8.6%). Это следует рассматривать как
отрицательный момент и искать пути повышения эффективности деятельности организа
ции.
Анализ финансовой устойчивости
Таблица 5.12


Анализ фин. устойчивости по а
бс.показателям
изменения
Наименование
31.12.2014
31.12.2015
В абсолютном
выражении, руб.
Темп
прироста
1. Источники собственных средств
㜳″㠀ㄬ  
㔰′㠀㔬  
㈳‰㤀㘬〰
㌱Ⰰ㐷‥
2. Внеоборотные активы
㌰㐀‵㈹Ⰰ〰
㌰㘀‴〷Ⰰ〰
ㄠ㠀㜸Ⰰ〰
〬㘀㈥
3. Источники с
обственных оборотных
средств для формирования запасов и
затрат
231 148,00
256 122,00
24 974,00
10,80 %
4. Долгосрочные обязательства
ㄳ㔀‰〰Ⰰ〰
ㄲ㤀‰〰Ⰰ〰
㘀‰ 〬〰
㐬㐀㐠─
5. Источники собственных средств,
скорректированные на величину
долгосрочных
aZ_fguo�kj_^kl\
96 148,00
127 122,00
30 974,00
32,21 %
6. Краткосрочные кредитные и заемные
средства
㈹ ‱㌲Ⰰ〰
㌱ ‶㘴Ⰰ〰
㈰‵㌀㈬  
㜬 㠥
7. Общая величина источников средств с
учетом долгосрочных и краткосрочных
заемных средств
193 984,00
183 542
,00
10 442,00
5,38 %
8. Величина запасов и затрат,
обращающихся в активе баланса
㘸‴㠀㤬  
㜲‷㠀㘬  
㐠㈀㤷Ⰰ〰
㘬㈀㜥
9. Излишек источников собственных
оборотных средств
㈹㤠㘀㌷Ⰰ〰
㌲㠠㤀〸Ⰰ〰
㈹′㜀ㄬ〰
㤬㜀㜠─
10. Излишек источников собственных
средс
тв и долгосрочных заемных
источников
164 637,00
199 908,00
35 271,00
21,42 %
11. Излишек общей величины всех
источников для формирования запасов и
затрат
125 495,00
110 756,00
14 739,00
11,74 %
12. З
х комплексный показатель (S) финансовой ситу
ации
ㄲ⸀ㄮ⁓㄀
отрицательный
отрицательный
 Ⰰ〰
ㄲ⸀㈮⁓㈀
отрицательный
отрицательный
 Ⰰ〰
ㄲ⸀㌮⁓㌀
положительный
положительный
 Ⰰ〰
Финансовая устойчивость предприятия
Допустимо неустойчивое
состояние предприятия
Допустимо неустойчивое
состояние п
редприятия
 Ⰰ〰
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Изменение показателей финансово
хозяйс
твенной деятельности в отчетном периоде по
сравнению с базовым периодом.
Таблица 5.10


Изменение показателей финансово
хозяйственной деятельности
Наименование
31.12.2014
31.12.2015
В абсолютном выражении,
руб.
Темп
прироста
1. Объем продаж
㈲㔠 㤱Ⰰ〰
㈷㌠㜀㤳Ⰰ〰
㐸‷ ㈬  
㈱Ⰰ㘴─
2. Прибыль от продаж
㜠㔶㘬  
㄰‶㌀㠬  
ㄸ′ 㐬  
㈴〬㘀〥
㌀⸀⁅䈀䥔䐀䄀
㜠㔶㘬  
㄰‶㌀㠬  
ㄸ′ 㐬  
㈴〬㘀〥
4. Чистая прибыль
㌷′㘳Ⰰ〰
㈳‰㔶Ⰰ〰
ㄴ′ 㜬  
㌸Ⰰㄳ─
5. Рентабельность продаж, %
㌬㌶‥
㌬㠹─
㜬㈵─
㈱㔬㔀㤥
6. Чистые активы
㜱‵㔀ㄬ  
㐷‷㜀㤬  
㈳‷㜲Ⰰ〰
㌳Ⰰ㈲‥
7. Оборачиваемость чистых
активов, %
㌱㐬㔀㤥
㔷㌬ 㐥
㈵㠬㐀㔥
㠲Ⰰㄶ─
8. Рентабельность чистых активов, %
㔳Ⰰ㜱‥
㐸Ⰰ㔲‥
㔬ㄸ─
㤬㘵─
9. Собственный капитал
㜳″㠀ㄬ  
㔰′㠀㔬  
㈳‰㤶Ⰰ〰
㌱Ⰰ㐷‥
10. Рентабельность собственного капитала,
㔰Ⰰ㜸‥
㌷Ⰰ㈹‥
ㄳⰀ㐹─
㈶Ⰰ㔷─
ㄱ⸀
Кредиты и займы
㐲㔠㄀㌲Ⰰ〰
㐳㤠㘀㘴Ⰰ〰
ㄴ‵㌀㈬  
㌬㐲─
12. Финансовый рычаг
㔹㔬㜀㠥
㤲㤬㌀㈥
㌳㌬㔀㔥
㔵Ⰰ㤹─
13. Реинвестированная прибыль
〬〰
〬〰
〬〰
14. Коэффициент реинвестирования
〬〰
〬〰
〬〰
15. Экономический рост предприятия
〬〰
〬〰
〬〰
16. Сумма процентов за кредиты
〬〰
〬〰
〬〰
17. Средневзвешенная стоимость капитала
〬〰─
〬〰─
〬〰─
Выручка от реализации компании по сравнению с базовым периодом увеличилась (с 225
091,00 руб. на 31.12.2014 до 273 793,00 руб. на 31.12.2015)
. За анализируемый период изменение
объема продаж составило 48 702,00 руб. Темп прироста составил 21,6%
Валовая прибыль на 31.12.2014 составляла
7 566,00 руб. За анализируемый период она
возросла на 18 204,00 руб., что следует рассматривать как положите
льный момент, и на 31.12.2015
составила 10 638,00 руб.
Прибыль от продаж на 31.12.2014 составляла
7 566,00 руб. За анализируемый период она
так же, как и валовая прибыль, возросла на 18 204,00 руб. и на 31.12.2015 прибыль от продаж
составила 10 638,00 ру
б., так же, как и валовая прибыль, осталась на прежнем уровне.
Показателем повышения эффективности деятельности предприятия можно назвать более
высокий рост выручки по отношению к росту себестоимости, который составил 21,64% по
сравнению с ростом себестоим
ости (13,11 %).
Отрицательным моментом является наличие убытков по разделу «Прочие доходы и
расходы». На 31.12.2015 сальдо по разделу установилось на уровне
33 822,00 руб., однако
наблюдается положительная тенденция
за период с конца 31.12.2014 по конец
31.12.2015 сальдо
по разделу «Прочие доходы и расходы» увеличилось на 6 178,00 руб.
Показатели рентабельности
Рентабельность
показатель эффективности единовременных и текущих затрат. В
общем виде рентабельность определяется отношением прибыли к единовре
менным или текущим
затратам, благодаря которым получена эта прибыль.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Изменение отчета о финансовых результатах в отчетном периоде по сравнению с базовым
периодом.
Таблица 5.9.



Изменение отчета о финансовых результатах
Наименование
31.12.2014
31.12.2015
В абсолютном выражении,
руб.
Темп
прироста
Удельного
веса
Доходы и расходы по обычным видам деятельности
Выручка
㈲㔀‰㤱Ⰰ〰
㈷㌀‷㤳Ⰰ〰
㐸‷ ㈬  
Ⰰ㘴─
〬 〥
Себестоимость продаж
232
657,00
263
155,00
30 498,00
13,11%
7,25%
Валовая прибыль (убыток)
7 566,00
10 638,00
18 204,00
240,60 %
7,25%
Коммерческие расходы
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
Управленческие расходы
 Ⰰ〰
〬 〥
Прибыль (убыт
ок) от продаж
7 566,00
10 638,00
18 204,00
240,60 %
7,25%
Прочие доходы и расходы
Доходы от участия в других
организациях
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
Проценты к получению
 Ⰰ〰
㤷Ⰰ〰
㤷Ⰰ〰
㄰〬 〠─
〬 㐥
Проценты к уплате
㈱‰㄀㌬〰
㈵‵㠀㈬〰
㐀‵㘀㤬
㈱Ⰰ㜴─
〬 ㄠ─
Прочие доходы
㜠 㠹Ⰰ〰
㌠ 㐷Ⰰ〰
㐀‰㐀㈬〰
㔷Ⰰ〲‥
㈬ 㐠─
Прочие расходы
ㄶ‹㌀㠬〰
ㄱ″㠀㐬〰
㔠㔀㔴Ⰰ〰
㌲Ⰰ㜹‥
㌬㌀㜥
Прибыль (убыток) до налогообложения
38 428,00
23 184,00
15 244,00
39,67 %
8,60%
Изменение отложенных налого
вых
активов
ㄹⰀ〰
ㄴⰀ〰
㔀Ⰰ〰
㈶Ⰰ㌲‥
〬 〠─
Изменение отложенных налоговых
обязательств
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
Текущий налог на прибыль
㄀㔲Ⰰ〰
㈀㌰Ⰰ〰
㜸Ⰰ〰
㔱Ⰰ㌲─
〬 ㈠─
Чистая прибыль (убыток) отчетного
периода
37 263,00
23 056,00
14 207,00
38,13 %
8,13%
Справочно
Совокупный финансовый результат
периода
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
Базовая прибыль (убыток) на акцию
0,00
0,00
0,00
0,00%
Разводненная прибыль (убыток) на
акцию
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


(в процентном соотношении
4,44%) и уже на конец анализируемого периода значение статьи
'Заемные средства' установилось на уров
не 129 000,00 руб.
Величина краткосрочных обязательств, которая на 31.12.2014 составляла 304 017,00 руб.,
напротив, возросла на 36 799,00 руб. (темп прироста составил 12.1%), и на 31.12.2015 их величина
составила 340 816,00 руб.
Наибольший удельный вес в
структуре краткосрочных обязательств задолженности на
31.12.2015 составляет статья «Заемные средства». На конец анализируемого периода величина
задолженности по данной статье составляет 310 664,00 руб. (доля в общей величине краткосрочной
кредиторской задо
лженности
91%).
Агрегированный баланс
Таблица


Агрегированный баланс
ктив
31.12.2014
31.12.2015
В абсолютном
выражении, руб.
Темп
прироста
Удельного
веса
Внеоборотные активы
304529
306407
1878
0.62%
0,45 %
Оборотные активы
206039
211188
5149
2.5%
0,45%
Запасы и затраты
㘸㐀㠹
㜲㜀㠶
㐲㤀㜀
㘮㈀㜥
〬㘀㔥
Краткосрочная дебито
рская задолженность
ㄳ㘀㠲㐀
ㄳ㜀㜱 
〮㘀㔥
〬㄀㤠─
Денежные средства и краткосрочные
финансовые вложения
㈳⸀㌳─
〬 ㄠ─
Прочие оборотные активы.
ㄮ㐀㜥
〬 〥
Баланс
510568
517595
7027
1.38%
0,00%
Пассив
Собственный капитал
50285
23096
31.47%
4,66 %
Долгосрочные пассивы
135000
129000
6000
4.44%
1,52 %
Займы и кредиты
ㄳ㔀〰 
ㄲ㤀〰 
㘰〰
㐮㐀㐥
ㄬ㔀㈠─
Прочие долгосрочные пассивы
〬 〥
Краткосрочные пассивы
302187
338310
36123
11.95%
6,18%
Займы и креди
㈹ ㄳ㈀
㌱ 㘶㐀
㈰㔀㌲
㜮 㠥
㌬㈀〥
Кредиторская задолженность
ㄱ㤀㜷
㈷㔀㐹
ㄵ㔀㜲
ㄳ ⸀ ㈥
㈬㤀㠥
Прочие краткосрочные пассивы
㈴⸀㌶─
〬 〥
Баланс
510568
517595
7027
1.38%
0,00%
Анализ финансовых результатов деятельности ЗАО «Гаймясопродукт»
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23
от
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ,
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ
сновные средства
ЗАО
«
Гаймясопродукт» представляют собой объекты
недвижимости, инженерные системы, оборудование, мебель, хозяйственный инвентарь,
транспортные средства
, продуктивный скот.
еречень объектов недвижимости
Группировка основных средств
Данные на конец периода
Наименование
основного средства
Балансовая
сто
имость
Амортизация
Остаточная
стоимость
Вид (группа) ОС: Здания
217 725 279,78
43 303 831,03
174 421 448,75
Участок №1 (Здание АБК В11), инв.№00000423
2 681 674,51
1 473 795,53
1 207 878,98
Участок №1 (Здание д/приема пищи с вес. и пристр),
инв.№0000042
2
2 312 085,24
1 508 240,66
803 844,58
Участок №1 (Здание котельной лит. ВВ1),
инв.№00000421
110 000,00
110 000,00
0,00
Участок №1 (Здания свиноводческого комплекса ),
инв.№00001702
89 304 952,76
7 916 228,48
81 388 724,28
Участок №1 (Материальный склад
), инв.№00000426
180 000,00
145 500,00
34 500,00
Участок №1 (Рем.
механ. гараж литер В10),
инв.№00000425
400 000,00
323 333,01
76 666,99
Участок №1 (Санпропускник), инв.№00002178
17 796 368,85
1 329 189,30
16 467 179,55
Участок №1 (Склад карбита лит. В4
), инв.№00000433
33 000,00
33 000,00
0,00
Участок №2 (Здание кор. 1,2,галерея,ангар лит. В),
инв.№00000108
21 011 961,11
3 565 777,81
17 446 183,30
Участок №2 (Здание проходной лит. В1),
инв.№00000107
35 936,50
5 973,00
29 963,50
Участок №3 (Здание свин
арника на 1346голов,лит.В2),
инв.№00000478
15 651 563,97
6 253 374,00
9 398 189,97
Участок №3 (Здание свинарника на 500 голов, лит.В),
инв.№00000485
11 132 700,00
4 391 146,00
6 741 554,00
Участок №3 (Насосная), инв.№00001788
㤀㤀‸ ㌀Ⰰ  
㄀㈀‰㤀㜀Ⰰ㈀㠀
㠀㜀‷ 㔀Ⰰ㜀
Участок №3 (Свинарник литер Д), инв.№00000477
18 941 552,54
7 540 668,90
11 400 883,64
Участок №3 (Свинарник, литер Г), инв.№00000476
19 403 177,87
7 742 294,34
11 660 883,53
Участок №3 (Трансформаторная подстанция),
инв.№00001789
340 121,00
41 226,88
298 894,12
Участок №3 (Убойный цех и подсобные помещения),
инв.№00002179
18 290 382,43
911 985,84
17 378 396,59
Вид (группа) ОС: Земельные участки
64 950 748,45
0,00
64 950 748,45
Земельный участок 56:09:0000000:62, инв.№00002460
13 097 417,81
0,00
13
097 417,81
Земельный участок 56:09:0218003:7, инв.№00000429
926,64
0,00
926,64
Земельный участок 56:39:0101001:47, инв.№00001525
23 069 404,00
0,00
23 069 404,00
Земельный участок 56:39:0101013:0004,
инв.№00000039
28 783 000,00
0,00
28 783 000,00
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23
от
.СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные документы
Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» от 29 июля 1998 год
а № 135
ФСО № 1, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №
ФСО № 2, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №
ФСО № 3, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015
года №
ФСО № 7, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014
года № 611;
ФСО №8, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 01 июня 2015 года №
Стандарты Общероссийской общественной организации «Российское
общество
оценщиков»: ССО РОО 1
-01-
2010, ССО РОО 2
-01-
2010, ССО РОО 2
-02-
2010, ССО РОО
2-05-
2010, утвержденные протоколом №284 Заседания Совета ООО «РОО» 18.12.2009г.
етодическая литература
Оценка стоимости бизнеса /Под ред. Фишмен Джей и др./, М:
ЗАО «КВИНТО _
КОНСАЛДИНГ», 2000
Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой.
М.: Финансы и
статистика, 1998.
С. 128
Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой.
М.: Финансы и
статистика, 2006.
С. 736
Грибовский С. М. Методы капитализации доходов /курс лекций/, СПб: 1997
Основы анализа и оценки бизнеса. Учебное пособие. Институт экономического развития, М.:
Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (
второе
издание), М:
Экономика, 2000
нализ хозяйственной деятельности предприятия: Учебник/ Г.В. Савицкая.
Мн.: Новое
знание, 2001.
687 с.
(Экономическое образование).
Любушин Н.П, Лещева В.Б., Дьякова В.Г. Анализ финансово
экономической дея
тельности
предприятия: Учеб. пособие для вузов/Под ред. Проф. Н.П. Любушина М.: ЮНИТИ
ДАНА,2000.
471с.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков,
утвержденные Министерством имущественных отношений РФ от 06.03.02 г.
№ 568
Оценка недвижимости: Учебник / Под. Ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой.
М.:
Финансы и статистика, 2002.
с.252
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПбГТУ, СПб., 1997.
В. Рутгайзер. Оценка рыночной стоимости машин и оборудов
ания. Серия Оценочная
деятельность. Учебно
практическое пособие.
М.: Дело, 1998 г.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 010090/23
от
В исследовании премии за контроль компания Mergerstat
14
, владеющая обширной
базой данных по слияниям и поглощениям, дает определение премии за контроль как
«дополнительного вознагра
ждения, которое инвестору пришлось бы заплатить сверх
стоимости миноритарных пакетов акций, обращающихся на рынке, с целью приобретения
контрольного пакета обыкновенных акций компании».
Общая идея исследований Mergerstat заключается в определении ценовой п
ремии
сверх цены передачи неконтрольного пакета акций, по которой передается контрольный
пакет акций в этой же компании. Процент цены приобретения, которая была в конечном
итоге уплачена сверх цены, по которой осуществлялась купля
продажа акций до
совершен
ия операции, обычно называется премией за контроль (источник: Шеннон Пратт
«Valuing a Business.
The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies»,
Четвертое
издание
Таблица
Статистические данные «Mergerstat Review» о премии за контроль.
Год
Пре
мия за
контроль 100%
Премия за контроль
для
пакетов свыше 50%
Премия за контроль для
пакетов от 10 до 50%
59,7%
59,8%
39,9%
62,3%
63,0%
21,1%
30,7%
30,9%
27,2%
34,5%
33,6%
17,6%
31,5%
31,9%
18,9%
31,5%
31,6%
26,0%
Сре
днее
㐳Ⰰ㜥
㐱Ⰰ㠥
㈵Ⰰㄥ
Источник: статистический сборник «Mergerstat Review» за 2008 год, стр. 26, табл .1
Объектом оценки является
пакет
обыкновенных
акций, в связи с чем,
Оценщиком было принято решение применить к данному пакету премию 25,1
Таким образом, скидка за неконтрольный характер составит:
25,1%)
20%
Скидка на недостаточную ликвидность
Скидка на низкую степен
ь ликвидности вводиться в случае,
когда акции
компаний не котируются на рынке, тем самым повышая способность
их превращения в
деньги. Это напрямую касается закрытых акционерных обществ.
Определение скидки на недостаточную ликвидность определялась на основании
шкалы, учитывающей платежеспособность предприятия:
Деятельность нормальная
Предприятие полностью
платеж
еспособно
Скидка
Деятельность сохраняет
положительную динамику
Платежеспособность близка к норме
Скидка
Деятельность сохраняет
отрицательную динамику
Платежеспособность
неудовлетворительная
Скидка
Источник информации: http://www.apprai
ser.ru/discuss/messages/82/3955.html?1067956146
кидка на
недостаточную ликвидность
принята на уровне
Рыночная стоимость 25,01 % пакета
обыкновенных именных бездокументарных
㜰㔹㄀㤀
䴀敲最敲猀琀慴⁒攀瘀椀攀眀′  㘀⁆慣琀匀整⁍敲最敲猀琀慴Ⰰ 䰀䰀䌀⁇氀漀戀慬⁍敲最敲猀… 䄀捱甀椀猀椀琀椀漀渀猀⁉渀昀漀爀洀慴椀漀渀Ⰰ⁓愀渀琀愠䴀漀渀椀捡Ⰰ
䌀愀氀椀昀潲渀椀愀Ⰰ⁕匀䄀Ⰰ′〰㘀
䴀敲最敲猀琀慴⁒攀瘀椀攀眀′  㠀⁆慣琀匀整⁍敲最敲猀琀慴Ⰰ 䰀䰀䌀⁇氀漀戀慬⁍敲最敲猀… 䄀捱甀椀猀椀琀椀漀渀猀⁉渀昀漀爀
洀慴椀漀渀Ⰰ⁓愀渀琀愠䴀漀渀椀捡Ⰰ
䌀愀氀椀昀潲渀椀愀Ⰰ⁕匀䄀Ⰰ′〰㠬
стр
. 26.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Собственные акции, выкупленные у
акционеров
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
Добавочный капитал
 Ⰰ〰
 ⰰ
 Ⰰ〰
〬 〥
Резервный капитал
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
Нераспределенная прибыль (непокрытый
убыток)
㈵㔠
㈀㔀㌬〰
㈷㤠
 ㈀㔬〰
㈳‷㜀㈬〰
㤬㌀ㄥ
㌬㤀ㄠ─
Итого по разделу III
71 551,00
47 779,00
23 772,00
33,22 %
4,78 %
IV. Долгосрочные обязательства
Заемные средства
ㄳ㔀‰〰Ⰰ〰
ㄲ㤀‰〰Ⰰ〰
㘀‰ 〬〰
㐬㐀㐠─
ㄬ㔀㈠─
Отложенные налоговые обязательства
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
Прочие долгосрочные пассивы
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
Итого по разделу IV
135 000,00
129 000,00
6 000,00
4,44 %
1,52 %
Краткосрочные обязательства
Заемные средства
㈹ ‱㌲Ⰰ〰
㌱ ‶㘴Ⰰ〰
㈰‵㌀㈬  
㜬 㠥
㌬㈀〥
Кредиторская задолженность
ㄱ‹㜀㜬  
㈷‵㐀㤬  
ㄵ‵㜀㈬  
ㄳ Ⰰ ㈥
㈬㤀㠥
Доходы будущих периодов
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
Резервы предстоящих расходов и
платежей
ㄠ㠀㌰Ⰰ〰
㈠㔀〶Ⰰ〰
㘀㜀㘬〰
㌶Ⰰ㤴─
〬㄀㌥
Прочие краткосрочные пассивы
㜸Ⰰ〰
㤷Ⰰ〰
ㄹⰀ〰
㈴Ⰰ㌶─
〬 〥
Итого по разделу V
304 017,00
340 816,00
36 799,00
12,10%
6,30%
Баланс
510 568,00
517 595,00
7 027,00
1,38%
0,00%
В части пассивов увеличение валюты б
аланса в наибольшей степени произошло за счет
роста статьи «Заемные средства». За прошедший период рост этой статьи составил 20 532,00 руб.
(в процентном соотношении ее рост составил 7,08%.). Таким образом, на конец анализируемого
периода значение статьи «
Заемные средства» установилось на уровне 310 664,00 руб.
Рассматривая изменение собственного капитала ЗАО «Гаймясопродукт», видно, что его
значение за анализируемый период снизилось. На 31.12.2015 величина собственного капитала
предприятия составила 50 28
5,00 руб. (9.72% от общей величины пассивов).
Доля обязательств в совокупных источниках формирования активов за анализируемый
период незначительно увеличилась. На 31.12.2015 совокупная величина долгосрочных и
скорректированных краткосрочных обязательств пр
едприятия составила 467 310,00 руб. (90.28%
от общей величины пассивов). Увеличение заемных средств предприятия ведет к увеличению
степени его финансовых рисков и может отрицательно повлиять на его финансовую устойчивость.
Рассматривая изменение резервов п
редприятия и нераспределенной прибыли, можно
отметить, что за анализируемый период их общая составила
279 025,00 руб. Изменение
нераспределенной прибыли
23 772,00 руб. В целом это можно рассматривать как отрицательную
тенденцию, так как снижение резерво
в, фондов и нераспределенной прибыли может говорить о
неэффективной работе предприятия.
В общей структуре пассивов величина капитала и резервов (раздел III баланса), которая на
31.12.2014 составляла 71 551,00 руб., снизилась на 23 772,00 руб. (темп прирост
а составил
33,22%), и на 31.12.2015 его величина составила 47 779,00 руб. (9.23 % от общей структуры
имущества). В наибольшей степени это изменение произошло за счет снижения статьи
'Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)
на
23 772,00 руб.
На 31.
12.2015 в общей структуре задолженности краткосрочные пассивы превышают
долгосрочные на 211 816,00 руб., что при существующем размере собственного капитала и
резервов может негативно сказаться на финансовой устойчивости предприятия.
Долгосрочные обязательс
тва, величина которых на 31.12.2014 составляла 135 000,00 руб.,
снизилась на 6 000,00 руб. (темп уменьшения составил
4.44%), и на 31.12.2015 ее величина
составила 129 000,00 руб. (24.92% в составе пассивов).
Наибольшее влияние на снижение долгосрочных па
ссивов оказало уменьшение статьи
«Заемные средства». За прошедший период снижение значения этой статьи составило 6 000,00 руб.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Мясоперерабатывающие предприятия Оренбургской области
В Оренбургской области в настоящее время работает 60 мясоперерабатывающих
предприятий, занимающихся закупом скота у сельхозтоваропроизводителей региона.
Мясоперерабатывающ
ими предприятиями в 2012 году закуплено на переработку 8,4 тыс.
тонн крупного рогатого скота и 18,3 тыс. тонн свиней. Их годовая мощность составляет 150 тыс.
тонн мяса в убойном весе.
Имеющиеся мощности позволяют перерабатывать весь скот, выращенный в Орен
бургской
области. Однако мощности использованы только на 13,6 %. Об этом на совещании заявил
заместитель министра сельского хозяйства пищевой и перерабатывающей промышленности
Оренбургской области Василий Шмарин.
По его информации, по производству колбасны
х изделий (по всем предприятиям области)
производственная мощность составляет более 60 тыс. тонн в год, сообщает пресс
служба
ведомства.
Крупные колбасные цеха и мясокомбинаты в основном сконцентрированы в восточной зоне
Оренбуржья. В 2012 году увеличение
производства колбасных изделий произошло в ЗАО «Орский
мясокомбинат», ООО МПЗ «Ташлинский», ООО «ЖеЛен», ООО «Городской торг» (г. Бузулук),
ООО Мясокомбинат «Сорочинский». Снижение производства произошло в ООО «Гайский
мясокомбинат», ООО «Новотроицкий мясо
комбинат».
Шмарин отметил высокую кредиторскую задолженность мясоперерабатывающих
предприятий перед сельхозтоваропроизводителями области за скот
30,4 млн
рублей.
Источник информации:
http://id
marketing.ru/goods/mjasnaja_promyshlennost_v_rossii_v_2013_g
odu.htm
http://agroobzor.ru/svin/a
193.html
http://farmanimals.ru/articles/113/4553/
http://www.agronews.ru/news/detail/126029/
http://www.rg.ru/2015/06/09/myaso.html
http://ab
centre.ru/articles/
http://meatinfo.ru/news/za
mesyatsev
goda
rossii
proizveli
mln
tonn
svinini
http
://www.indexbox.ru/news/prirost
proizvodstva
svininy
dekabre
2015
goda/
5. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ
ЗАО "
Гаймясопродукт
за период с
.201
г.
по
сходные данные
Основой для проведения финансового анализа ЗАО «Гаймясопродукт» стал
и следующие данные
Бухгалтерский баланс (см. табл. № 1
актив баланса, табл. № 2
пассив баланса).
Отчет о финансовых результатах (Отчет о прибылях и убытках) (см. табл. № 3).
Количество рассматриваемых при проведении анализа периодов
Данные по перво
му рассматриваемому периоду приведены на 31.12.2014
Данные по последнему рассматриваемому периоду приведены на 31.12.2015
В качестве базового интервала для анализа выбран период с данными на 31.12.2014
В качестве отчетного периода для анализа выбран пери
од с данными, представленными на
31.12.2015
Актив баланса
Таблица 5.1.


Актив б
аланса
Статья баланса
код строки
㌱⸀ㄲ⸀㈰ㄴ
㌱⸀ㄲ⸀㈰ㄵ
I. Внеоборотные активы
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Крупнейшими отечественными поставщиками свинины являются предприятия из
Центрального федерального округа, такие как ЗАО "СВИНОКОМПЛЕКС КОРОЧА", ООО
"ТАМБОВСКИЙ БЕКОН", ООО "БЕЛГОРОДСКИЙ БЕКОН" и др.
Наибольший объем производства среди всех ф
едеральных округов приходится на
Центральный федеральный округ: в 4 кв. 2015 года там было произведено 244 тыс. тонн свинины,
что составляет 51% от совокупного объема. На втором месте с долей 15% находится Приволжский
федеральный округ, на третьем месте
Сибирский федеральный округ с долей 10%. В
совокупности на данные федеральные округа приходится 77% от российского объема производства
в 4 кв. 2015 года. Стабильное распределение долей в совокупном объеме производства
демонстрирует стабильность поголовья в
о всех федеральных округах.

ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Объем производства свинины в стоимостном выражении повторяет динамику производства
в натуральном выражении, имея при этом более выраженный рост. Так, за 2015 год объем
производства в стоимост
ном выражении оказался на 29% выше г/г. По данным исследования,
проведенного специалистами компании IndexBox, себестоимость производства свинины
значительно выросла из
за удорожания электроэнергии, материально
технических ресурсов и
заемных средств
Сред
и товарных категорий основной объем по
прежнему приходится на охлажденную
свинину: в 4 кв. 2015 г. было произведено 443,7 тыс. тонн, что составляет 93% от совокупного
объема производства в натуральном выражении. На замороженную свинину стабильно приходится
менее 10%.

ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Центробанк РФ опубликовал доклад о денежно
кредитной политике, в котором
приводятся предварительные итоги импортозамещения на рынке продовольствия. Проведенный
анализ показал, что дефицит товаров, образовавшийся после
введения в августе 2014 года
продовольственного эмбарго, не удалось восполнить по большинству позиций.
Как следует из доклада, на фоне девальвации российского рубля и сокращения импорта
продовольствия, российские производители смогли увеличить производство
таких товаров, как
говядина и картофель (прирост на 25%), свинина (+18%), сыр и творог (+15%), мясо птицы (+11%),
сливочное масло (+6%), овощи (+3%). В то же время выпуск рыбы и колбасных изделий снизился
на 5% и 4% соответственно
Введение
контрсанкций
году
значительно
поддержало
свиноводческую
отрасль
России.
Стремительные
темпы
прироста
производства
продукции
обеспечили
снижение
доли
импорта
году
многократный
рост
экспорта
свинины.
Российские предприятия показывают устойчивую по
вышательную динамику
производства свинины на протяжении 2015 года. В октябре
ноябре отмечено замедление темпов
роста к предыдущему году на 5
9 п. п. Это могло быть связано с особенностями производственного
цикла в свиноводстве. В конце года объемы выровнял
ись, и темпы роста производства свинины в
декабре 2015 года в натуральном выражении составили 12% г/г.
Совокупный прирост объемов производства за 2015 год составил 16% г/г. В августе 2014
года, в ответ на экономические санкции зарубежных стран, со стороны
России было введено
продовольственное эмбарго, распространяющееся также и на свинину. В результате этого
сельскохозяйственные производители оказались в комфортных условиях для развития
производства, вытесняя иностранную продукцию с рынка.
Спрос на свинину
сдерживает падение доходов населения на фоне углубляющегося
экономического кризиса
по оценкам Росстата, за 2015 год реальные располагаемые доходы
населения снизились на 4%. Домохозяйства вынуждены оптимизировать свои расходы, что
отражается на ассортимен
те покупаемых ими продуктов.
Свинина и говядина являются наиболее дорогими видами мяса. Поэтому происходит
снижение объема их потребления и переориентация на более дешевые продукты (например, мясо
кур). Обесценивание рубля и снижение внутреннего спроса на
свинину способствовали росту её
экспорта в зарубежные страны.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Всего в
промышленном секторе свиноводства
(сельхозорганизации и крестьянско
фермерские хозяйства) было произведено 2288,9 тыс. тонн
свинины в перерасчете на убойный вес
(в живом весе
2917,1 тыс. тонн).
Объем производства свинины в хозяйствах населения по отношению к 2013 году снизился
на 10,7% или на 83,0 тыс. тонн
до 692,5 тыс. тонн (901,9 тыс. тонн в живом весе).
Доля ТОП
ком
паний
производителей свинины
в секторе промышленного
свиноводства в 2014 году достигла 59,6%. В общем объеме производства свинины, включая
хозяйства населения, она составила 45,5%.
Поголовье свиней во всех категориях хозяйств России
по состоянию на 1 апрел
я 2015
года составило 20 738 тыс. голов. Это на 1 013 тыс. голов больше, чем за год до этого.
Поголовье свиней в сельхозорганизациях
выросло на 1 344 тыс. голов до 16 495,6 тыс.
голов, в крестьянско
фермерских хозяйствах
снизилось на 10 тыс. голов до 436
тыс. голов, в
хозяйствах населения
сократилось на 321 тыс. голов до 3 835,2 тыс. голов.
Наибольшее сокращение поголовья в хозяйствах населения наблюдается в Приволжском
ФО
на 121,7 тыс. голов. При этом в сельхозорганизациях округа поголовье увеличилос
ь на 81,1
тыс. голов. В целом, если учитывать данные по всем категориям хозяйств, изменение поголовья
свиней по федеральным округам РФ выглядит следующим образом:
рейтинге регионов по поголовью свиней
(во всех категориях хозяйств) первое место
занимает
Белгородская область
3 803,3 тыс. голов или 18,3% от общего поголовья по РФ.
В ТОП
10 регионов также вошли Курская область, Тамбовская область, Омская область,
Челябинская область, Алтайский край, Воронежская область, Липецкая область, Псковская область
и Республика Татарстан. В полной версии исследования отображена информация о поголовье
свиней по состоянию на 1 апреля по всем регионам России.
Производство свинины
во всех категориях хозяйств в январе
марте 2015 года составило
691,1 тыс. тонн в перерасче
те на убойный вес (в живом весе
882,4 тыс. тонн). По отношению к
2013 году оно выросло на 5,1% или на 33,5 тыс. тонн.
В сельхозорганизациях производство свинины возросло на 9,2% или на 47,0 тыс. тонн до
556,1 тыс. тонн в убойном весе (708,3 тыс. тонн в ж
ивом весе).
Прирост производства в сельхозорганизациях в январе
марте 2015 года по отношению к
январю
марту 2014 года был ожидаем
по состоянию на начало 2015 года на
откорме в
сельхозорганизациях находилось 6475,9 тыс. голов свиней старше 4
х месяцев
а 8,0%
больше, чем за год до этого.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03



Свиноводство России
По состоянию на конец 2014 года общее
поголовье свиней в России
составило 19 575 тыс.
голов, что на 2,6% или на 494 тыс. голов больше, чем на конец 2013 года.

При этом численность свиней в сельхозорганизациях возросла
на 6,0% или на 884 тыс.
голов
до 15 589 тыс. голов, в крестьянско
фермерских хозяйствах
снизилась на 10,6% или на 49
тыс. голов
до 414 тыс. голов, в хозяйствах населения
снизилась на 8,7% или на 341 тыс. голов
до 3 573 тыс. голов.
Производство сви
нины в убойном весе
, включая субпродукты, по оценкам АБ
Центр, в
2014 году составило 2 981,4 тыс. тонн (по данным Росстата в 2014 году производство свинины в
живом весе составило 3 819,0 тыс. тонн). По отношению к 2013 году оно выросло на 5,9% или на
тыс. тонн.
При этом в сельхозорганизациях производство свинины в перерасчете на убойный вес в
2014 году достигло 2 243,7 тыс. тонн (в живом весе
2857,8 тыс. тонн), что на 12,8% или на 255,1
тыс. тонн больше, чем в 2013 году.
В крестьянско
фермерских хоз
яйствах производство снизилось на 13,1% или на 6,8 тыс.
тонн до 45,3 тыс. тонн в убойном весе (59,3 тыс. тонн в живом весе).
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Более высокими показателями воспроизводительных качеств характеризуются
свиноматки, разводимые в племенных заводах, следующих пород: ландрас, крупной белой
импортной селекции и йоркшир. Пока
затели многоплодия достигают у них, соответственно, 12,5,
12,4 и 12,6 голов, количество поросят в 30 дней
11,2, 11,7 и 11,0 голов, и масса гнезда в 30 дней
91,5, 85,0 и 95,5 кг
Следует отметить высокие показатели продуктивности свиноматок крупной
бело
й породы отечественной селекции, составляющих в структуре племенной базы 48% и
имеющих многоплодие 12,0 голов: количество поросят в 30 дней
10,6 голов и масса гнезда в 30
дней
88,0 кг. В целом следует отметить, что свиноматки, разводимые в племзаводах,
по
воспроизводительным качествам превосходят
свиноматок из племрепродукторов
Оценка хряков
производителей по качеству потомства в 2013 г. проводилась в 8 породах:
крупной белой отечественной селекции, скороспелой мясной (СМ
1), ландрас, крупной белой
имп
ортной селекции, дюрок, ке
меровской, йоркшир и цивильской
. По всем перечисленным
породам в племзаводах и племрепродукторах проводилась оценка хряков по качеству потомства.
По племзаводам в крупной белой породе отечественной селекции оценено 56,6% основных
хряков,
в породе ландрас
68,8%, крупной белой породе импортной селекции
92,5%, дюрок
59,7%,
кемеровской
100,0%, йоркшир
76,2%, цивильской
29,4%, а по племрепродукторам в крупной
белой породе отечественной селекции
66,6%, скороспелой мясной (С
1)
51,3%, в породе
ландрас
61,6%, крупной белой породе импортной селекции
76,5%, дюрок
72,4%, йоркшир
74,4%.
Более скороспелым было потомство, полученное от хряков пород ландрас, дюрок, крупная
белая импортной селекции и йоркшир, где средний во
зраст достижения 100 кг составил 154,3
дней. Аналогичная закономерность наблюдается в племрепродукторах.
Главной задачей племенных хозяйств является выращивание и реализация высококлас
сного молодняка для комплектования товарного свиноводства. Так, в
2013 г. было реализовано
83,1 тыс. голов, в том числе по многочисленным породам: крупная белая отечественной селекции
42,5 тыс. голов, ландрас
5,3 тыс. голов, крупная белая импортной селекции
23,2 тыс. голов,
дюрок
2,6 тыс. голов, йоркшир
7,6 ты
с. голов
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Племенная база свиноводства России на начало 2014 г. представлена 9 породами свиней,
которые разводятся и совершенствуются в 50 племенных заводах
и 67 племен
ных
репродукторах
46 регионов, представивших бонитировку, с общей численностью основных
свиноматок 58564 головы, из которых 35725 разводятся в племенных заводах, и 22839
племенных репродукторах.
Крупная белая порода свиней отечественной
селекции разводится в 23 племенных заводах
и 27 племенных репродукторах с общей численностью поголовья 27,7 тыс. го
лов. Порода ландрас
разводится и совершенствуется в 11 племенных заводах и 16 племенных репродукторах с общей
численностью поголовья 12,0 т
ыс. голов. Крупная белая порода импортной селекции
сосредоточена в 2 племенных заводах и 4 племенных репродукторах с общей численностью
поголовья 8,1 тыс. голов. Порода йоркшир сосредоточена в 5 племенных заводах и 6 племенных
репродукторах с общей чис
лен
ностью поголовья 6,2 тыс. голов. Порода дюрок совершенствуется в
7 племенных заводах и 11 племенных репродукторах с общей численностью поголовья 3,5 тыс.
голов. Следует отметить, что основная масса племенных свиней сосредоточена в племзаводах, в
которых ур
овень селекционно
племенной работы находится на более высоком уровне, чем в
племенных репродукторах. Это позволяет повысить темпы роста количественных и качественных
показателей улучшения продуктивности разводимых пород.
Основную долю в структуре племенной
базы свиноводства составляет поголовье
свиноматок крупной белой породы отечественной селекции
48%. Значительную долю также
имеют породы: ландрас
19,5%, йоркшир
9,8%, крупная белая импортной селекции
14,9%,
дюрок
5,9%. Породы СМ
1, кемеровская, л
ивенская и цивильская вместе составляют 1,9% в
общей структуре.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


производстве говядины ситуация обратная, только 33% производится предприятиями, остальные
объемы приходятся на частные хозяйства.
Со второй половины 2014 года цены на мясо начали значительно расти. Эксперты
выделяют три основные причины этого явления. Во
первых, значительный рост процентных
ставок по кредитам. Следствием этого стал как рост расходов в производственной деятельности
предприятий, связанный с необходимостью привлекать более дорогие кредитные ресу
рсы для
пополнения оборотных активов, так и рост расходов в инвестиционной деятельности, связанный с
введением новых мощностей. Аналогично эти перемены повлияли и на
мясоперерабатывающие
предприятия
вторых, немалую долю в себестоимости производимой про
дукции играют компоненты
иностранного производства, такие как ветеринарные препараты, пищевые добавки, материалы для
репродукции стада и т.д. Их стоимость напрямую зависит от курсовых колебаний, что негативно
сказалось как на сельхозпроизводителях, так и н
а мясопереработке, вызвав рост себестоимости во
второй половине 2014 года и падение уровня рентабельности. Кроме того, молодняк особей
некоторых особо ценных пород, например абердин
ангусской породы крупного рогатого скота,
сельхозпроизводители вынуждены т
акже закупать у импортных поставщиков для сохранения
породы и качества поголовья. Без соответствующих подтверждающих сертификатов мясо этого
вида скота оценивается значительно дешевле, так как оно относится к
элитным сортам мяса
покупаемого ресторанами и
магазинами премиум
класса, которые требуют подтверждения
высокого качества продукции. Помимо курсовых колебаний на себестоимость оказала влияние
необходимость поиска новых поставщиков и организации новых логистических схем вследствие
разрушения старых связ
ей из
за введения санкций.
третьих, вследствие введенных в 2014 году санкций перед российскими предприятиями,
использовавшими импортное сырье, встал вопрос поиска поставщиков с отечественного рынка. В
результате этого значительно увеличился спрос на мясо
различных видов при ограниченных
объемах предложения.
Несмотря на открывшиеся перспективы в виде ухода иностранных конкурентов,
предприятия не спешат наращивать объемы производства. Наоборот, следствием сказанного выше
станет сокращение объемов рынка впер
вые за последние десять лет. В период с 2004 по 2013 год
наблюдался активный рост на уровне 40,25%. Объемы производства 2014 года были равны
объемам 2013 года. По итогам 2015 года многие эксперты сходятся во мнении, что следует
ожидать сокращения объемов о
т 2 до 8%. Таким образом, все перечисленные факторы вызвали
рост уровня цен в 2014
м и начале 2015 года. Тем не менее
в 2015
2016 годах можно ожидать
незначительного спада цен на свинину и мясо птицы вследствие переориентации крупных
производителей на н
овые условия рынка. На рынке говядины, где главенствуют частные хозяйства,
рост цен будет продолжаться. В 2019 году можно ожидать следующий уровень цен:
говядина
бескостная
: 500
тыс.руб.
/кг
свинина бескостная
: 370
тыс.руб.
/кг
окорочка курин
тыс.руб.
/кг.
В итоге уровень
валовой прибыли
предприятий в 2015
2016 годах сни
зится по сравнению
с более ранними периодами за счет роста доли себестоимости в выручке и сокращения объемов
реализации. Результаты 2014 года не следует принимать к
анализу без дополнительных
корректировок, так как многие предприятия из
за резкого скачка цен на сырье не успели
переориентировать свои бизнес
процессы на новые условия рынка и результатом прошлого года
стали либо убыток, либо прибыль, но на уровне значит
ельно ниже предыдущих периодов. С 2017
года за счет адаптации производителей и продавцов к новым условиям рынка темпы роста цен на
сырье и готовую продукцию снизятся. Кредитные ресурсы также станут более доступными. Как
следствие, рентабельность деятельнос
ти предприятий вернется на предшествующий кризисным
явлениям уровень.
Состояние племенного свиноводства в РФ
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


На конец периода.
В среднем за период.
АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ
МЯСНОЙ
ОТРАСЛИ
В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦ
Потребление мяса в России
Российский рынок мяса и мясных проду
ктов является самым крупным сектором
продовольственного рынка: за ним следует зерновой, затем молочный. Его роль определяется не
только растущими объемами производства, спроса и потребления мясных продуктов, но и их
значимостью как основного источника белк
а животного происхождения в рационе человека.
Для того чтобы понять современные процессы, происходящие на рынке мяса, необходимо
прежде всего обратить внимание на состояние животноводческой отрасли
основного
производителя и поставщика сырья для мясной пр
омышленности, рассмотреть проблемы
производства и переработки мяса и мясных продуктов, а также структуру их потребления.
В связи с тем, что мясо становится имиджевым продуктом и его качество является
важнейшим критерием выбора, большинство ресторанов отказ
ались от замороженной продукции в
пользу охлажденной. В столице и крупных городах открывают преимущественно стейк
хаусы, а
без мяса на гриле не обходится практически ни одно ресторанное меню.
Растет ассортимент мясных продуктов на магазинных прилавках. Нем
алую долю среди
них составляют замороженные полуфабрикаты: пельмени, вареники, котлеты, блинчики. В первую
очередь данный тренд связан с развитием культуры потребления пищи и растущей популярностью
продуктов быстрого приготовления. Несмотря на рост потребл
ения мяса и мясопродуктов на душу
населения, в России этот показатель по
прежнему существенно отстает от развитых стран: 120 кг
на человека в США, около 80 кг в странах ЕС и всего 65 кг
в России.
В настоящее время ситуация в животноводческой отрасли Росс
ии сложилась непростая.
Наблюдается увеличение внутреннего производства свинины и снижение производства говядины,
что в первую очередь связано с длительными сроками окупаемости проектов по выращиванию
мясных пород КРС. Эта тенденция может продолжиться, тем
более что на данный момент крупных
инвестиционных проектов по производству говядины в России нет
в противовес настоящему
буму в свиноводстве.
События, связанные с внешнеэкономической деятельностью России в 2014 году, и
падение курса рубля оказали значит
ельное воздействие на деятельность крупных потребителей
сельскохозяйственной продукции, а именно на
мясоперерабатывающих предприятиях
. Крайне
сложно стало прогнозировать их деятельность, так как непонятно, что будет с ценами на сырье и
реализуемую продукци
Основное
производство мяса
сегодня сосредоточено в четырех федеральных округах:
Центральном, Приволжском, Южном и Сибирском. Здесь производится более 80% всего мясного
сырья, что обусловлено близостью к емким рынкам сбыта продукции.
Основная доля мяса,
потребляемого на рынке, приходится на отечественных
производителей, доля импорта составила около 16%
это самое низкое значение за последние
десять лет. В последующие периоды, согласно оценкам экспертов, доля импорта упадет до 10
15%.
Объем годового потре
бления мяса
на душу населения по РФ и ближайшим соседям, согласно
данным ООН, спадет в 2014
2016 гг. с последующим ростом до уровня 2013 года и выше.
производстве птицы
90 % продукции создается промышленными предприятиями,
остальные 10 % приходятся на ча
стных производителей. Свинина на 70 % производится товарным
сектором и на 30 % силами частных хозяйств. В
производстве говядины
ситуация обратная
На рынке присутствуют два типа производителей: агропромышленные предприятия и
личные подсобные и крестьянские
хозяйства. В зависимости от типа выращиваемых животных
соотношение этих производителей различно. В производстве птицы 90% продукции создается
промышленными предприятиями, остальные 10% приходятся на частных производителей.
Свинина на 70% производится товар
ным сектором и на 30% силами частных хозяйств. В
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Основные экономические и социальные показатели развития Оренбургской области
в январе
сентя
бре 2015 года*
10
Сентябрь
2015г.
В % к
Январь
сентябрь
2015г.
В % к
январю
сентябрю
2014г.
Справочно:
январь
сентябрь
2014г. в %
к январю
сентябрю
2013г.
k_gly[jx
����]�
августу
2015г.
Индекс промышленног
изводства
91,8
99,3
92,1
102,5
Продукция сельского
хозяйс
ва, млн.руб.
17305,6
114,7
131,6
43513,7
94,8
117,1
Объем работ, выпол
ненных по виду экон
мич
ской деятельности
Строительство
млн.руб.
㔳㄀㐬㄀
㠵Ⰰ㐀
㤲Ⰰ㐀
㈷㜀ㄱⰀ㤀
㤱Ⰰ㐀
ㄱ Ⰰ㤀
Грузооборот транспо
та, млн.т
㈀㘀ⰵ
㤹Ⰰ 
㤶Ⰰ㌀
ㄸ㤀㈹Ⰰ㤀
㤷Ⰰ㘀
㄰㐀Ⰰ㘀
Оборот розничной
говли, млн.руб.
㈳㤀ㄶⰀ㐀
㠸Ⰰ㌀
㤷Ⰰ㠀
ㄹ㤀㠹㠬㜀
㤰Ⰰ 
㄰㌀Ⰰ㠀
Ввод в действие жилых
домов за счет всех
источников финансир
вания, тыс.м
общей
площади
㜷Ⰰ㄀
㘶Ⰰ㘀
㠱Ⰰ㔀
㜴㤀Ⰰ 
㄰㌀Ⰰ㘀
ㄶ㈀Ⰰ㤀
Индекс потреби
тель
ских цен
ㄱ㐀Ⰰ㈀
㄰ Ⰰ㈀
㄰㠀Ⰰ㘀
㄰㔀Ⰰ㔀
Индекс цен производ
телей
промышленных товаров
ㄲ㈀Ⰰ㠀
㄰ Ⰰ 
ㄲ㐀Ⰰ㈀
㄰㜀Ⰰ㔀
Численность зарегис
рированных безрабо
ных, тыс.чел.
13,9
123,2
95,7

14,6
116,7
111,3
Август
2015г.
В % к
Январь
август
2015г.
В % к
январю
августу
2014г.
Спр
вочно:
январь
август
2014г. в %
к янв
августу 2013г.
августу
2014г.
июлю
2015г.
Среднемесячная начи
ленная заработная
плата одного работн
ка:
номинальная, руб.
㈴㌀㔲Ⰰ㠀
㄰㔀Ⰰ㔀
㤹Ⰰ㔀
㈳㤀ㄱⰀ㤀
㄰㔀Ⰰ㈀
㄰㤀Ⰰ㔀
реальная
㤲Ⰰ㈀
㤹Ⰰ㘀
㤱Ⰰ㜀
㄰㈀Ⰰ㠀
Денежные доходы
(в среднем на д
шу
населения),
руб.
㈳ ㄳⰀ㌀
㄰㌀Ⰰ㔀
㤶Ⰰ㈀
㈱㄀㈰Ⰰ㌀
ㄱ㄀Ⰰ 
㄰㤀Ⰰ㤀
Реальные располага
мые денежные доходы
селения
87,5
94,9
95,8
102,1
Конец периода к дека
брю предыдущего года.
На товары, предназначенные для реализации на внутреннем рынке.

http://www.orenburg
gov.ru/Info/Economics/ser2015/
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Индекс потребительских цен на конец 2015 года составил 112,9%, отклонение составило 0,7
п. пункта.
Индекс физического объема ВВП 2015 году относительно 2014 года состави
л 96,3%, что
ниже запланированного на 0,7 п. пункта.
Индекс промышленного производства составил 96,6%, сокращение
2,2 п. пункта от
чений, заложенных в прогнозе.
Сокращение роста инвестиций в основной капитал оказалось менее значительным. При
заложенно
м в прогнозе падении инвестиций на 13,7%, по итогам 2015 года снижение составило
8,4%, что ниже прогнозного значения на 5,3 п. пункта.
Фактическое падение реальных располагаемых денежных доходов населения по итогам 2015
года сложилось на 2,3 п. пункта ниже
по сравнению с прогнозируемым.
Рост производства продукции сельского хозяйства оказался выше запланированного в прогнозе на
1,9 п. пункта.
Стоимостные объемы экспорта в 2015 году выше прогнозных значений на 5,8 млрд. долл.
США. Объем импорта товаров ниже
прогнозного на 2,9 млрд. долл. США.
Оборот розничной торговли по итогам 2015 года по сравнению с прогнозом сократился на 1,8 п.
пункта.
Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата по итогам 2015 года оказ
лась
ниже прогнозной на 173 рубля.
Уров
ень безработицы оказался ниже запланированного на 0,4 п. пункта.
Сокращение объема платных услуг населению по итогам 2015 года оказалось меньше
гнозного на 2,9 п. пункта.
4.2.МИКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ
Далее рассмотрим субъект Российской Федерации, где
расп
ложен объект оценки.
Оренбургская область, площадью 124 тыс. км
, расположена в предгорьях Южного Урала.
Оренбургская область граничит на юге с Казахстаном, на западе и северо
западе
Самарской областью, на севере
с Республикой Татарстан.
Оренбу
административный центр Оренбургской области, расположен в Южно
Уральском регионе на Сакмаро
Уральском и Киндельско
Сакмарском водоразделах.
Город Оренбург расположен вблизи границы с Казахстаном и является связующим звеном
между Европой и Азией. П
ротяженность границы Оренбургской области с Республикой Казахстан
1876 км.
Территория города составляет 91,702 тыс. га.Численность населения: 541,2 тыс. чел.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


статистический учет методологич
еских положений СНС
93 и начал поэтапный переход на
методол
гию СНС
2008.
В отраслях «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Тран
порт
и связь»
номинальный объем добавленной стоимости (ВДС) был скорректирован в ст
рону
уменьшения, н
а основе анализа построенных Росстатом базовых таблиц «затраты
выпуск» за 2011
год.
Продолжается сокращение потребительского и инвестиционного спроса.
Расходы на конечное потребление сократились в годовой оценке на 7,0. Потребление
домашних хозяйств снизил
ось на 9,4%, сектора государственного управления
на 0,4%, а расх
ды
некоммерческих организаций, обслуживающих домашние хозяйства, выросли на 2,1 пр
цента.
Если по сравнению с первым полугодием 2015 года глубина падения увеличилась на 0,7 п. пункта,
то по
сравнению с III кварталом 2014 г.
ситуация оказалась противоположной
дом ранее
динамика потребительских расходов населения и государства оставалась стабильной.
Падение инвестиционного спроса (в отличие от потребительского) замедлилось. Валовое
накоп
ление сократилось в годовой оценке на 18,1%, что ниже показателей III квартала 2014 г.
почти в 5 раз, но лучше результатов первого полугодия 2015 г. почти в два раза. Замедление спада
связано с ростом запасов материальных средств, объем которых достиг 1,6%
ВВП, по сравнению с
их абсолютным сокращением в размере 4,7% ВВП в первом полугодии 2015 года. В то же время
динамика падения накопления основного капитала почти не изменилась
8,1% против 8,0% в
первом полугодии 2015 года.
Добыча горючего природного газ
а сократилась на 2,6%, основная причина
сокращение
внутреннего спроса из
за более теплых зимних месяцев, как начала, так и конца года.
Что касается нефтехимической промышленности, то из
за введения с 2015 года налогов
го
маневра, направленного, в том чис
ле на сокращение выпуска тяжелых нефтепродуктов, уп
ли
объемы мазута. В то же время, такие сегменты, как производство бензина и пластмасс пол
чили
конкурентное ценовое преимущество при поставках на экспорт.
Контроль реализации среднесрочного прогноза и
оценка достижения показателей соц
ально
экономического развития Российской Федерации в 2015 году
Корректировка основных параметров прогноза 2015 года, проведенная в январе 2015 года, в
основном связана с изменением ключевых исходных условий и факторов раз
вития, в том чи
ле
падением мировых цен на нефть с середины 2014 года, сохраняющимся геополитическим
напряжением, продолжением действия экономических санкций в отношении России.
При оценке достижения показателей прогноза на 2015 год в соответствии с итогам
и 2015 года
не выявлено существенного отклонения итоговых показателей от прогнозных.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Реальные располагаемые доходы в декабре вновь вернулись в область положительных знач
ний.
Прирост составил 1,9% к предыдущему месяцу с учетом сезонной корректировки (в ноя
ре
1,3%).
Экспорт товаров в 2015
г., по оценке, составил 339,6 млрд. долл. США (падение на 31,8 % к
2014 году).
Импорт товаров в 2015 году, по оценке, составил 194,0 млрд. долл. США (снижение на 37,0
% к 2014 году).
Положительное сальдо торгового баланса в 2015 году, по оценке, составило
145,6 млрд. долл.
США, относительно 2014 года снизилось на 23,3 процента.
По данным Росстата, инфляция в декабре 2015 г. составила 0,8%, с начала года
12,9%, в сре
нем
за год к предыдущему году
15,5% (в 2014 г.: с начала месяца
2,6%, с начала года
11,4%, в
среднем за год к предыдущему году
7,8%).
В декабре 2015 г., в рамках развития системы национальных счетов (СНС), Росстатом
пересмотрены показатели ВВП за период с 2011 по 2014 год. Росстат завершил внедрение в
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


4. АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБ
ЗОР
4.1 МАКРОЭКОНОМИЧЕСК
ИЙ АНАЛИЗ
Предварительные данные за декабрь показали практически остановку спада экономич
ской
активности (после незначительного снижения в ноябре текущего года). По оценк
Минэкономразвития России, индекс ВВП с исключением сезонности составил 0,0% (уточнение
оценки связано с публикацией Росстатом данных по объему оптовой торговли) к предыдущему
месяцу против
0,2 в ноябре. Положительную динамику с сезонной корректировкой п
оказали такие
индикаторы как добыча полезных ископаемых, сельское хозяйство, строительство. Одн
временно
отмечается замедление спада обрабатывающих производств, розничной торговли и платных услуг
населению.
По итогам 2015 года, по первой оценке Росстата, В
ВП снизился на 3,7% к предыдущему году.
В декабре, по оценке Минэкономразвития России, снижение составило 3,5% в годовой оценке.
В промышленном производстве в целом с исключением сезонной и календарной
составляющих в декабре сокращение замедлилось до
против
0,7% в ноябре. В добыче
поле
ных ископаемых восстановился рост (октябрь
0,3%, ноябрь
0,4%, декабрь
0,2%).
Сокращение производства и распределения электроэнергии, газа и воды в декабре усил
лось
(октябрь
0,1%, ноябрь
0,1%, декабрь
2%).
В то же время в обрабатывающих производствах в декабре сокращение замедлилось до
0,1%
против
0,4% в ноябре.
В отраслях инвестиционного спроса восстановился рост в производстве прочих
немета
лических минеральных продуктов, в производстве машин и обор
удования; рост
продолжился в производстве транспортных средств и оборудования, и сократилось производство
электрооб
рудования, электронного и оптического оборудования.
В сырьевых экспортно
ориентированных секторах восстановился рост в обработке древ
сины
производстве изделий из дерева, в целлюлозно
бумажном производстве; издательской и
полиграфической деятельности, в производстве резиновых и пластмассовых изделий; продо
жился
рост в производстве кокса и нефтепродуктов; сокращение продолжилось в металлург
ческом
производстве и производстве готовых металлических изделий, в химическом произво
стве.
В потребительских отраслях продолжилось сокращение производства пищевых проду
тов,
включая напитки, и табака, текстильного и швейного производства; восстановился р
ост в
производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви.
Спад инвестиций в основной капитал продолжился. В декабре снижение сезонно очищенной
динамики составило, по оценке Минэкономразвития России, 1,3% (в октябре
снижение на 0,3%, в
ноябре
на 1,
1%). Годовые темпы снижения инвестиций замедлились до 8,1% против 6,5% в
ноябре.
По виду деятельности «Строительство», по оценке Минэкономразвития России, второй месяц
отмечается положительная динамика с исключением сезонного фактора, однако с сущ
ственным
замедлением в декабре до 0,1% с 0,8% в ноябре.
Производство продукции сельского хозяйства с исключением сезонности после спада в ноябре в
декабре вновь вернулось в положительную область, прирост составил 0,7 процента.
Снижение оборота розничной торговли с
учетом сезонной корректировки в декабре, по
оценке Минэкономразвития России, продолжилось, но темпы снижения замедлились до
0,3% с
0,8% в ноябре.
Снижение платных услуг населению в декабре также несколько замедлилось
до
0,5%
против снижения на 0,7% в
ноябре.
Уровень безработицы (с исключением сезонного фактора) в декабре составил 5,8% от
экономически активного населения, как и в предыдущем месяце.
Снижение реальной заработной платы с исключением сезонного фактора в декабре, по
предварительным данным,
ускорилось до
0,9% после стабилизации в ноябре.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


В случае назначения ликвидационной комиссии к ней переходят все функции по
управлению делами общества
ДАННЫЕ ОБ УСТАВНОМ К
АПИТАЛЕ ОРГАНИЗАЦИИ
Уставный капитал
ЗАО «
Гаймясопродукт
состоит из номина
льной стоимости акций его
акционеров в размере
Двести тридцать девять миллионов шестьсот семьдесят одна
тысяча шестьсот пятьдесят шесть
рублей (
3787
штук), номинал одной акции
тыс.руб.
Из н
их
штук
принадлежит
ООО «Энергоинвест»
оцениваемый пакет
штук
принадлежит
владельцам инвестиционных паев ООО «АФМ» Д.У. ЗПИФ смешанных инвестиций
«Региональный фонд инвестиций в субъекты малого и среднего предпринимательства
Оренбургской области».
Уставный капитал общества определяет минима
льный размер его имущества,
гарантирующего интересы его кредиторов. Размер доли участника общества в уставном капитале
общества определяется в процентах. Размер доли участника общества должен соответствовать
соотношению номинальной стоимости его доли и уст
авного капитала общества. Действительная
стоимость доли участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества,
пропорциональной размеру его доли.
ИСТОРИЧЕСКАЯ СПРАВКА
ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ОБЩЕСТВА
ЗАО «Г
аймясопрод
укт» было создано путем реорганизации в форме преобразования ООО
«Гаймясопродукт» в ноябре 2009
г. ООО «
аймясопродукт» было создано на базе ООО
Фермерское хозяйство «Нисон», образованного 29 мая 2003
г. На основании решения
единственного учредителя 13 ию
ня 2007 года ООО «Фермерское хозяйство «Нисон» было
переименовано в ООО «Гайм
сопродукт».
Целями деятельности общества являются расширение рынка товаров и услуг, а также
извлечение прибыли
Согласно Устав
общества,
сновными видами деятельности общества я
вляются:
растениеводство;
животноводство;
производство мяса и мясопродуктов;
производство мяса и пищевых субпродуктов сельскохозяйственной птицы;
производство продуктов из мяса и мяса птицы.
Деятельность общества не ограничивается перечисленными видами дея
тельности. Общество имеет
гражданские права и несет обязанности, необходимые для осуществления любых видов
деятельности, не запрещенных законом.
Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законодательством
Российской Федерации, общество
может заниматься только на основании специального
разрешения (лицензии). Если условиями предоставления специального разрешения (лицензии) на
занятие определенным видом деятельности предусмотрено требование об осуществлении такой
деятельности как исключите
льной, то общество в течение срока действия соответствующей
лицензии не вправе осуществлять иные виды деятельности, кроме предусмотренных лицензией и
им сопутствующих.
Общество осуществляет все виды внешнеэкономической деятельности в установленном
законода
тельством Российской Федерации порядке.

Величина уставного капитала после государственной регистрации дополнительной эмиссии ценных бумаг.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Низкий размер дивидендов или невозможность их выплаты;
Неблагоприятные перспективы продажи части акций предприятия или самого
предприятия;
Ограничения по операциям с акциями
(например, законодательное запрещение
свободной продажи акций закрытых компаний);
Несформированность рынка (и/или непредставленность на нем) акций конкретной
компании.
Факторы, уменьшающие размер скидки на низкую ликвидность:
Возможность свободной продажи
акций;
Возможность свободной продажи самого предприятия;
Высокий размер дивидендов.
3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ
Объектом оценки является
пакета акций
в уставном капитале
Гаймясопродукт
»,
принадлежащих на праве собственности владельцам инвести
ционных паев
ООО «АФМ» Д.У. ЗПИФ смешанных инвестиций «Региональный фонд инвестиций в субъекты
малого и среднего предпринимательства Оренбургской области»
ДАННЫЕ ОБ ОРГАНИЗАЦИ
Полное наименование:
Закрытое акционерное общество
Гаймясопродукт
Сок
ращенное наименование:
ЗАО
Гаймясопродукт
. РЕКВИЗИТЫ ОРГАНИЗА
Юридический адрес:
462630, Оренбургская область, г
Гай, проезд Технологический
Почтовый адрес:
462630, Оренбургская область, г
Гай, проезд Технологический
Идентифи
кационный номер налогоплательщика (ИНН):
04030889.
.1.2 СВЕДЕНИЯ О ГОСУ
ДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРА
Основной государственный регистрационный номер и дата регистрации:
(дата присвоения
Место и орган регистрации:
Межрайонная
инспекция Федеральной налоговой службы
№ 10 по Оренбургской области,
КПП: 560401001.
СТРУКТУРА ПРЕДПРИЯТИ
Я (НАЛИЧИЕ ФИЛИАЛОВ,
ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВ,
СТРОИТЕЛЬНЫХ ПОДРАЗД
ЛЕНИЙ, ДОЧЕРНИХ ПРЕ
ДПРИЯТИЙ)
Юридические лица, в которых ЗАО «
Гаймясопродукт
владеет акциями и долями в
уставном капитале, отсутствуют. Организация не имеет представительств и филиалов.
СТРУКТУРА РУ
КОВОДЯЩИХ ОРГАНОВ О
РГАНИЗАЦИИ,
ОПРЕДЕЛЕННАЯ ЕЕ УСТА
ВОМ
Органами управления общества являются:
Общее собрание
акционеров
иректор
единоличный исполнительный орган
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


в долгосрочной перспективе. Использование же данного м
етода при оценке предприятий
реформируемой отрасли может привести к получению недостаточно обоснованного результата.
Анализ основных подходов к оценке активов предприятия
Основные методы, используемые как при оценке предприятий, так и при оценке активов в
рамках трех стандартных подходов к оценке собственности
доходного, затратного и
сравнительного приведены ниже.
Таблица 1. Основные подходы и методы оценки
Затратный подход
Сравнительный подход
Доходный подход
Метод чистых активов
Метод ликвидационной
оимости
Метод рынка капитала
Метод сделок
Метод отраслевых
коэффициентов
F_lh^�^bkdhglbjh\Zgguo�
^_g_`guo�ihlhdh\
Метод капитализации
Источник: Теория оценки (Фишмен Джей, Пратт Шэннон, Гриффит Клиффорд, Уилсон Кейт «Руководство
по оценке стоимости бизнеса
Процедура согласования, начисление скидок и премий
После определения показателей стоимости оцениваемого предприятия с применением
стандартных подходов к оценке, необходимо провести согласование этих результатов,
проанализировав их положительные и отр
ицательные стороны с точки зрения текущей рыночной
ситуации, после чего сделать вывод о степени влияния результатов, полученных при
использовании каждого из подходов, на итоговую стоимость предприятия (100%
го пакета акций).
В случае определения стоимости
частного интереса (не 100%
го пакета), становится
необходимо определить степень влияния на стоимость этой доли (пакета) факта контрольности или
неконтрольности последней, уровня концентрации контроля у других акционеров, а также
воздействия на эту стоимост
ь степени ликвидности акций оцениваемого предприятия.
Для получения итоговой величины стоимости в процессе оценки предприятия в
зависимости от размера оцениваемого пакета акций учитываются:
Премия за контроль;
Скидка за недостаточность контроля;
Скидка за
недостаточную ликвидность акций.
Права собственника контрольного пакета, наличие которых приводит к тому, что стоимость
распоряжения/владения контрольным пакетом всегда выше стоимости распоряжения/владения
миноритарным пакетом приведены ниже:
Выборы Совета
директоров и назначение менеджеров;
Определение вознаграждение менеджеров и их привилегий;
Определение политики предприятия, изменение стратегии развития бизнеса;
Принятие решений о поглощениях и слияниях с другими компаниями;
Принятие решений о ликвидаци
и, распродаже имущества предприятия;
Принятие решения о эмиссии;
Изменение уставных документов;
Распределение прибыли по итогам деятельности предприятия и установление
размеров дивидендов;
Принятие решения о продаже и приобретении собственных акций компан
ий.
Скидка за недостаточную ликвидность отражает невозможность быстрой продажи акций
(«превращения» их в деньги). Она начисляется не только при оценке закрытых компаний, но и
акций открытых, которые не находятся в активном рыночном обороте.
Факторы, увелич
ивающие размер скидки за недостаточную ликвидность для различных
объектов оценки:
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


метод капитализации дивидендных выплат;
метод капитализации нормализованного денежного потока.
Метод
дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого
предприятия. По отзывам западных специалистов, в 90% случаев применения доходного подхода
для оценки средних и крупных предприятий применяется именно этот метод. Данный метод
являе
тся самым трудоемким и дорогим, но в существующих российских условиях самым
корректным. Преимущество дисконтирования денежного потока над дисконтированием прибыли и
дивидендов заключается в том, что в настоящее время ни прибыль, ни дивиденды не отражают в
достаточной степени состояние российских предприятий и организаций, а также предпочтений
инвесторов.
Методы дисконтирования доходов
Методы первой группы предполагают составление четкого прогноза динамики развития
предприятия, вплоть до момента, когда коле
баниями в темпах роста можно пренебречь. Все
спрогнозируемые доходы затем дисконтируются, то есть их будущая величина приводится к
стоимости этих денег на дату оценки. Таким образом, основные задачи при использовании методов
дисконтирования состоят в следу
ющем:
правильно спрогнозировать будущие доходы компании;
учесть факторы риска в ставке дисконтирования.
Метод дисконтированных денежных потоков используется тогда, когда можно в
достаточной мере обосновано прогнозировать денежные потоки, эти потоки буд
ут существенно
отличаться от текущих, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода
будут значительной положительной величиной. Другими словами, метод более применим (чем
метод капитализации) к приносящим доход предприятиям, имеющим нес
табильные потоки
доходов и расходов.
Отличительной особенностью и главным достоинством данного метода является то, что он
позволяет учесть несистематические изменения потока доходов, которые нельзя описать какой
либо математической моделью. Данное обстояте
льство делает привлекательным использование
метода дисконтированных денежных потоков в условиях российской экономики,
характеризующейся сильной изменчивостью цен на готовую продукцию, сырье, материалы и
прочие компоненты, существенным образом влияющие на с
тоимость оцениваемого бизнеса.
При составлении прогноза доходов в рамках некоторого прогнозного периода, длительность
которого определяется временем стабилизации денежного потока, получаемого компанией,
необходимо учитывать риск, связанный с их получением,
под которым подразумевается степень
вероятности получения прогнозируемого денежного потока. Численной мерой инвестиционного
риска, в модели расчета методом дисконтирования, является ставка дисконтирования.
Как известно, стоимость денежной единицы с течени
ем времени уменьшается, т.е. для
получения достоверной оценки необходимо привести будущие денежные потоки к эквивалентной
текущей стоимости. И наконец, по прошествии прогнозного периода бизнес способен еще
приносить доход и поэтому обладает некоторой остат
очной стоимостью. Сумма текущей
стоимости денежных потоков в прогнозный период и текущего значения остаточной стоимости
(т.е. остаточной стоимости приведенной к дате оценки) и будет равна рыночной стоимости
оцениваемого предприятия (бизнеса).
Метод капитал
изации доходов
В отличие от метода дисконтирования, метод капитализации предполагает, что в будущем
все доходы компании будут либо одного размера, либо будут иметь постоянную величину
среднегодовых темпов роста. Подобный подход, в определенной степени боле
е прост (по
сравнению с методом дисконтирования доходов), поскольку не требует составления средне
долгосрочных прогнозов доходов. Однако на сегодняшний день применение метода капитализации
в оценке бизнеса ограничено кругом крупнейших российских предпри
ятий (монополий и
олигополий) с относительно стабильными доходами и расходами, находящихся на стадии зрелости
своего жизненного цикла, рынок сбыта которых устоялся и не претерпит значительных изменений
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


функционирования (иными словами, покупатель в действительности приобретает право получения
будущих доходов от владения собственностью
). Аналогичным образом, собственник не продаст
свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в
результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной
текущей стоимости будущих доходо
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из
того, что стоимость бизнеса непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых
доходов, которые принесет данный бизнес. Текущая стоимость суммы будущих доходо
в служит
ориентиром для того, сколь много готов заплатить за оцениваемое предприятие потенциальный
инвестор.
Ожидаемые доходы, как они понимаются в рамках доходного подхода, имеют денежное
выражение. В зависимости от характера оцениваемого предприятия, дол
и акционеров в его
капитале или ценных бумаг, а также других факторов, ожидаемые доходы могут быть достаточно
точно выражены через такие показатели, как чистый денежный поток, дивиденды, различные
формы прибыли.
Ожидаемые доходы должны оцениваться исходя и
з таких характеристик, как природа
данного предприятия; структура его капитала; показатели деятельности родственных ему
предприятий, взятые в ретроспективе; перспективы развития данного предприятия и отраслей, с
которыми оно связано, а также других эконом
ических факторов.
Пересчет ожидаемых доходов в стоимость предприятия осуществляется с помощью
процедур, которые позволяют учесть ожидаемые темпы роста, время и периодичность получения
доходов, степень риска получения доходов в планируемое время и в ожидаем
ом объеме, а также
стоимость денег во времени.
При пересчете ожидаемых доходов в стоимость компании, как правило, требуется
определить величину коэффициента капитализации или ставки дисконтирования. При определении
соответствующей ставки необходимо учитыва
ть действие таких факторов, как уровень ставки
банковского процента, величина дохода для аналогичных предприятий согласно ожиданиям
инвесторов, а также характеристики риска, связанного с получением ожидаемых доходов.
При использовании методов дисконтирован
ия будущих доходов ожидаемые темпы роста
учитываются при оценке размеров поступлений доходов в будущем. При использовании методов
капитализации доходов от ожидаемых темпов роста непосредственно зависит величина ставки
капитализации.
Данный подход является
основным для оценки рыночной стоимости действующих
предприятий, которые после их перепродажи новым владельцам не планируется закрывать
(ликвидировать). Применительно к действующему предприятию данный метод предполагает
рассмотрение результатов прогнозиров
ания деятельности предприятия в соответствии с
доступными ему технологиями выпуска продукции.
В рамках доходного подхода к оценке бизнеса традиционно выделяют два основных метода
(или две группы методов, в зависимости от степени детализации):
методы, ос
нованные на пересчете будущих ежегодных доходов компании в текущую
стоимость (методы дисконтирования доходов);
методы, базирующиеся на средней величине дохода (методы капитализации доходов).
В качестве дохода в оценке бизнеса могут выступать прибыль пред
приятия, выручка,
выплачиваемые или потенциальные дивиденды, денежный поток. В зависимости оттого, что
выбрано оценщиком в качестве дохода, различают соответствующие методы дисконтирования и
капитализации:
метод дисконтирования прибыли;
метод дисконтир
ованных дивидендных выплат;
метод дисконтированных денежных потоков;
метод капитализации нормализованной прибыли;
метод капитализации выручки;
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Метод рынка капитала основан на анализе цен реальных сделок с акциями сходных
компаний (в составе миноритарных пакетов);
Метод сделок
основан на анализе цен приобретения контрольных или сущес
твенно
значимых пакетов акций в сходных компаниях;
Метод отраслевых коэффициентов
основан на специальных формулах или ценовых
показателях, используемых в одной или различных отраслях.
В идеале, компании
аналоги действуют в той же отрасли, что и оцениваем
ые компании,
однако, если по предприятиям данной отрасли отсутствует достаточная информация о сделках,
может оказаться необходимым рассмотреть другие компании, схожие с оцениваемой компанией по
таким инвестиционным характеристикам, как рынки сбыта, продукц
ия, темпы роста, зависимость о
циклических колебаний, а также по другим существенным параметрам.
Ценовая информация о компаниях
аналогах должна быть увязана с наиболее существенной
финансовой информацией о каждой компании
аналоге, чтоб можно было рассчита
ть
соответствующие оценочные коэффициенты.
Основные принципы, лежащие в основе перечисленных методов, описаны ниже.
Метод рынка капитала
Метод базируется на ценах, по которым происходили сделки купли
продажи акций сходных
компаний на фондовых рынках. Данны
е о сопоставимых предприятиях при использовании
соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости
оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании
фактической информации, а не прогнозируемы
х данных, имеющих известную неопределенность.
Для реализации данного метода необходима достоверная или детальная финансовая и рыночная
информация по группе сопоставимых предприятий и оцениваемого предприятия. Выбор
сопоставимых предприятий осуществляется
исходя из анализа сходных предприятий по отрасли,
продукции, диверсификации продукции (услуг), жизненному циклу, географии, размерам,
стратегии деятельности, финансовым характеристикам (рентабельности, темпам роста и пр.).
Метод определяет уровень стоимост
и неконтрольного (миноритарного) пакета акций.
Метод сделок (продаж)
Данный метод основан на анализе цен приобретения контрольных или существенно
значимых пакетов акций сходных предприятий (в том числе полного права собственности).
Результатом является оце
нка стоимости мажоритарного пакета акций, позволяющего полностью
или в значительной степени управлять предприятием.
Метод отраслевых коэффициентов (мультипликаторов)
Данный метод основан на специальных формулах и ценовых показателях, используемых в
отдельн
ых отраслях производства. Формулы и ценовые показатели выводятся эмпирическим путем
из данных о продажах тех или иных интересов в предприятиях (или полного пакета прав). В
зависимости от смысла мультипликатора результат отражает или стоимость акций в минор
итарном
пакете (наиболее частая практика), или стоимость всего бизнеса.
Для проведения анализа компании может быть выбрано несколько оценочных
коэффициентов и рассчитано несколько показателей стоимости. При сведении результатов
необходимо принять во вниман
ие относительную значимость каждого показателя, используемого
при подготовке оценочного заключения о стоимости.
Доходный подход
Доходный подход является общепринятым подходом к оценке рыночной стоимости
предприятий, доли акционеров в капитале предприятия
или ценных бумаг, в рамках которого
используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов в стоимость
акций.
Определение рыночной стоимости предприятия (бизнеса) с позиции доходного подхода
основано на предположении о том, что поте
нциальный инвестор не заплатит за данный бизнес
больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате его
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


расчета стоимости замещения;
расчета ликвидационной стоимости.
Все методики затратного подхода используются, как пр
авило, для оценки контрольного
пакета акций предприятия.
Методика накопления активов
применяется для расчета стоимости действующих
предприятий, обладающих значительными активами, когда имеется возможность и необходимость
в оценке нематериальных активов пре
дприятия, холдинговых или инвестиционных компаний
(которые сами не создают массу чистого дохода), когда у предприятия отсутствуют
ретроспективные данные о производственно
хозяйственной деятельности (например, недавно
созданное предприятие), когда благополу
чие предприятия в значительной степени зависит от
контрактов (например, строительные организации), или у предприятия отсутствуют постоянные
заказчики, или, наконец, значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы
(денежные средства, деб
иторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.)
Методика скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов)
настоящее время используется в тех случаях, когда речь идет о сделках с государственным или
муниципальным имуществом, ран
ее широко использовалась при приватизации государственных и
муниципальных предприятий. Эта методика менее трудоемкая, чем методика накопления активов,
но дает и менее достоверный результат уровня стоимости предприятия.
Суть методики расчета стоимости замещ
ения
заключается в определении текущей
удельной или полной стоимости предприятия
аналога, базирующейся на определении текущих
удельных или полных затрат на строительство современного предприятия, аналогичного
оцениваемому. При реализации данной методики эк
сперты
оценщики часто затрудняются
определить степень износа внеоборотных активов оцениваемого предприятия.
Методика расчета ликвидационной стоимости
используется для ликвидируемых
предприятий, а также когда текущие или прогнозируемые денежные потоки от
производственной
деятельности предприятия невелики по сравнению со стоимостью его чистых активов (доход на
активы низок или отрицательный) или когда стоимость предприятия при ликвидации может быть
выше, чем при продолжении его деятельности, а также в други
х случаях.
Сравнительный подход
Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущие
действия потенциальных продавцов и покупателей. Особенностью сравнительного подхода к
оценке собственности является ориентация итоговой величины стои
мости, с одной стороны, на
рыночные цены купли
продажи акций, принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны,
на фактически достигнутые финансовые результаты. Он позволяет определить стоимость свободно
обращающегося эквивалента оцениваемого пакета акц
ий путем прямого сравнения оцениваемой
компанией с сопоставимыми открытыми компаниями, занимающимися аналогичным или сходным
бизнесом. Данный подход предусматривает использование информации о сделках купли
продажи
компаний (частных интересов в них в виде п
акетов акций или долей участия).
Обычно сравнительный подход используется в следующих случаях:
имеется достаточное количество сопоставимых (действительно сходных с оцениваемой по
наиболее важным экономическим параметрам) компаний и сделок с ними (частным
и интересами в
них);
имеется достаточно данных по сопоставимым компаниям (и сделкам) для проведения
соответствующего финансового анализа;
имеются надежные данные о прибылях или денежных потоках как оцениваемой, так и
сопоставимых компании.
В рамках дан
ного подхода используются следующие методы оценки предприятия:

Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятия. Имущественный подход. Учебное пособие.
М.: Д
ело, 1998.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Дата оценки
(дата проведения оценки, дата определения стоимости)
дата, по состоянию на
которую определяется стоимость объекта оценки.
Затраты
денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или
производства объекта оценки, либо цена
, уплаченная покупателем за объект оценки.
Наиболее эффективное использование
представляет собой такое использование
недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей
стоимости) и которое физически возможно, юридически раз
решено (на дату определения
стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Наиболее эффективное использование объекта
недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное
использование, например ремонт (или реконструкци
ю) имеющихся на земельном участке объектов
капитального строительства.
Экспертиза отчета об оценке
понимаются действия эксперта или экспертов
саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком
(оценщиками), являющимся
(являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в
соответствии с видом экспертизы.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы,
выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспе
ртом
(экспертами) не проводится повторная оценка.
Срок экспозиции объекта оценки
период времени, начиная с даты представления на
крытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Аналог объекта оценки
сходный по основным
экономическим, материальным, техническим
и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки,
состоя
шейся при сходных условиях.
Отчет об оценке
представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного
чения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной
деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми
актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормат
ивно
правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной
деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой
является оценщик, подготовивший отчет.
2.5. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИ
Е ОСНОВЫ ОЦЕНКИ
СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИ
Я (БИЗНЕСА)
Согласно ФСО 8 под бизнесом понимается предпринимательская деятельность организации,
направленная на извлечение экономических выгод. При определении стоимости бизнеса
определяется наиболее вероятная расчетная величина, явля
ющаяся денежным выражением
экономических выгод от предпринимательской деятельности организации.
Затратный подход
Затратный подход к оценке
бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения
понесенных издержек (по сути рассчитывается или размер ра
циональных затрат на создание
оцениваемого предприятия в его текущем состоянии и в соответствующей рыночной среде, или
выручка от реализации имеющихся активов). Балансовая стоимость активов и обязательств
предприятия вследствие инфляции, изменения конъюнкт
уры рынка, используемых методов учета,
как правило, не соответствует их реальной стоимости. В результате возникает необходимость
проведения корректировки баланса предприятия.
Затратный подход к оценке стоимости предприятия основан на анализе активов
предп
риятия и включает следующие методики:
накопления активов предприятия;
скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов);
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


рыночных
условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению
имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной
стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать
объ
ект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Кадастровая стоимость
объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных
законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе
рыночной информации и иной инфо
рмации, связанной с экономическими характеристиками
использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности,
имущественных прав на данный объект недвижимости.
Подходы, используемые в оценке
а)
Доходный подход
совокупность методов
оценки, основанных на определении ожидаемых
доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда
существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые
объект оценки способен приносить, а т
акже связанные с объектом оценки расходы.
б)
Сравнительный подход
совокупность методов оценки, основанных на получении
стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами
аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, ког
да доступна достоверная и достаточная для
анализа информация о ценах и характеристиках объектов
аналогов. При этом могут применяться
как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
в)
Затратный подход
совокупность методов оценки стоимости объекта оц
енки, основанных
на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта
оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех
случаях, когда существует достоверная информация, позволя
ющая определить затраты на
приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
Объекты оценки
объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством
Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
По ФСО 7
объектами оценки могут выступать объекты недвижимости
застроенные
земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а так
же части земельный участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые
помещения,
вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это
не противоречит действующему законодательству. Объектами могут выступать доли в праве на
объект недвижимости.
Цена
это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или упл
ачиваемая участниками в
результате совершенной или предполагаемой сделки.
Стоимость объекта оценки
это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на
дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального
стандар
та оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2).
Итоговая величина стоимости объекта оценки
стоимость объекта оценки, рассчитанная
при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения)
результатов, полученных в рамках п
рименения различных подходов к оценке.
Подход к оценке
это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Метод проведения оценки объекта оценки
это последовательность процедур, позволяющая на
основе существенной для данного метода инфор
мации определить стоимость объекта оценки в
рамках одного из подходов к оценке.
Метод оценки
последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для
данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к
оценке.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Анализ наилучшего и наиболее эффективного использ
вания.
Проводиться для всех
видов активов. Вывод делается на основе собранной информа
ции с учетом существующих
ограничений и типичн
сти использования.
Применение подходов к оценке рыночной стоимости объекта.
Для оценки рыночной
стоимости объекта была рассмотрена целесоо
разность применения трех подходов (затратн
ого,
сравнительного и доходного), являющихся стандартными, принятыми Междунаро
ной практикой.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных значений рыночной стоимости
оцениваемого объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет определить дост
оинства и
недостатки каждого из испол
зованных подходов и установить итоговую рыночную стоимость
оцениваемого имущества. Процедура согласования результатов пров
дится на основании
полученных значений того подхода или подходов, которые выбраны как наиболее
надежные в
применении к данному объекту оценки.
Подготовка отчета об оценке рыночной стоимости.
На данном этапе все результаты,
полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.
БЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ:
ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИ
соответствии с Федеральными стандартами, утвержденными Министерством
номического развития и торговли Российской Федерации 20.05.2015г ФСО №1, №2.
При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности
указывается конкретный вид ст
оимости, который определяется предполагаемым использованием
результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости
объекта оценки:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастрова
я стоимость.
При определении
рыночной стоимости
объекта оценки определяется наиболее вероятная
цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необх
одимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие
либо чрезвычайные
обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомле
ны о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной
для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения
совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей
либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При определении
инвестиционной стоимости
объекта оценки определяется стоимость для
конкретного лица или группы лиц при установленн
ых данным лицом (лицами) инвестиционных
целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной
стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не
обязателен.
При
определении
ликвидационной стоимости
объекта оценки определяется расчетная
величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть
отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ
В соответствии
Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13
"Оценка справедливой стоимости"
Справедливая стоимость
это рыночная оценка, а не оценка, формируемая с учетом
специфики пред
приятия. По некоторым активам и обязательствам могут существовать
наблюдаемые рыночные операции или рыночная информация. По другим активам и
обязательствам наблюдаемые рыночные операции или рыночная информация могут отсутствовать.
Однако цель оценки справе
дливой стоимости в обоих случаях одна и та же
определить цену, по
которой проводилась бы операция, осуществляемая на организованном рынке, по продаже актива
или передаче обязательства между участниками рынка на дату оценки в текущих рыночных
условиях (то
есть выходная цена на дату оценки с точки зрения участника рынка, который
удерживает
актив или имеет обязательство) (Пункт 2 МСФО (IFRS) 13 "Оценка справедливой
стоимости").
Пункт 3 там же: «…
справедливая стоимость является рыночной оценкой, она определяе
тся с
использованием таких допущений, которые участники рынка использовали бы при определении
стоимости актива или обязательства, включая допущения о риске. Следовательно, намерение
предприятия удержать актив или урегулировать или иным образом выполнить об
язательство не
является уместным фактором при оценке справедливой стоимости
праведлив
стоимост
цен
, которая была бы получена при продаже актива или уплачена
при передаче обязательства в условиях операции, осуществляемой на организованном рынке,
жду у
частниками рынка на дату оценки (Пункт 9).
Таким образом, понятие «справедливая стоимость», определение которой дано в МСФО 13,
совпадает с
понятием
«рыночная стоимость»,
содержащимся
ФЗ
от 29 июля 1998 г
. «Об
оценочной деятельности в Российск
ой Федерации».
ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки включает в себя следу
щие
этапы.
Сбор общих данных и их анализ.
На этом этапе были проанализированы данные,
характеризующие природные, экономические, социальные
и другие факторы, влия
щие на
рыночную стоимость объекта. В процессе работы над отчетом об оценке были собраны
необходимые сведения о состоянии рынка объекта оценки, закономе
ностях его изменения,
рейтингах банков, аналитические обзоры, был осуществлен по
дбор статистических материалов,
которые легли в основу получе
ных результатов
Сбор специальных данных и их анализ.
На данном этапе была собрана более детальная
информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Была собрана ретроспективная информация о
структ
уре активов и обязательств предприятия
эмитента, а также доходах и расходах от его
деятельности, были изучены соответствующие документы, представленные заказчиком, на
которые мы полагались как на достоверные и точно отражающие параметры оцениваемых активов
проведены консультации консультаций с представителями Заказчика, сотрудниками
информационных и аналитических агентств.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №
2)»,
утвержденный Министерством
эконом
ческого
развития и торговли Р
оссийской Ф
едерации
20.05.2015
(ред. от 17.12.2014) (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от
18.07.2012 N 106н)
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


обеспечивают достоверность настоящего Отчета как документа, содержащего сведения
доказательственного знач
ния.
Исполнитель имеет в своем штате специалистов, для которых данное место работы
является основным, и которые имеют документы об образовании, подтверждающие получение
профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с
полномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за
осущест
лением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами
высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или
грамма
ми профессиональной переподготовки работников.
ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
В соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» № 135
ФЗ от 29 июля 1998 г. (с последующими изменениями) в отч
ете в обязательном
порядке указываются используемые стандарты оценки. Стандарты оценочной деятельности
подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной
деятельности.
Оценка объекта оценки произведена с использованием следующи
х стандартов оценочной
деятельности:
ФСО № 1, утвержденны
приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297;
ФСО № 2, утвержденный
приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298;
ФСО № 3, утвержденный
приказом Минэкономразвития Росс
ии от 20 мая 2015 года № 299;
О № 7, утвержденный
приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №
ФСО № 8,
утвержденны
приказом Минэкономразвития России от
июня
2015 года №
Стандарты Общероссийской общественной организации «Р
оссийское общество
оценщиков»: ССО РОО 1
2010, ССО РОО 2
2010, ССО РОО 2
2010, ССО РОО 2
утвержденные протоколом №284 Заседания Совета ООО «РОО» 18.12.2009 г.
Федеральные стандарты оценки являются обязательными к применению при
осуществ
лении оценочной деятельности. Стандарты и правила оценочной деятельности
Российского общества оценщиков применены в силу того, что оценщик, выполнивший
данный отчет является членом СРО РОО.
. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
ОПРЕДЕЛЕНИ
Е РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельн
сти в Российской
Федерации», под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конк
уренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие
либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто
рона не обязана
принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной
для аналогичных объектов оценки;
цена сделки пред
ставляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к
совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей
либо стороны не было;

Применение ФСО 7 обязательно
только для оценки объектов недвижимости.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТС
ТВИИ
Составивший настоящий Отчет Оценщик гарантирует, что в соответствии с имеющим
ся у
него данными:
1. Содержащиеся в настоящем Отчете р
асчеты, выводы, заключения и мнения прина
лежат
Специалистам и действительны с учетом оговоренных допущений, ограничений и пред
лов
применения полученного результата проведения оценки объекта.
2. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действител
ьности.
3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом
имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим
ронам.
4. Вознаграждение Оценщика, а равно Исполнителя, не зависит от итоговой оцен
ки
стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказч
ком
или третьими сторонами выводов и суждений, содержащихся в отчете.
5. Оценка объекта проводилась Оценщиком при соблюдении требований к независим
сти
Оценщика, п
редусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной
ятельности.
7. Защита прав Заказчика обеспечивается страхованием гражданской ответственности
Оценщиков и Исполнителя.
Ответственность Оценщиков и Исполнителя застрахована согласно
законо
дательству РФ, Оценщики включены в реестр саморегулируемой организации оценщ
ков:
Бычкова Лидия Станиславовна
Действительный член СРО «РОО», включена в реестр за
рег. № 000064 от 09.07.2007 г.;
Диплом ИВС 0057364 выдан 14.06.2003 г.; Свидетельство о
пов
ышении квалификации по программе «Оценочная деятельность», рег. № 06003, выдано
27.06.2006 г.; Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная
деятельность», рег. № 1068/2009, выдано 30.09.2009 г.; Сертификат о сдаче квалификационного
экз
на на присвоение звания «Сертифицированный РОО оценщик недвижимости» рег. № 0151,
но 26.04.2010 г. ООО «РОО»; Свидетельство о повышении квалификации по программе
«Судебная экспертиза», рег. № 092/2013 выдано 01.12.2013 г.; Полис обязательного страхов
ия
ответственности оценщика № 5991
/776/00038/5
01 от 01.12.2015 г., выдан ОАО Страховая
компания «АльфаСтрахование», срок действия с 01.07.2015 г. по 30.06.2016 г., страховая сумма 30
000 000 рублей; стаж работы в области деятельн
сти
12 лет;
Шмаков Але
ксей Викторович
Действительный член СМАО, включен в реестр за рег. №
2390 от 30.05.2008 г.; Диплом о высшем профессиональном образовании ВСГ 0599870 от 10 июля
2007 года; Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 026534 от 30 января 2008 г.;
Свидетел
ьство о повышение квалификации № 088/2013;
Полис обязательного страхования
ответственности оценщика № ОК10
130349797/1 от 01.12.2015 г
да, сроком действия с «01»
декабря 2015 года по «12» мая 2016 года, страховая сумма 30
000 рублей, выдан ОАО СК
«Алья
нс»; стаж работы в области оценочной деятельности
8 лет;
Гусева Надежда Петровна
Действительный член СРО «РОО», включена в реестр за рег. №
008570 от 26.07.2013 г.; Диплом о высшем профессиональном образовании ВСГ 0599867 от 10
июля 2007 года; Диплом о
профессиональной переподготовке ПП № 026533 от 30.01.2008 г.;
Удостоверение о повышении квалификации 772402435440 по программе «Судебная эксперт
за»,
рег. № 000184/2015, выдано 18.10.2015 г.; Полис обязательного страхования ответственн
сти
оценщика № 5991
/776/00039/5
01 от 01.07.2015 г., выдан ОАО Страховая компания
«Ал
фаСтрахование», период действия с 09 июля 2015 г. по 08 июля 2016 г., страховая сумма: 30
тыс.руб.
, стаж работы в области оценочной деятел
ности
8 лет.
Страхование ответственност
и при осуществлении оценочной деятельности: Полис №
/776/00048/5 от 30.07.2015 г., сроком действия с 15.08.2015 г. по 14.08.2016 г., заключе
ного
с ОАО «АльфаСтрахование», страховая сумма 100 000 000 (Сто миллионов) рублей.
8. Приведенные в настоящем
Отчете данные, на основе которых проводилась оценка
объекта, были собраны Оценщиком и обработаны добросовестно и основательно, в связи с чем
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


качестве прав на оцениваемые акции, а
ктивы и обязательства Общества. Оценщик не проводили
аудиторской проверки документов и информации представленной
для
проведения оценки.
Ограничения и пределы применения полученного результата
От
ценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать
иным образом по
поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного
договора с заказчиком или официального вызова суда. Заказчик принимает на себя обязательство
заранее освободить
ценщика от всякого рода расходов и мат
ериальной ответственности,
происходящих из иска третьих лиц к
ценщику, вследствие легального исполь
зования результатов
настоящего О
тчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что
возникшие убытки, потери и задолженности явились
следствием мошенничества, халатности или
умышленно неп
равомочных действий со стороны О
ценщика в процессе выполнения работ по
оценке.
Учитывая цели оценки и необходимость использования ее результатов для переговоров
с трет
ьими лицами, Заказчик и Оценщик
принимают на себя обязательств по
конфиденциальности расчетов.
Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе,
чем это предусмотрено договором об оценке.
Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно на да
ту оценки.
Оценщик не принима
т на себя ответственност
за изменение экономических, юридических и
иных факторов, которые могут возникнуть после даты проведения оценки и повлиять на рыночную
ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость Объекта оценки
, если таковые не должны
были б
ыть предвидены и учтены Оценщико
м в процессе выполнения работ.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно
стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в ру
ки
по цене, равной указанной в отчете стоимости.
Настоящий отчет достоверен только в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
Итоговый результат в отчете округлен в соответствии с правилами арифметики и
сообразно качеству исходных данных. Промежуточны
е результаты не округляются в целях
избежание «наращения» ошибки итогового результата.
Результат оценки полностью зависит от адекватности и точности исследуемой
информации и от сделанных допущений. Вследствие этого, полученная величина рыночной
стоимости н
осит вероятный характер с определёнными параметрами рассеивания, независимо от
того, выражена она одним числом, или в виде диапазона.
Понятие «справедливая стоимость»
, данное
Международном стандарте финансовой
отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой с
тоимости"
для целей оценки принимается как
«рыночная стоимость» согласно понятию, установленному в Федеральном
законе
от 29 июля 1998
г. N 135
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
, поскольку на Оценщика, как
субъекта оценочной деятельности, распространяется действие законодательства РФ в области
оценочной деятельности, а применение МСФО не является обязательным, а только в случае
роведения оценки для целей МФСО при условии, что оцениваемое предприятие применяет
МФСО.

введен в действие на территории Российской Федерац
ии Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106н
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИ
ТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСП
ОЛЬЗОВАННЫЕ
ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕД
ЕНИИ ОЦЕНКИ
Настоящ
ий отчет ограничивается нижеследующими условиями.
В процессе подготовки настоящего отчета,
Оценщик
исходил из достоверности
предоставленных Заказчиком документов, устанавливающих качественные и количественные
характеристики объекта оценки (см. Приложение),
а также из достоверности данных, полученных
в результате интервью с руководителями и сотрудниками организации, использующими
оцениваемое имущество.
Ответственность за достоверность сведений о составе имущественных прав на
оцениваемый объект, их ограничен
иях и обременениях лежит на лице, предоставившем эти
документы, то есть на Заказчике. Оцениваемые имущественные права рассматриваются
свободными от каких
либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете. Юридическая
экспертиза имущественных прав
оценщиком не проводилась.
Чертежи и схемы, приведенные в отчете, являются приблизительными, призваны
помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе и не должны
использоваться в каких
либо других целях.
При проведении оценки п
редполагалось отсутствие каких
либо скрытых факторов,
влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по
обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке о
тчета, были получены
из надежных источников и
считаются достоверными. Оценщик
не нес
т ответственности за
точность и достоверность информации, полученной от представителей Заказчика и других лиц,
упоминаемых в Отчете, в письменной форме или в ходе деловых
бесед, если содержание таковой
не противоречит профессиональному опыту Оценщик
и известным
ему
фактам. Тем не менее,
оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это необходимо и
возможно, приводятся ссылки на источник
информац
Отчет действителен в течение 6 месяцев с даты его составления.
Оценка объекта производилась для полных прав собственности.
Оценщик не нес
т ответственности за обстоятельства юридического характера,
связанные с
оцениваемым имуществом, и исходи
т из того,
что оно не являлось на дату оценки
предметом залога или объектом судебного иска.
В рамках данной работы не проводилось выяснение юридического статуса объекта
оценки, Оценщик
лишь воспользовал
данными, предо
ставленными Заказчиком. Оценщик не
принимае
т на
себя ответственность за описание правового состояния имущества и вопросы,
подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности
на рассматриваемое имущество, а так же имущественные права предполагаются полностью
соответс
твующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.
Оценщик
оставляе
т за собой право включать в состав приложений не все
использованные документы, а лишь те, которые представляются Оценщик
наиболее
существенными для понимания содерж
ания Отчета. При этом в архиве Оценщика будут храниться
копии всех существенных материалов, использованных при подготовке Отчета.
Оценщик не проводил юридической экспертизы
полученных документов и исходил
из собственного понимания их содержания и влияния т
ако
го на оцениваемую стоимость. Он
не
несе
т ответственность за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав, но
лае
тся на документы, которые явились основанием
вынесени
суждения о
составе и
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Уступка указанного преимущественного права не допускается.
Помимо прав, предусмотренных Федеральным законом, устав общества может
предусматривать иные права (дополнительные права) участника (участников) общества.
Право
собственности на объект оценки
25,01% (947 штук)
обыкновенных именных
бездокументарные акций ЗАО «Гаймясопродукт», регистрационный номер выпус
ка ценных бумаг
закреплено за владельцами инвестиционных паев ЗПИФ смешанных инвестиций
«Региональный фонд инвестиций в субъек
ты малого и среднего предпринимательства
Оренбургской области» (номинальный держатель Закрытое акционерное общество «Первый
Специализированный Депозитарий», согласно Списку
зарегистрированных лиц в реестре
владельцев именных ценных бумаг ЗАО «
Гаймясопродук
» по
состоянию на
г.,
выданного регистратором ОАО «Регистратор Р.О.С.Т».).
Оценщик исходил из допущения, что имущество не обременено долговыми
обязательствами.
ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАН
НЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ О
ЦЕНКИ
ДОКУМЕНТОВ
При проведении оценки
Оценщик использовали следующие документы:
Список зарегистрированных лиц в реестре владельцев именных ценных бумаг ЗАО
Гаймясопродукт
» по состоянию на
. Устав ЗАО «Гаймясопродукт» от
Свидетельств
государственной регис
трации 56
АБ № 266851 от 25.03.2011 г.; 56
АБ
№ 266812 от 23.03.2011 г.; 56
АБ № 266804 от 23.03.2011
.; 56
АБ № 117882 от 11.03.2010 г; 56
АБ № 963030 от 24.04.2013 г.; 56
АБ № 117883 от 11.03.2010 г.; 56
АБ № 117886 от 11.03.2010 г.;
№ 355261
от 02.06.2014 г.; 56
АБ № 117885 от 11.03.2010 г.;
АБ № 265588 от 23.12.2010
г.; 56
АБ № 265589 от 23.12.2010 г.; 56
АБ № 269234 от 03.09.2011 г.; 56
АБ № 269235 от
03.09.2011 г.; 56
АБ № 811403 от 18.01.2013 г.; 56
АБ № 269230 от 03.09.2011 г.; 56
№ 269232
от 03.09.2011 г.; 56
АБ №811404 от 18.01.2013 г.; 56
№ 355260 от 02.06.2014 г.; 56
АБ №
117889 от 11.03.2010 г.; 56
АБ №563955 от 08.12.2011 г.; 56
АБ № 810463 от 30.08.2012 г.;
АБ
№ 807934 от 20.06.2012 г.; 56
АБ 269094 от 24.08.2011 г.
Отчет о движении скота
за 4 квартал
. Бухгалтерский баланс на
г., Отчет о
финансовых результатах
за
квартал
Перечень ос
нов
ных средств по состоянию на 31.
Оборотно
сальдовые ведомости
по счетам бух.
учета;
. Технический паспорт на сооружение
железнодорожного
пути;
. Технический отчет по объектам недвижимости: корпус №
1, корпус №
2, галерея, ангар
(литер В) по адресу: Оренбургская область, Гайский район, пос. Ириклинск
, ул. Комсомольская,
участок №
2, в
ыданный ПТП Оренбургского государственного университета «Технопарк ОГУ»
автоно
мная некоммерческая организация;
. Кадастровый паспорт от 14.05.2014
г., кадастровый номер объекта 56:39:0101001:60,
составленный
филиалом ФГБУ
«Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии» по Оренбургской области;
. Технический паспорт на административно бытовой корпус, санпропускник, литер
В10В24, расположенный по адресу: г. Гай, проезд Технологический, 3, выданный Г
УП
Оренбургской области «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» Гайский
филиал
от 11.11.2011
ПТС;
технические
паспорта на оборудование.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51
ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
(ред. от 27.12.2009)
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА
Оценка определяет рыночную стоимость права собственности
на объект оценки.
Согласно ст. 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса РФ,
право
собственности
включает «права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник
вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего
ему имущества любые
действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы
других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им,
оставаясь собственником права владения, пользовани
я и распоряжения имуществом; отдавать
имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом…
Владение, пользование
и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в
какой их оборот допускается законом (статья
129), осуществляются их собственником свободно,
если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других
лиц».
Акционерное общество, акции которого распределяются только среди его учредителей или
иного заранее определенног
о круга лиц, признается закрытым акционерным обществом. Такое
общество не вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции либо иным образом
предлагать их для приобретения неограниченному кругу лиц.
Акционеры закрытого акционерного общества имеют
преимущественное право
приобретения акций, продаваемых другими акционерами этого общества. Число акционеров
закрытого общества не должно превышать пятидесяти.
В случае, если число акционеров закрытого общества превысит установленный
законодательством
пред
ел, указанное общество в течение одного года должно преобразоваться в
открытое. Если число его акционеров не уменьшится до установленного
законодательством
предела, общество подлежит ликвидации в судебном порядке.
Акционеры закрытого общества пользуются п
реимущественным правом приобретения
акций, продаваемых другими акционерами этого общества, по цене предложения третьему лицу
пропорционально количеству акций, принадлежащих каждому из них, если уставом общества не
предусмотрен иной порядок осуществления да
нного права. Уставом закрытого общества может
быть предусмотрено преимущественное право приобретения обществом акций, продаваемых его
акционерами, если акционеры не использовали свое преимущественное право приобретения акций.
Акционер общества, намеренный
продать свои акции третьему лицу, обязан письменно
известить об этом остальных акционеров общества и само общество с указанием цены и других
условий продажи акций. Извещение акционеров общества осуществляется через общество. Если
иное не предусмотрено уста
вом общества, извещение акционеров общества осуществляется за счет
акционера, намеренного продать свои акции.
В случае, если акционеры общества и (или) общество не воспользуются преимущественным
правом приобретения всех акций, предлагаемых для продажи, в т
ечение двух месяцев со дня
такого извещения, если более короткий срок не предусмотрен уставом общества, акции могут быть
проданы третьему лицу по цене и на условиях, которые сообщены обществу и его акционерам.
Срок осуществления преимущественного права, пр
едусмотренный уставом общества, должен быть
не менее 10 дней со дня извещения акционером, намеренным продать свои акции третьему лицу,
остальных акционеров и общества. Срок осуществления преимущественного права прекращается,
если до его истечения от всех а
кционеров общества получены письменные заявления об
использовании или отказе от использования преимущественного права.
При продаже акций с нарушением преимущественного права приобретения любой акционер
общества и (или) общество, если уставом общества преду
смотрено преимущественное право
приобретения обществом акций, вправе в течение трех месяцев с момента, когда акционер или
общество узнали либо должны были узнать о таком нарушении, потребовать в судебном порядке
перевода на них прав и обязанностей покупате
ля.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


БИК
〴㔳㔴㠀㘰
Оценщик
Бычкова Лидия Станиславовна
Действительный член СРО «РОО», включена в реестр за
рег. № 0
00064 от 09.07.2007 г.; Диплом ИВС 0057364 выдан 14.06.2003 г.; Свидетельство о
повышении квалификации по программе «Оц
ночная деятельность», рег. № 1068/2009,
выдано 30.09.2009 г.; Сертификат о сдаче квалификационного экзамена на присвоение
звания «Сертиф
ицированный РОО оценщик недвижимости» рег. № 0151, выдано
26.04.2010 г. ООО «РОО»; Свидетельство о повышении квалификации по программе
«Судебная экспертиза», рег. № 092/2013 от 2013 г.; Полис обязательного стр
хования
ответственности оценщика № 5991
/776/0
0038/5
01 от 01.12.2015 г., в
дан ОАО Страховая
компания «АльфаСтрахование», срок действия с 01.07.2015 г. по 30.06.2016 г., страховая
сумма 30 000 000 рублей; стаж работы в области деятельности
12 лет. Трудовой договор
(контракт) от 21.07.2006 г. Местон
ахождение: 460036, г. Оренбург, ул. Шевченко, 259.
Сведения о привлекае
мых специалистах
Klhjhggb_�ki_pbZebklu�g_�ijb\e_dZebkv
1.4. ОСНОВАНИЕ ПРОВЕ
ДЕНИ
ОЦЕНКИ
Основанием для проведения оценки является
оговор № 010090 от 19 мая 2010 г. и
адание
на оц
енку №
от
г., заключенный
между Заказчиком
Общество
ограниченной
ответственностью ООО «АФМ» Д.У. ЗПИФ смешанных инвестиций «Региональный
фонд инвестиций в субъекты малого и среднего предпринимательства Оренбургской области» и
Испо
лнителем
Обществом с ограниченной ответственностью
«Первая оценочная компания» на
проведение оценки по определению рыночной стоимости
ли (947 штук
обыкновенных
именных бездокументарны
акций ЗАО «Гаймясопродукт», регистрационный номер выпуска
енных бумаг 01
07007
в уставном капитале ЗАО «Гаймясопродукт».
ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ
И ДАТА ОПРЕДЕЛЕНИЯ С
ТОИМОСТИ,
ДАТА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕН
КИ (ДАТА ОЦЕНКИ),
ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧ
ЕТА И ЕГО ПОРЯДКОВЫЙ
НОМЕР
Согласно заданию к Договору № 010090 от 19 мая 2010 г.
на проведение оценки
Заданию
от
, целью оценки является определение рыночной стоимости
обыкновенных именных
бездокументарных
акций Закрытого акционерного общества
Гаймясопродукт
» в количестве
шт., принадлежащих владе
льцам инвестиционных паев ООО
«АФМ» Д.У. ЗПИФ смешанных инвестиций «Региональный фонд инвестиций в субъекты малого и
среднего предпринимательства Оренбургской области».
Датой определения стоимости и датой проведения оценки (датой оценки) является
декабр
г. Все расчеты выполнены на вышеуказанную дату.
Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки)
это
дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
В соответствии с ФСО № 1, информация о событиях
, произошедших после даты оценки,
может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения
тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует
сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки
Дата составления настоящего Отчета
марта
года.
В системе нумерации Исполнителя настоящий Отчет имеет № 010090/
и предоставляется
Заказчику в письменной форме.
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
1.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕН
Объект оц
25,01% (947 штук) обыкновенных именных бездокументарны
акций ЗАО
«Гаймясопродукт», регистрационный номер выпуска ценных бумаг 01
07007
Имущественные права на объект
оценки
Право собственности.
Полное и сокращенное
наименование эмитента,
стонахождение, ОГРН
Закрытое акционерное общество «Гаймясопродукт», ЗАО «Гаймясопродукт»,
ОГРН 1095658027134 (дата присвоения 25.11.2009 г.).
Субъекты права
Владельцы инвестиционных паев ЗПИФ смешанных инвестиций
«Региональный фонд инвестиций в субъекты м
алого и среднего
предпринимательства Оренбургской области»
Цель оценки
Hij_^_e_gb_�jughqghc�klhbfhklb�b�kijZ\_^eb\hc
klhbfhklb
Предполагаемое использование
результатов оценки и связанные с
этим ограничения
Для расчета стоимости одного пая.
Использовани
е результатов оценки для иных целей не допустимо.
Вид стоимости
Рыночная стоимость
Дата оценки
декабря
Срок проведения оценки
.201
г.
⸀㈰㄀
Допущения и ограничения, на
которых должна основываться
оценка
Данная информация пре
дставлена разделом отчета: допущения и
ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении
оценки
1.2. ИНФОРМАЦИЯ
О ЗАКАЗЧИКЕ
Полное наименование организации
Общество с ограниченной ответственностью «АктивФинанс Менеджмент»,
Д.У. закрытым
паевым инвестиционным фондом смешанных инвестиций
«Региональный фонд инвестиций в субъекты малого и среднего
предпринимательства Оренбургской области» (далее
Nhg^�\f
Сокращенное наименование
организации
ООО «АФМ» Д.У. ЗПИФ смешанных инвестиций «Региональн
ый фонд
инвестиций в субъекты малого и среднего предпринимательства
Оренбургской области»
Директор
@mdh\�eZ^bfbj�Ze_jv_\bq
Юридический адрес
��������]��Hj_g[mj]��me��IjZ\^u����
Почтовый (фактический адрес)
��������]��Hj_g[mj]��me��IjZ\^u����
ОГРН
H=J
G����������������^ZlZ�j_]bkljZpbb������������]�
ИНН/КПП
5612065074/561001001
1.3. ИНФОРМАЦИЯ
Б ИСПОЛНИТЕЛЕ И ОЦЕН
ЩИКЕ
Исполнитель
Полное наименование организации:
Общество с ограниченной ответственностью
«Первая оценочная компания»
Сокращенное наим
енование
организации:
ООО «Первая оценочная»
Юридический адрес:
460036, г. Оренбург, ул. Шевченко, 259
Почтовый (фактический а
рес):
460036, г. Оренбург, ул. Шевченко, 259
ОГРН:
1065610071548 (присвоен 06.07.2006 г.)
ИНН/КПП:
㔶㄰〹㔀㘹〯㔀㘱㈀〱 〱
Банковские реквизиты:
Р/счет №
㐰㜰㈸㄀〵 〰 ㌶㔀㈸ 㤀
Банк
АКБ «Форштадт» (АО) г. Оренбург
Корреспондентский счет
㌰㄰ㄸ㄀〷 〰 〰 〸㘀 
По определению, данному в
Международном ст
андарте финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой
стоимости".
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Ограничения и
пределы применения
полученной итоговой
стоимости
Итоговая стоимость не может быть использована иначе, чем в соответствии с
целями и задачами, определенными в задании на оценку № 010090/
от
г.
Итоговая стоимость является действительной исключительно на
дату оценки.
Стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом,
руб.
Обыкновенные
именные бездокументарные
акции Закрытого акционерного
общества «
Гаймясопродукт
» в количестве
шт., что составляет 100 %
Уставного капитала Общества
326 693 000
Стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом,
руб.
Обыкновенные
именные бездокументарные
акции Закрытого акционерного
общества «Гаймясопродукт» в количестве 3787 шт.
, что составляет 100 %
Уставного капитала Общества

Стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом,
руб.
Обыкновенные
именные бездокументарные
акции Закрытого акционерного
общества «Гаймясопродукт» в количестве 3787 шт., что составляет
100 %
MklZ\gh]h�dZiblZeZ�H[s_kl\Z

Итоговая величина рыночной стоимости по состоянию на
.2015
г.
руб.
Обыкновенные
именные бездокументарные
акции Закрытого акционерного
общества «Гаймясопродукт» в количестве 3787 шт., что составляет 100 %
Уста
вного капитала Общества
326 693 000
(Триста двадцать
шесть миллионов
шестьсот
девяносто три
тысячи)
Blh]h\Zy�\_ebqbgZ�jughqghc�klhbfhklb�
������\b�� ����rlmd�\f�
h[udgh\_gguo�bf_gguo�
[_a^hdmf_glZjguo
акций
ЗАО «Гаймясопродукт», регистрационный номер выпуска цен
ных
бумаг 01
(с учетом скидки на контроль (20%) и
скидки на
неликвидность (
%)),
составляет:
(Пятьдесят восемь миллионов восемьсот двадцать восемь тысяч) рублей РФ.
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23 от 30.03
Содержани
тр.
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И
ЫВОДЫ
薅蔀薅蔀薅薅薅
薅蔀蔮薅蔀
薅薅蔮⸀
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ………………
薅蔀薅蔀薅薅蔮蔀薅蔀薅蔀蔀
ㄮㄮ
Задание на оценку……………….…………………………………………………….........
⸀⸀薅蔀
ㄮ㈮
Информация о заказчике …………………………………….……………...…………
ㄮ㌮
Информация об
исполнителе и
оценщике………………………..……..……….....
⸮⸮⺅蔀蔀
蔮⸀
ㄮ㐮
Основание проведения оценки……………….……………………….……..….……………
⸀⸀薅蔀
ㄮ㔮
Цель оценки и Дата определения стоимости, дата проведения оценки (Дата оценки), дата
составления
отчета и его порядковый номер.………….………………………………..…

ㄮ㘮
Оцениваемые права.……………………………………….……………....….….…...........
ㄮ㜮
Перечень используемых при проведении оценки документов……………………
蔀薅
ㄮ㠮
Допущения и ограничительные условия, испо
льзованные оценщиком при проведении
оценки………………………………………………………………………………………………

ㄮ㤮
Заявление о соответствии ……..…………………………….….….……....................................
⸀⸮⸀
ㄮ㄰
Применяемые стандарты оценочной деятельности……………………
薅薅薅薅
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И М
ЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА
ОЦЕНКИ…….…….
⸀⸮⸮⸮⸮⸀⸮⸀
⸀⸮
⸮⸮⸀⸮⸮
㈮ㄮ
Определение рыночной стоимости………………………………….………………..............
⸮⸮⸮⸀
⸮⸀
㈮㈮
Определение справедливой стоимости………………………………………………………………..
роцесс оценки…………………..………………………………………....……...………..………
Общие понятия оценки: термины и определения…..………………………..………..………
Методологические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса)………………..
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕ
КИ……………………………….………….
⺅⸮⸮⸮⸮⸮⸮⸮
㌮ㄮ
Данные об организации
蔀薅薅⸀
⸀⸀⸀⸀薅蔀薅蔀薅蔮蔀蔮薅蔀薅⸀蔀蔮⸀薅蔀
㌮㈮
Историческая справка и о
сновные направления деятельности
общества…...
蔮⸀
АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР…
薅蔀薅蔀薅蔀蔀薅薅⸀蔮薅蔀
薅蔮⸀
㐮ㄮ
Макроэкономический анализ……………………………….……..…….…..….................
㐮㈮
Микроэкономический анализ……………………………….…………..…...………….
⸀薅
㐮㌮
Анализ состояния
мясной отрасли в Российской Федерации……..
⸀蔮⸀⸀⸀⸀薅薅薅蔀
⸀蔮
АНА
ЛИЗ ФИНАНСОВОГО ПОЛО
ЖЕНИЯ
薅蔀蔀薅薅薅蔀薅蔀薅薅薅
ВЫБОР ПОДХОДОВ И МЕТ
ОДОВ
ОЦЕНКИ
蔀薅薅薅薅⸀蔀薅蔀薅
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ
СОБСТВЕННОГО КАПИТАЛ
А ОБЩЕСТВА
ЗАТРАТН
ЫМ
ПОДХОД
ОМ…………….
蔀蔀蔀⸮蔀蔀⸮⸮⸮⸮⸮⸀⸮蔀蔀蔀⸮蔀蔀蔀⸮蔀蔀蔀⸮蔀蔀
㔀㌀
㠀⸀
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ВЫВОД О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 100% ПАКЕТА
ОБЫКНОВЕННЫХ ИМЕННЫХ
БЕЗДОКУМЕНТАРНЫХ
АКЦИЙ ЗАО
=:CFYKHIJH�MDL
……………………………………………………
………………
……..
60
9.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
㈵Ⰰ〱─
947 ШТУК)
ОБЫКНОВЕННЫХ ИМЕННЫХ
БЕЗДОКУМЕНТАРН
ЫХ АКЦИЙ
ЗАО
ГАЙМЯСОПРОДУКТ
묀薅蔀
㘀 
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ …
薅薅薅薅蔀薅蔀薅薅蔀
蔀薅⸀
Приложение 1
Расчет рыночной стоимости основных средств, земельных участков
Приложение 2
Оценка оборудования и транспортных средств
Приложение 2
Описание оборудования
Приложение 2
Описание транспортных средств
Приложение
3 –
Копии исходных документов, использованных в отчете и источники
информации
Приложение 4
Сведения об Оценщик
ООО «Первая оценочная»
Отчет № 010090/23 от 30.03
ОТЧЕТ
№ 010090/
.201
6
ОЦЕНКЕ
25,01% (947 ШТУК) ОБ
ЫКНОВЕННЫХ
ИМЕННЫХ
БЕЗДОКУМЕНТАРНЫХ
АКЦИЙ
АО «ГАЙМЯСОПРОДУКТ»,
РЕГИСТРАЦИОННЫЙ НОМЕР ВЫПУСКА ЦЕН
НЫХ БУМАГ
01-
-07
007
АКАЗЧИК:
ООО «АФМ» Д.У. ЗПИФ
СМЕШАННЫХ ИНВЕСТИЦИЙ
ЕГИОНАЛЬНЫЙ
ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В СУ
БЪЕКТЫ МАЛОГО И СРЕД
НЕГО
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ
»
ПОЛНИТЕЛЬ:
«Первая оценочная»
460036
, Российская Федерация, Оренбургская область,
г. Оренбург, ул. Шевченко, 259
ренбург 20
16
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


способствует снижению оборачиваемости средств предприятия. Кроме того, в анализируемом
периоде
наблюдается тенденция в сторону ухудшения. В отчетном периоде удельный вес
внеоборотных активов в общей структуре баланса сократился на
0,45 %.
В структуре внеоборотных активов наибольшее их изменение было вызвано увеличением
на 1 892,00 руб. по сравнени
ю с базовым периодом статьи «Основные средства».
В структуре оборотных активов наибольшее изменение было вызвано увеличением на 3
917,00 руб., по сравнению с базовым периодом, статьи «Запасы».
Размер дебиторской задолженности за анализируемый период увели
чился на 886,00 руб.,
что является негативным изменением и может быть вызвано проблемой с оплатой продукции либо
активным предоставлением потребительского кредита покупателям, т.е. отвлечением части
текущих активов и иммобилизации части оборотных средств и
з производственного процесса.
Рассматривая дебиторскую задолженность ЗАО «Гаймясопродукт», следует отметить, что
предприятие на 31.12.2015 имеет активное сальдо (дебиторская задолженность больше
кредиторской), представляя, таким образом, своим клиентам бес
платный кредит в размере 110
161,00 руб.
Структура пассива баланса.
Таблица


Структура пассива баланса
Статья баланса
код строки
㌱⸀ㄲ⸀㈰ㄴ
㌱⸀ㄲ⸀㈰ㄵ
III. Капитал и резервы
Уставный капитал
㐶Ⰰ㤴─
㐶Ⰰ㌰─
Собственные акции, выкупленные у акционеров
〬〰─
〬〰─
Переоценка внеоборотных активов
ㄷⰀ〷─
ㄶⰀ㠳─
Доб
авочный капитал
〬〰─
〬〰─
Резервный капитал
〬〰─
〬〰─
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)
㐹Ⰰ㤹─
㔳Ⰰ㤱─
Итого по разделу III
14,01%
9,23%
IV. Долгосрочные обязательства
Заемные средства
㈶Ⰰ㐴─
㈴Ⰰ㤲─
Отложенные
налоговые обязательства
〬〰─
〬〰─
Резервы под условные обязательства
〬〰─
〬〰─
Прочие долгосрочные пассивы
〬〰─
〬〰─
Итого по разделу IV
26,44%
24,92%
V. Краткосрочные обязательства
Заемные средства
㔶Ⰰ㠳─
㘰Ⰰ〲─
Креди
торская задолженность
㈬㌵─
㔬㌲─
Доходы будущих периодов
〬〰─
〬〰─
Резервы предстоящих расходов и платежей
〬㌶─
〬㐸─
Прочие краткосрочные пассивы
〬〲─
〬〲─
Итого по разделу V
59,54%
65,85%
Баланс
100,00%
100,00%
зменения пассива баланса.
Таблица


Изменения пассива баланса
Пассив
31.12.
2014
31.12.2015
В абсолютном выражении,
руб.
Темп
прироста
Удельного
веса
III. Капитал и резервы
Уставный капитал
㈳㤀‶㜲Ⰰ〰
㈳㤀‶㜲Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
〬㘀㐠─
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Итого по разделу I
59,65%
59,20%
II. Оборотные активы
Запасы
ㄳⰀ㐱─
ㄳⰀ㤹─
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям
〬〰─
〬〷─
Дебиторск
ая задолженность
㈶Ⰰ㠰─
㈶Ⰰ㘱─
в том числе долгосрочная дебиторская задолженность
Финансовые вложения
〬〰─
〬〰─
Денежные средства
〬〴─
〬〳─
Прочие оборотные активы
〬ㄱ─
〬ㄱ─
Итого по разделу II
40,35%
40,80%
Бала
100,00%
100,00%
Изменения в активе баланса
Таблица 5.5.


Изменения в а
ктиве баланса
Актив
31.12.2014
31.12.2015
В абсолютном
выражении, руб.
Темп
прироста
Удельного
веса
I. Внеоборотные активы
Нематериальные активы
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
Результаты исследований и разработок
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
Нематериальные поисков
ые активы
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
Материальные поисковые активы
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
Основные средства
㌰㐀‵〸Ⰰ〰
㌰㘀‴〰Ⰰ〰
ㄠ㠀㤲Ⰰ〰
〬㘀㈥
〬㐀㐠─
Доходные вложения в материальные ценности
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
Финансовые вложения
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
Ⰰ〰─
Отложенные налоговые активы
㈱Ⰰ〰
㜀Ⰰ〰
ㄴⰀ〰
㘶Ⰰ㘷‥
〬 〠─
Прочие внеоборотные активы
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
Итого по разделу I
304 529,00
306 407,00
1 878,00
0,62%
0,45 %
II. Оборотные активы
Запасы
㘸‴㠀㤬  
㜲‴ 㘬  
㌠㤀ㄷⰀ〰
㔬㜀㈥
 Ⰰ㔷
Налог на добавленную стоимость по
приобретенным ценностям
 Ⰰ〰
㌀㠀〬〰
㌀㠀〬〰
㄰〬 〠─
〬 㜥
Дебиторская задолженность
ㄳ㘀‸㈴Ⰰ〰
ㄳ㜀‷㄰Ⰰ〰
㠀㠀㘬〰
〬㘀㔥
〬㄀㤠─
Финансовые вложения
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
〬 〥
Денежные средства
㄀㠀〬〰
㄀㌀㠬〰
㐲Ⰰ〰
ⰳ㌀‥
〬 ㄠ─
Прочие оборотные активы
㔀㐀㘬〰
㔀㔀㐬〰
㠀Ⰰ〰
ㄬ㐀㜥
〬 〥
Итого по разделу II
206 039,00
211 188,00
5 149,00
2,50%
0,45%
Баланс
510 568,00
517 595,00
7 027,00
1,38%
0,00%
При анализе актива баланса видно, что общая величина активов предпри
ятия в отчетном
периоде, по сравнению с базовым незначительно увеличилась. По сравнению с данными на
31.12.2014 активы и валюта баланса выросли на 1,38%, что в абсолютном выражении составило 7
027,00 руб. Таким образом, в отчетном периоде актив баланса и
валюта баланса находятся на
уровне 517 595,00 руб. В более значительной степени это произошло за счет увеличения статьи
«Запасы». За прошедший период рост этой статьи составил 3 917,00 руб. и уже на конец
анализируемого периода значение статьи «Запасы» дос
тигло 72 406,00 руб.
В общей структуре активов внеоборотные активы, величина которых на 31.12.2014
составляла 304 529,00 руб., возросли на 1 878,00 руб. (темп прироста составил 0.62%). На
31.12.2015 их величина составила 306 407,00 руб. (59% от общей струк
туры имущества).
Величина оборотных активов, составлявшая на 31.12.2014 206 039,00 руб., также возросла
на 5 149,00 руб. (темп прироста составил 2.5%), и на 31.12.2015 их величина составила 211 188,00
руб. (41% от общей структуры имущества).
На конец отче
тного периода наибольший удельный вес в структуре совокупных активов
приходится на внеоборотные активы (59.2%), что говорит о низкомобильной структуре активов и
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Отчет о финансовых ре
зультатах (Отчет о прибылях и убытках)
Таблица 5.3.


Отчет о финансовых результ
атах (Отчет о прибылях и убытках)
Наименование показателя
код
строки
㌱⸀ㄲ⸀㈰ㄴ
㌱⸀ㄲ⸀㈰ㄵ
Доходы и расходы по обычным видам деятельности
Выручка
㈲㔠 㤱Ⰰ〰
㈷㌠㜀㤳Ⰰ〰
Себестоимость продаж
657,00
155,00
Валовая прибыль (убыток)
7 566,00
10 638,00
Коммерческие расходы
〬〰
〬〰
Управленческие расходы
Прибыль (убыток) от продаж
7 566,00
10 638,00
Прочие доходы и расходы
Доходы от участия в других организациях
〬〰
〬〰
Проценты к получению
〬〰
㤷Ⰰ〰
Проценты к уплате
㈱‰ㄳⰀ〰
㈵‵㠲Ⰰ〰
Прочие доходы
㜠〸㤀Ⰰ〰
㌠〴㜀Ⰰ〰
Прочие расходы
ㄶ‹㌸Ⰰ〰
ㄱ″㠴Ⰰ〰
Прибыль (убыток) до налогообложения
38 428,00
23 184,00
Текущий налог на прибыль
ㄵ㈬〰
㈳〬〰
Изменение
отложенных налоговых обязательств
〬〰
〬〰
Изменение отложенных налоговых активов
ㄹⰀ〰
ㄴⰀ〰
Прочее
ㄠ㈹㠀Ⰰ〰
㌴㐬  
Чистая прибыль (убыток) отчетного периода
37 263,00
23 056,00
Справочно
Результат от переоценки внеоборотных ак
тивов, не включаемый в чистую
прибыль (убыток) периода
〬〰
〬〰
Результат от прочих операций, не включаемый в чистую прибыль (убыток)
периода
〬〰
〬〰
Совокупный финансовый результат периода
〬〰
〬〰
Базовая прибыль (убыток) на акцию
〬〰
〬〰
Разводненная прибыль (убыток) на акцию
〬〰
〬〰
Структура имущества организации
Структура актива баланса
Таблица


Структура актива баланса
Статья баланса
код строки
㌱⸀ㄲ⸀㈰ㄴ
㌱⸀ㄲ⸀㈰ㄵ
I. Внеоборотные активы
Нематериальные активы
〬〰─
〬〰─
Результаты исследований и разработок
〬〰─
〬〰─
Нематериальные поисковые активы
〬〰─
〬〰─
Материальные поисковые активы
〬〰─
〬〰─
Основные средства
㔹Ⰰ㘴─
㔹Ⰰ㈰─
Доходные вложения в материальные ценности
〬〰─
〬〰─
Долгосрочные финансовые вложения
〬〰─
〬〰─
Отложенн
ые налоговые активы
〬〰─
〬〰─
Прочие внеоборотные активы
〬〰─
〬〰─
ООО «Первая оценочная
» Отчет № 0
10090/23 от 30.03


Нематериальные активы
ㄱ㄀ 
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
Результаты исследований и разработок
ㄱ㈀ 
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
Нематериальные поисковые активы
ㄱ㌀ 
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
Материальные поисковые активы
ㄱ㐀 
Ⰰ〰
 Ⰰ〰
Основные средства
ㄱ㔀 
㌰㐀‵〸Ⰰ〰
㌰㘀‴〰Ⰰ〰
Доходные вложения в материальные ценности
ㄱ㘀 
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
Долгосрочные финансовые вложения
ㄱ㜀 
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
Отложенные налоговые активы
ㄱ㠀 
㈱Ⰰ〰
㜀Ⰰ〰
Прочие внеоборотные активы
ㄱ㤀 
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
Итого
по разделу I
1100
304 529,00
306 407,00
II. Оборотные активы
Запасы
ㄲ㄀ 
㘸‴㠀㤬  
㜲‴ 㘬  
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям
ㄲ㈀ 
 Ⰰ〰
㌀㠀〬〰
Дебиторская задолженность
ㄲ㌀ 
ㄳ㘀‸㈴Ⰰ〰
ㄳ㜀‷㄰Ⰰ〰
в том числе долгосрочная деби
торская задолженность
ㄲ㌀㄀
Финансовые вложения
ㄲ㐀 
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
Денежные средства
ㄲ㔀 
㄀㠀〬〰
㄀㌀㠬〰
Прочие оборотные активы
ㄲ㘀 
㔀㐀㘬〰
㔀㔀㐬〰
Итого по разделу II
1200
206 039,00
211 188,00
Баланс
1600
510 568,00
517 595,00
Пассив баланса
Таблица 5.


Пассив баланса
Статья баланса
код строки
㌱⸀ㄲ⸀㈰ㄴ
㌱⸀ㄲ⸀㈰ㄵ
III. Капит
ал и резервы
Уставный капитал
ㄳ㄀ 
㈳㤀‶㜲Ⰰ〰
㈳㤀‶㜲Ⰰ〰
Собственные акции, выкупленные у акционеров
ㄳ㈀ 
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
Переоценка внеоборотных активов
ㄳ㐀 
㠷‱㌀㈬  
㠷‱㌀㈬  
Добавочный капитал
ㄳ㔀 
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
Резервный капитал
ㄳ㘀 
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
Нераспреде
ленная прибыль (непокрытый убыток)
ㄳ㜀 
㈵㔠㈀㔳Ⰰ〰
㈷㤠 ㈵Ⰰ〰
Итого по разделу III
1300
71 551,00
47 779,00
IV. Долгосрочные обязательства
Заемные средства
ㄴ㄀ 
ㄳ㔀‰〰Ⰰ〰
ㄲ㤀‰〰Ⰰ〰
Отложенные налоговые обязательства
ㄴ㈀ 
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
Резервы под усло
вные обязательства
ㄴ㌀ 
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
Прочие долгосрочные пассивы
ㄴ㔀 
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
Итого по разделу IV
1400
135 000,00
129 000,00
V. Краткосрочные обязательства
Заемные средства
ㄵ㄀ 
㈹ ‱㌲Ⰰ〰
㌱ ‶㘴Ⰰ〰
Кредиторская задолженность
ㄵ㈀ 
ㄱ‹㜀㜬  
㈷‵㐀㤬  
Доходы будущих периодов
ㄵ㌀ 
 Ⰰ〰
 Ⰰ〰
Резервы предстоящих расходов и платежей
ㄵ㐀 
ㄠ㠀㌰Ⰰ〰
㈠㔀〶Ⰰ〰
Прочие краткосрочные пассивы
ㄵ㔀 
㜸Ⰰ〰
㤷Ⰰ〰
Итого по разделу V
1500
304 017,00
340 816,00
Баланс
1700
510 568,00
517 595,00

Приложенные файлы

  • pdf 12251966
    Размер файла: 5 MB Загрузок: 0

Добавить комментарий